商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心策劃.實(shí)施.運(yùn)營(yíng).案例

內(nèi)容概要

《商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心：策劃·實(shí)施·運(yùn)營(yíng)·案例》以購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃為主，內(nèi)容主要包括購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商、地產(chǎn)模式、營(yíng)銷推廣、現(xiàn)場(chǎng)招商、招商談判、人員管理及日常管理等內(nèi)容。此外，提供了大量實(shí)用表格和工具，可修改后使用。第四部分的策劃案例，則可從中吸取每個(gè)案例的成功要點(diǎn)，在自身策劃時(shí)借鑒使用?！渡虡I(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心：策劃·實(shí)施·運(yùn)營(yíng)·案例》可供商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員及策劃人員使用和借鑒，也可供有志于從事商業(yè)地產(chǎn)，特別是購(gòu)物中心地產(chǎn)項(xiàng)目的人事參考。

作者簡(jiǎn)介

謝毅，浙江大學(xué)工程系機(jī)電一體化專業(yè)畢業(yè)，高級(jí)工程師，現(xiàn)任深圳市金英爾工程有限公司總經(jīng)理，上世紀(jì)80年代進(jìn)入房地產(chǎn)界，曾擔(dān)任香港德美集團(tuán)(深圳)有限公司、華僑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、大康投資有限公司主管工程師、項(xiàng)目經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理等職務(wù)，具有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、施工管理及經(jīng)營(yíng)工作能力，有十余項(xiàng)商業(yè)綜合體成功案例。吳杰，知名商業(yè)地產(chǎn)策劃運(yùn)營(yíng)專家，高級(jí)物業(yè)管理師，畢業(yè)于山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)系?，F(xiàn)任太原剛玉廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表，{二和物業(yè)管理有限公司行政副總，兼任太原玉潤(rùn)物業(yè)有限公司總經(jīng)理。曾任職{二通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)部主任、副總經(jīng)理，憑借多年的房地產(chǎn)、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、管理及經(jīng)營(yíng)方面有獨(dú)到的見(jiàn)解和工作能力，精通房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程和管理。

書(shū)籍目錄

第一部分 購(gòu)物中心總體認(rèn)知第一章 認(rèn)識(shí)購(gòu)物中心一、購(gòu)物中心簡(jiǎn)述二、購(gòu)物中心特征拓展閱讀：六大著名購(gòu)物中心三、購(gòu)物中心發(fā)展第二章 購(gòu)物中心造型種類一、直線帶狀購(gòu)物中心二、L型購(gòu)物中心三、U型購(gòu)物中心四、集團(tuán)型購(gòu)物中心五、T型購(gòu)物中心六、三角型購(gòu)物中心七、啞鈴型購(gòu)物中心八、十字啞鈴型購(gòu)物中心九、垂直立體式購(gòu)物中心第二部分 購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)查第一章 購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)查步驟一、確定調(diào)查目標(biāo)二、確定調(diào)查內(nèi)容三、選擇調(diào)查方法四、制定調(diào)查方案五、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查六、分析并撰寫調(diào)查報(bào)告第二章 購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)查方法一、快速調(diào)查法--區(qū)域市場(chǎng)二、四維空間法--項(xiàng)目調(diào)查第三章 購(gòu)物中心調(diào)查項(xiàng)目一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境拓展閱讀：購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)查特點(diǎn)二、地塊情況【實(shí)戰(zhàn)工具1】地塊與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性【實(shí)戰(zhàn)工具2】地塊周邊交通情況分析【實(shí)戰(zhàn)工具3】地塊內(nèi)市政道路情況分析三、城市發(fā)展規(guī)劃和政策四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)【實(shí)戰(zhàn)范本1】××購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查表五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手【實(shí)戰(zhàn)工具4】競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)模式調(diào)查表【實(shí)戰(zhàn)工具5】競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略調(diào)查表【實(shí)戰(zhàn)工具6】競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查表【實(shí)戰(zhàn)范本2】××購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析【實(shí)戰(zhàn)范本3】××城市廣場(chǎng)部分 百貨業(yè)態(tài)分析六、未來(lái)購(gòu)物中心供應(yīng)量七、消費(fèi)者消費(fèi)行為【實(shí)戰(zhàn)范本4】××購(gòu)物中心消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查表【實(shí)戰(zhàn)范本5】××購(gòu)物中心消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查拓展閱讀：購(gòu)物中心問(wèn)卷調(diào)查質(zhì)量控制方法八、立地條件九、商圈【實(shí)戰(zhàn)范本6】××購(gòu)物中心所在城市商圈分析第三部分 購(gòu)物中心策劃定位第一章 購(gòu)物中心項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、法律及政策風(fēng)險(xiǎn)性三、市場(chǎng)狀況四、規(guī)劃情況五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)六、投資收益分析七、綜合分析與建議第二章 購(gòu)物中心定位一、購(gòu)物中心客戶定位二、購(gòu)物中心功能定位拓展閱讀：購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)八大誤區(qū)三、購(gòu)物中心價(jià)格定位四、購(gòu)物中心形象定位拓展閱讀：購(gòu)物中心策劃十大原則第四部分 購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)第一章 出入口空間規(guī)劃設(shè)計(jì)一、出入口位置設(shè)置二、出入口空間形式三、無(wú)障礙設(shè)計(jì)第二章 動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)一、聯(lián)系外部動(dòng)線設(shè)計(jì)二、員工動(dòng)線設(shè)計(jì)三、水平動(dòng)線設(shè)計(jì)四、垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)第三章 購(gòu)物中心建筑外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)一、外立面形狀設(shè)計(jì)二、外立面色彩設(shè)計(jì)三、影響外立面因素四、建筑外立面發(fā)展趨勢(shì)第四章 購(gòu)物中心環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)一、采光設(shè)計(jì)二、照明設(shè)計(jì)三、景觀設(shè)計(jì)四、通風(fēng)設(shè)計(jì)五、吊頂設(shè)計(jì)第五章 工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一、建筑結(jié)構(gòu)形式二、標(biāo)準(zhǔn)層面積及平面布局三、開(kāi)間進(jìn)深及柱網(wǎng)尺寸四、公共走道寬度五、公共電梯廳尺度第六章 購(gòu)物中心消防設(shè)計(jì)一、安全出口設(shè)計(jì)二、防火墻設(shè)計(jì)三、樓梯間設(shè)計(jì)四、疏散樓梯設(shè)計(jì)五、消防電梯設(shè)計(jì)六、防火門和防火卷簾設(shè)計(jì)七、消火栓設(shè)計(jì)第七章 購(gòu)物中心商業(yè)氛圍設(shè)計(jì)一、購(gòu)物中心室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)二、購(gòu)物中心廣告位設(shè)計(jì)三、購(gòu)物中心景觀設(shè)計(jì)四、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)第五部分 購(gòu)物中心營(yíng)銷管理第一章 購(gòu)物中心營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制一、準(zhǔn)備期二、開(kāi)盤期三、開(kāi)業(yè)期四、養(yǎng)市期五、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)期第二章 購(gòu)物中心營(yíng)銷工具一、招商處二、樓書(shū)宣傳三、DM單宣傳四、VI系統(tǒng)宣傳五、戶外包裝宣傳六、報(bào)紙宣傳七、電臺(tái)宣傳八、電視臺(tái)宣傳九、車身廣告宣傳十、其他媒體宣傳十一、營(yíng)銷活動(dòng)第三章 購(gòu)物中心營(yíng)銷方法一、借助慈善營(yíng)銷二、運(yùn)用實(shí)證營(yíng)銷三、做好地緣營(yíng)銷四、學(xué)會(huì)開(kāi)放營(yíng)銷五、歷史文化營(yíng)銷六、巧妙借景營(yíng)銷七、認(rèn)識(shí)物管營(yíng)銷八、使用人脈營(yíng)銷第六部分 購(gòu)物中心招商管理第一章 購(gòu)物中心招商原則一、業(yè)態(tài)比例合理二、品牌形象統(tǒng)一三、業(yè)態(tài)互補(bǔ)四、商戶開(kāi)發(fā)具有順序五、主力店布局拓展閱讀：百年老店商家選址寶典六、特殊商戶優(yōu)惠七、統(tǒng)一服務(wù)拓展閱讀：購(gòu)物中心招商風(fēng)險(xiǎn)第二章 購(gòu)物中心招商方式一、項(xiàng)目洽談會(huì)二、項(xiàng)目發(fā)布會(huì)【實(shí)戰(zhàn)范本7】××購(gòu)物中心招商發(fā)布會(huì)三、合作交流會(huì)四、投資研討會(huì)五、登門拜訪第三章 購(gòu)物中心招商現(xiàn)場(chǎng)包裝一、購(gòu)物中心招商處設(shè)計(jì)二、所需辦公用品三、備好招商資料【實(shí)戰(zhàn)范本8】××購(gòu)物廣場(chǎng)招商處包裝第四章 招商現(xiàn)場(chǎng)接待流程【實(shí)戰(zhàn)范本9】購(gòu)物中心招商現(xiàn)場(chǎng)接待流程一、歡迎客人二、引導(dǎo)入座(第一次)三、業(yè)務(wù)寒暄四、參觀展示五、引導(dǎo)入座(第二次)六、帶客戶看房七、引導(dǎo)入座(第三次)八、商鋪銷控【實(shí)戰(zhàn)范本10】××購(gòu)物中心商鋪銷控表九、銷售論價(jià)十、現(xiàn)場(chǎng)逼訂拓展閱讀：現(xiàn)場(chǎng)逼定技巧十一、商鋪確認(rèn)十二、簽單收款十三、送客、填寫資料【實(shí)戰(zhàn)工具7】招商部工作日?qǐng)?bào)【實(shí)戰(zhàn)工具8】招商部工作周報(bào)【實(shí)戰(zhàn)工具9】招商部日?qǐng)?bào)表【實(shí)戰(zhàn)工具10】招商情況周報(bào)表第五章 購(gòu)物中心招商談判一、招商談判原則【實(shí)戰(zhàn)范本11】××購(gòu)物中心租賃意向書(shū)二、不同類型客戶應(yīng)對(duì)三、學(xué)會(huì)說(shuō)服客戶四、客戶異議處理方法拓展閱讀：客戶異議處理技巧五、客戶咨詢常見(jiàn)問(wèn)題第六章 購(gòu)物中心招商人員管理一、招商人員儀容要求拓展閱讀：招商人員常用文明用語(yǔ)二、招商人員基本禮儀拓展閱讀：飯桌禮儀三、招商人員素質(zhì)要求四、招商人員培訓(xùn)五、招商人員制度化管理【實(shí)戰(zhàn)范本12】招商人員考勤規(guī)定【實(shí)戰(zhàn)范本13】招商人員工作要求【實(shí)戰(zhàn)范本14】認(rèn)租書(shū)管理規(guī)范六、招商人員激勵(lì)管理七、招商人員考評(píng)第七部分 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理第一章 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理模式一、只租不售【實(shí)戰(zhàn)范本15】××購(gòu)物中心招租方式拓展閱讀：整棟租賃與分割租賃分析【實(shí)戰(zhàn)范本16】××購(gòu)物中心租賃合同二、銷售【實(shí)戰(zhàn)范本17】××購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)價(jià)格三、組合模式第二章 購(gòu)物中心物業(yè)管理一、購(gòu)物中心物業(yè)管理模式二、購(gòu)物中心物業(yè)管理兩大核心三、購(gòu)物中心物業(yè)接管驗(yàn)收【實(shí)戰(zhàn)工具11】公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表【實(shí)戰(zhàn)工具12】物業(yè)工程移交項(xiàng)目表【實(shí)戰(zhàn)工具13】圖紙、資料驗(yàn)收清單【實(shí)戰(zhàn)工具14】消防系統(tǒng)驗(yàn)收表【實(shí)戰(zhàn)工具15】綠化工程竣工驗(yàn)收單四、購(gòu)物中心物業(yè)管理基本項(xiàng)目【實(shí)戰(zhàn)范本18】××購(gòu)物中心清潔服務(wù)表【實(shí)戰(zhàn)范本19】××購(gòu)物中心環(huán)境衛(wèi)生保潔【實(shí)戰(zhàn)范本20】××購(gòu)物中心火警處理預(yù)案【實(shí)戰(zhàn)范本21】××購(gòu)物中心停電處理預(yù)案第三章 購(gòu)物中心商戶裝修管理一、制定商戶裝修流程【實(shí)戰(zhàn)范本22】××購(gòu)物中心商務(wù)裝修流程二、裝修材料要求三、裝修安全管理要求【實(shí)戰(zhàn)范本23】施工人員出入證【實(shí)戰(zhàn)工具16】商戶裝修施工人員出入辦證表四、裝修現(xiàn)場(chǎng)管理要求五、召開(kāi)商戶商務(wù)裝修座談會(huì)六、簽訂鋪位裝修協(xié)議書(shū)【實(shí)戰(zhàn)范本24】××購(gòu)物中心裝修施工協(xié)議書(shū)【實(shí)戰(zhàn)工具17】裝修商戶基本情況表【實(shí)戰(zhàn)工具18】商戶裝修入、退場(chǎng)申請(qǐng)表附錄購(gòu)物中心經(jīng)典案例【經(jīng)典案例1】東京六本木新城購(gòu)物中心【經(jīng)典案例2】深圳COCO Park【經(jīng)典案例3】深圳海岸城【經(jīng)典案例4】英國(guó)最大購(gòu)物中心--Blue Water【經(jīng)典案例5】新加坡新達(dá)城【經(jīng)典案例6】中國(guó)香港太古廣場(chǎng)【經(jīng)典案例7】北京--金源時(shí)代購(gòu)物中心【經(jīng)典案例8】上海--華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)【經(jīng)典案例9】重慶大都會(huì)廣場(chǎng)【經(jīng)典案例10】成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城【經(jīng)典案例11】深圳中信城市廣場(chǎng)【經(jīng)典案例12】重慶財(cái)富購(gòu)物中心參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　某大型商業(yè)項(xiàng)目，在顧問(wèn)公司提出對(duì)項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后，開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無(wú)收獲，兩年多來(lái)，開(kāi)發(fā)商與許多商家有過(guò)接觸，其中不乏國(guó)際大型集團(tuán)公司，但開(kāi)發(fā)商并不知道此項(xiàng)目一直未被列入商家下一步發(fā)展計(jì)劃，致使招商工作毫無(wú)進(jìn)展?！　。ǘ┊a(chǎn)權(quán)銷售存在弊端　　由于開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心核心價(jià)值的判斷存在偏差，目前購(gòu)物中心項(xiàng)目仍然存在大量簡(jiǎn)單的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象?！　∪绻_(kāi)發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對(duì)房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會(huì)輕易簽訂合約，最后項(xiàng)目只能以較低的價(jià)格草草出售?！　。ㄈ┮?guī)劃招租缺乏科學(xué)性　　國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商大多缺乏購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于購(gòu)物中心項(xiàng)目的理解尚不成熟，出于減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往將商場(chǎng)快速招租消化，易租的先租，不易租的低價(jià)出租甚至空置，而不是聘請(qǐng)專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開(kāi)發(fā)?！　。ㄋ模╉?xiàng)目定位不準(zhǔn)　　國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開(kāi)發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證?！　hopping Mall起源于美國(guó)，一般位于城郊，美國(guó)購(gòu)物中心項(xiàng)目其產(chǎn)生建立在城市不斷擴(kuò)大、汽車擁有量達(dá)到一定程度、郊區(qū)人口增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂(lè)等設(shè)施相應(yīng)增加，因此其經(jīng)營(yíng)發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場(chǎng)需求息息相關(guān)。　?。ㄎ澹┹p信主力店　　購(gòu)物中心項(xiàng)目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅(jiān)力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高M(jìn)all的影響力，同時(shí)自身也能吸引大量客流，帶動(dòng)周圍小商鋪的運(yùn)營(yíng)。　　不同主力店有不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、運(yùn)營(yíng)手段和產(chǎn)品定位，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)專業(yè)商業(yè)策劃對(duì)整體購(gòu)物中心項(xiàng)目定位，選擇合適的主力店入駐?！　”热缒承┲髁Φ曛会槍?duì)定向消費(fèi)人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購(gòu)買家居建材用品的顧客，這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對(duì)外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對(duì)周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)，這種情況下，主力店未必能拉動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益?！　　?/pre>








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