房地產(chǎn)老板的困局與破局

前言

中國(guó)企業(yè)需要“老板師爺”曹思源我自20世紀(jì)80年代末離開國(guó)務(wù)院辦公廳下海以來(lái)，一直致力于我國(guó)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的研究。我相信私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是中國(guó)社會(huì)走向繁榮富強(qiáng)的必由之路，今后仍將不斷發(fā)展壯大。通過(guò)研究，我得出的一個(gè)重要結(jié)論是：私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，除了依靠國(guó)家政策這個(gè)大環(huán)境之外，更多的還取決于私營(yíng)企業(yè)自身管理這個(gè)小環(huán)境的改善。否則，即便大環(huán)境再好，企業(yè)也永遠(yuǎn)是一棵長(zhǎng)不大的“小老樹”！面對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新市場(chǎng)環(huán)境和新規(guī)則，企業(yè)管理模式的創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，已越來(lái)越依賴智力資本的優(yōu)勢(shì)。老板在經(jīng)營(yíng)、管理企業(yè)時(shí)，僅靠過(guò)去有限的資源、信息以及老經(jīng)驗(yàn)，已很難跨過(guò)科學(xué)決策和有效執(zhí)行這道管理的門檻。老板要超越自己過(guò)去成功的經(jīng)驗(yàn)，就需要有超越自己思維的“外腦”服務(wù)。目前，私營(yíng)企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期以后，一些老板一方面很難突破自己創(chuàng)業(yè)期形成的“人治”管理模式，另一方面又很難認(rèn)同職業(yè)經(jīng)理人渴望的“法治”管理模式，導(dǎo)致許多私營(yíng)企業(yè)管理沖突不斷，發(fā)展停滯不前。在這種情況下，我認(rèn)為中國(guó)私營(yíng)企業(yè)老板很需要尋找一個(gè)既熟悉現(xiàn)代企業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)，又具有企業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，亦師亦友的高級(jí)咨詢師做“師爺”，通過(guò)“外腦”為企業(yè)把脈號(hào)診，漸漸改善企業(yè)的管理體質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。“老板師爺”的作用就是：看老板看不清的問題，聽老板聽不到的聲音，想老板想不通的問題，說(shuō)老板不能說(shuō)的話，做老板做不了的事！他們對(duì)老板提供的服務(wù)絕不僅僅是“術(shù)”上的雕蟲小技，更多的是“道”上的管理智慧。私營(yíng)企業(yè)老板的三大難題中國(guó)實(shí)行改革開放以來(lái)，一些“草莽英雄”經(jīng)過(guò)一二十年的艱苦打拼，雖然在財(cái)富上已經(jīng)成為億萬(wàn)富翁，但在管理上目前卻面臨三大難題：一是如何成功進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)，使業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)管理實(shí)現(xiàn)新的突破；二是如何協(xié)調(diào)、用好子弟兵與空降兵隊(duì)伍；三是如何培養(yǎng)企業(yè)的接班人。面對(duì)創(chuàng)業(yè)者的日益衰老，有數(shù)據(jù)表明只有不到8%的子女愿意繼承家業(yè)，并且這些子女普遍不懂企業(yè)管理，還需要稍懂管理的父母扶上馬再送一程。這就說(shuō)明，不管把企業(yè)交給子女還是職業(yè)經(jīng)理人打理，老板都不可能真正放心。就像有的老板說(shuō)的那樣，“交給職業(yè)經(jīng)理人是快死，交給子女是慢死；變是找死，不變是等死”。這就決定了這些老板在短期內(nèi)不可能輕易離開自己的管理崗位。難道還要讓那些連初、高中都沒有畢業(yè)的老板，再通過(guò)學(xué)校教育掌握系統(tǒng)的企業(yè)管理知識(shí)嗎？這顯然不現(xiàn)實(shí)。難道還要讓那些“兩眼一睜，忙到熄燈”的老板，通過(guò)在職學(xué)習(xí)MBA或EMBA來(lái)惡補(bǔ)企業(yè)管理知識(shí)嗎？這當(dāng)然也不太可能。事實(shí)證明，這種學(xué)習(xí)盡管多少有些成效，但十分有限。不可否認(rèn)，某些私營(yíng)老板對(duì)企業(yè)的管理還停留在比較原始的階段：有的老板把企業(yè)當(dāng)“老婆”養(yǎng)，不允許外人動(dòng)一根毫毛；有的老板把企業(yè)當(dāng)“兒子”養(yǎng)，允許外人喂，但不允許外人說(shuō)。這兩種方法都不能把企業(yè)做大。老板要想真正把企業(yè)做大，必須把企業(yè)當(dāng)“豬”養(yǎng)，只要能把豬養(yǎng)肥，既不怕外人動(dòng)毫毛，也不怕外人罵，甚至打。怎樣才能讓這些既沒受過(guò)學(xué)校系統(tǒng)教育，又沒有在大中型企業(yè)擔(dān)任過(guò)管理人員的老板，盡快通曉規(guī)范化管理的原理，克服對(duì)管理技術(shù)的恐懼呢？換言之，老板目前最需要什么樣的服務(wù)呢？我認(rèn)為，首先需要“現(xiàn)代師爺”提供的管理技術(shù)服務(wù)。大家知道，管理包括三個(gè)層面：第一個(gè)層面是管理理論，是對(duì)管理規(guī)律的高度概括，主要由大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者承擔(dān)這方面的任務(wù)；第二個(gè)層面是管理實(shí)踐，它是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和價(jià)值目標(biāo)而進(jìn)行的企業(yè)實(shí)際運(yùn)作和管理，推動(dòng)人主要是老板和職業(yè)經(jīng)理人；第三個(gè)層面就是介于上述兩者之間的管理技術(shù)，連接管理理論和實(shí)踐，把最新且適用的管理理論轉(zhuǎn)變成可操作、執(zhí)行的管理實(shí)踐，把世界上先進(jìn)、實(shí)用和成熟的管理理念迅速介紹和運(yùn)用于所需要的企業(yè)，以提高它們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這個(gè)層面的推動(dòng)者主要是咨詢公司和咨詢顧問，即“現(xiàn)代師爺”。通過(guò)現(xiàn)代師爺這座橋梁，可以讓老板如虎添翼，突破自我的局限性，解決企業(yè)管理中的很多棘手問題，如怎樣把管理體系落實(shí)到位，怎樣讓子弟兵與空降兵優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，怎樣把企業(yè)的權(quán)力順利地移交到下一代人手上等。古代師爺?shù)难匾u制度師爺，一個(gè)非常特殊且長(zhǎng)盛不衰的行業(yè)。中國(guó)過(guò)去幾千年的歷史長(zhǎng)河中，許多起于青萍的開國(guó)皇帝能夠把龐大的國(guó)家治理好，并且延續(xù)上百年而不衰，關(guān)鍵在于他們都善于用師爺幫助自己打理國(guó)家事務(wù)。歷史上，古代將帥出征，治無(wú)常處，以幕為府，故稱幕府，其佐治人員則統(tǒng)稱幕僚，又稱幕賓、幕友、軍師、謀士。師爺是人們對(duì)于幕僚人物的一種俗稱，指受聘于幕主官員的佐治人員。雙方賓主相待，師爺稱幕主為“東翁”，幕主則尊稱師爺為“老夫子”。師爺由幕主私人聘請(qǐng)，在聘任關(guān)系上是雙向選擇，任何一方?jīng)Q不強(qiáng)迫牽制對(duì)方，這為他們以后更好地合作共事奠定了基礎(chǔ)。師爺從幕主那里拿薪水，只對(duì)幕主個(gè)人負(fù)責(zé)，與幕主實(shí)屬雇傭關(guān)系，相當(dāng)于現(xiàn)代領(lǐng)導(dǎo)聘用的私人顧問或秘書。按照佐治內(nèi)容不同，師爺又分為主管判案的“刑名師爺”，催收錢糧的“錢谷師爺”，書寫信札文稿、代拆代行、承上啟下的“書啟師爺”。師爺名義上雖然是佐官以治，實(shí)際上往往是代官出治。因此，他們是“操三寸管，臆揣官事”，手中掌握了相當(dāng)一部分官府的實(shí)權(quán)。這主要是因?yàn)槎鄶?shù)地方官員是科甲出身，他們所學(xué)的就是四書五經(jīng)、子曰詩(shī)云，所熟悉的也只是八股文的起承轉(zhuǎn)合，一旦外放當(dāng)?shù)胤缴系母改腹伲瑢?duì)于征糧收稅、審人辦案、送往迎來(lái)、上報(bào)擬稿、下發(fā)告示等，一樣也做不來(lái)。在處理這些日常事務(wù)時(shí)，他們腦袋里是一盆糨糊，非得一些具有“專業(yè)知識(shí)”的師爺們幫襯，乃至替他們“當(dāng)家做主”不可。不過(guò)，在許多人的心目中，提起師爺，就認(rèn)為他們與心術(shù)不正、陰險(xiǎn)狡猾、舞文弄墨、謀私作惡等壞人的行徑脫不了干系。這實(shí)際上犯了以偏概全的錯(cuò)誤。歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)許多著名的師爺，張良、蕭何、蘇秦、張儀、李斯……起先都是以師爺?shù)纳矸轂槟恢鲃?chuàng)造了驚天偉業(yè)。在近現(xiàn)代史上，許多著名人物都有師爺，或者當(dāng)過(guò)師爺。如林則徐當(dāng)過(guò)兩廣總督百齡和福建巡撫張師誠(chéng)的師爺，李鴻章當(dāng)過(guò)曾國(guó)藩的師爺，左宗棠當(dāng)過(guò)駱秉章的師爺；戊戌六君子之一的楊銳當(dāng)過(guò)張之洞的師爺，袁世凱當(dāng)過(guò)山東巡撫張曜的師爺；辛亥革命元老朱執(zhí)信的先世也當(dāng)過(guò)師爺，甚至周恩來(lái)的祖父周殿魁、外祖父萬(wàn)青選也都當(dāng)過(guò)師爺。大量史實(shí)證明，要當(dāng)好一名師爺，尤其是大師爺、名師爺，實(shí)在不易。歷代就聘從幕的要求很高，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，淘汰率高，沒有一番真功夫，難以在錯(cuò)綜復(fù)雜的官場(chǎng)中立足。習(xí)幕之道，俗稱幕學(xué)，一般應(yīng)有三至五年的工夫。除了要拜師實(shí)習(xí)，還要文筆好、記憶好，有一張能言善辯的利嘴，善于應(yīng)酬，會(huì)處理各種案子和官場(chǎng)中的關(guān)系。古書《舜典》言：“咨亦謀也。”歷代皇帝在宮廷中設(shè)置的“諫議大夫”職位，依附于王侯權(quán)貴和各級(jí)政府行政長(zhǎng)官所謂的養(yǎng)士、智囊、幕賓、師爺、諫臣，按現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)，可以將之定義為向各級(jí)管理者提供咨詢意見的“內(nèi)部咨詢師”?，F(xiàn)代師爺?shù)墓芾韺?shí)踐現(xiàn)代管理咨詢產(chǎn)生于19世紀(jì)末的美國(guó)。當(dāng)時(shí)，以泰勒為代表的效率顧問工程師，將其科學(xué)管理理論運(yùn)用于企業(yè)之中，幫助企業(yè)提高生產(chǎn)效率。在西方現(xiàn)代社會(huì)，師爺早已經(jīng)成為一種產(chǎn)業(yè)，即咨詢服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代師爺美其名為顧問、咨詢師。很多在全球都有影響力的咨詢公司，如麥肯錫、蘭德、羅蘭貝格、普華永道、畢馬威等，都是從事現(xiàn)代師爺服務(wù)的著名機(jī)構(gòu)，從事這一行業(yè)的領(lǐng)軍人物被稱為“老板教練”或“首席顧問”?，F(xiàn)代意義的咨詢服務(wù)的對(duì)象幾乎涉及社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域，且由原來(lái)的個(gè)體化向團(tuán)體化發(fā)展，但其實(shí)質(zhì)工作內(nèi)容沒有發(fā)生根本的變化—為事主出謀劃策。事實(shí)上，我國(guó)國(guó)務(wù)院就擁有最大的幕僚智囊機(jī)構(gòu)，像證券會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等國(guó)務(wù)院直屬事業(yè)機(jī)構(gòu)，其實(shí)質(zhì)都是利用幕僚的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行管轄。這與歷代的幕府管理并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，從這個(gè)意義上說(shuō)，幕僚在當(dāng)今社會(huì)并未消失，只不過(guò)稱謂發(fā)生了變化而已。律師及法律顧問可以說(shuō)是中國(guó)現(xiàn)代社會(huì)最典型的“師爺”。由于法律體系越來(lái)越龐大，內(nèi)容越來(lái)越豐富，條文越來(lái)越復(fù)雜，政府領(lǐng)導(dǎo)和企業(yè)老板不可能像律師一樣擁有專業(yè)的法律知識(shí)，從而使律師成為我國(guó)改革開放以來(lái)最早的師爺。1979年，中國(guó)企業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，首先從日本引進(jìn)了企業(yè)管理診斷的理論與方法。1980年，中國(guó)企業(yè)管理協(xié)會(huì)成立了企業(yè)診斷部，1982年更名為企業(yè)管理咨詢。后來(lái)，國(guó)家經(jīng)委批準(zhǔn)成立了中國(guó)企業(yè)管理咨詢公司，并在世行注冊(cè)。20世紀(jì)90年代，民辦咨詢開始替代官辦咨詢，出現(xiàn)了北大縱橫、新華信等咨詢機(jī)構(gòu)。21世紀(jì)，跨國(guó)咨詢公司全面登陸中國(guó)，形成了外資、國(guó)資、私營(yíng)咨詢公司同臺(tái)競(jìng)技的時(shí)代。2011年咨詢行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)咨詢市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度是GDP的2.5倍，其中民企在數(shù)量和所占比例上都大幅上升，成為咨詢公司新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)?？梢?，已經(jīng)有越來(lái)越多的私營(yíng)企業(yè)像當(dāng)初追求財(cái)富一樣，追求管理上的升級(jí)換代?；仡櫄v史，從來(lái)沒有一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)這樣與國(guó)家的城市化建設(shè)息息相關(guān)，從來(lái)沒有一個(gè)行業(yè)的老板像房地產(chǎn)老板這樣飽受社會(huì)爭(zhēng)議，也從來(lái)沒有一個(gè)市場(chǎng)像房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣競(jìng)爭(zhēng)慘烈：舉國(guó)上下，六萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司在這一疆場(chǎng)馳騁縱橫、一爭(zhēng)高下。現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“春秋戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代，弱小的諸侯將漸漸被強(qiáng)國(guó)吞并。應(yīng)該承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)估計(jì)是全國(guó)師爺最多的行業(yè)，經(jīng)過(guò)這十幾年的發(fā)展，已經(jīng)培養(yǎng)了不少專門為企業(yè)提供咨詢服務(wù)的刑名師爺、錢谷師爺、書啟師爺，但真正能夠?yàn)槔习宄鲋\劃策、讓老板言聽計(jì)從的“老板師爺”還很少?？梢灶A(yù)言，作為房地產(chǎn)行業(yè)的私營(yíng)老板，今后誰(shuí)擁有自己的蘇秦、張儀，誰(shuí)就可能逐鹿中原、問鼎中華，開創(chuàng)自己的宏圖大業(yè)。正可謂“得人才者得天下”！老板師爺?shù)膽?yīng)運(yùn)而生如果說(shuō)過(guò)去10年是房地產(chǎn)老板創(chuàng)業(yè)的“黃金時(shí)代”、職業(yè)經(jīng)理人的“青銅時(shí)代”，那么，今后10年房地產(chǎn)企業(yè)將步入職業(yè)經(jīng)理人的“黃金時(shí)代”、老板的“白銀時(shí)代”?？恐腔酃芾砣?，而不是靠關(guān)系取勝，將越來(lái)越成為房地產(chǎn)企業(yè)以弱勝?gòu)?qiáng)的主旋律。這幾年，對(duì)成長(zhǎng)期企業(yè)應(yīng)采用不同于創(chuàng)業(yè)期的管理方式，有些老板已經(jīng)有了一定程度的認(rèn)識(shí)，不少老板還請(qǐng)咨詢公司為企業(yè)建立了規(guī)范化的管理體系，但真正按建立起來(lái)的體系管理企業(yè)的不到30%，讓管理體系發(fā)揮效能的更不到10%。為什么在一些房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)行之有效的管理體系，到了其他許多企業(yè)卻行之無(wú)效呢？因?yàn)槿魏我环N制度要發(fā)揮作用，都必須包括三個(gè)要素：理念、技術(shù)、執(zhí)行，只有三者合而為一，才能真正發(fā)揮作用。對(duì)于企業(yè)已經(jīng)建立起來(lái)的規(guī)范化管理體系的理念，許多老板事先并沒有真正接受，導(dǎo)致新制度在執(zhí)行過(guò)程中一旦與原有制度發(fā)生矛盾，就走回頭路；沒有真正弄懂各項(xiàng)管理制度在制定過(guò)程中的技術(shù)，導(dǎo)致制度設(shè)計(jì)本身就不能“量身定制”；沒有真正檢驗(yàn)各項(xiàng)制度在實(shí)踐過(guò)程中的效果，導(dǎo)致執(zhí)行效果無(wú)論好壞都沒有獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。最后，企業(yè)管理轉(zhuǎn)型工作只能半途而廢。這反過(guò)來(lái)又導(dǎo)致許多本來(lái)對(duì)管理轉(zhuǎn)型抱著極大希望的老板，也開始懷疑究竟有沒有必要搞管理提升。遺憾的是，目前能教會(huì)老板把這三者有機(jī)結(jié)合在一起的師爺太少了。這也恰恰表明中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正在呼喚一個(gè)新職業(yè)的誕生—老板師爺。作為一名合格的老板師爺，首先，必須懂得系統(tǒng)的現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)；其次，必須有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；再次，必須和老板建立亦師亦友的關(guān)系，三者缺一不可。老板師爺最好的成果應(yīng)該是讓客戶“聽君一席話，勝讀十年書”。陳懇先生1992年離開政府機(jī)關(guān)下海以后，就一直在海南、深圳知名房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任職業(yè)經(jīng)理人，積累了12年的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，并出版了一本在業(yè)界有影響力的著作《地產(chǎn)標(biāo)桿—萬(wàn)科、金地5+2成功法則解碼》。從2004年至今的8年時(shí)間，他一直縱橫中國(guó)，為上百家房地產(chǎn)企業(yè)提供管理咨詢服務(wù)，并把服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的典型案例隨時(shí)記錄下來(lái)。如今，他通過(guò)4年構(gòu)思、1年創(chuàng)作，又拿出了一部新的力作《房地產(chǎn)老板的困局與破局》。他在書中不僅第一次明確提出了中國(guó)私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的基本矛盾—資本的私人（老板）占有與管理的團(tuán)隊(duì)（職業(yè)經(jīng)理人）運(yùn)作之間的矛盾，而且有許多顛覆傳統(tǒng)管理理論的亮點(diǎn)。這本書圍繞老板與職業(yè)經(jīng)理人的基本矛盾這條主線，在充分肯定兩者共同利益一致的前提下，用最通俗的語(yǔ)言、最鮮活的案例，幫助老板像剝筍一樣，逐層剖析了老板與職業(yè)經(jīng)理人在“人、事、權(quán)、錢、魂（文化）”上博弈造成的困局，再通過(guò)分析解決每一個(gè)困局的破局之策，深刻揭示了解決中國(guó)私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)基本矛盾的必由之路—實(shí)現(xiàn)資本社會(huì)化！這位從房地產(chǎn)咨詢實(shí)戰(zhàn)中成長(zhǎng)起來(lái)的老板師爺，在書中既能坦率、直指心扉地指出老板與企業(yè)各路人馬變化莫測(cè)的博弈心態(tài)，又能從剖析一個(gè)個(gè)實(shí)踐案例中提煉出為老板指點(diǎn)迷津的錦囊妙計(jì)，可以說(shuō)，這是一本老板不愿寫、經(jīng)理人不會(huì)寫、局外人寫不了的書，對(duì)指導(dǎo)我國(guó)私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展做了一件很有意義的事。經(jīng)過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上20年的摸打滾爬，陳懇先生從一介書生成為一名在業(yè)內(nèi)有影響力的房地產(chǎn)老板師爺，為許多學(xué)有專長(zhǎng)、不甘平庸的知識(shí)分子華麗轉(zhuǎn)身提供了可資借鑒的成功之路。我希望有更多的“書生”投入到智力密集型、市場(chǎng)潛力無(wú)窮的管理咨詢行業(yè)中來(lái)，通過(guò)不斷實(shí)踐成為受市場(chǎng)歡迎的老板師爺，努力為中國(guó)私營(yíng)企業(yè)走向繁榮富強(qiáng)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策！畢竟，讓一大批私營(yíng)老板掌握管理技術(shù)，做好家族企業(yè)的權(quán)力順利交替，不僅僅是關(guān)系到一家一企發(fā)展的問題，更是關(guān)系到一個(gè)行業(yè)、一個(gè)民族興衰成敗的大問題！曹思源：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究大家。在國(guó)務(wù)院辦公廳工作期間，曾主持起草中國(guó)第一部《企業(yè)破產(chǎn)法》，著有《人間正道私有化》等32部經(jīng)濟(jì)、政治著作。先后被《亞洲周刊》評(píng)為“影響中國(guó)新世紀(jì)的50位名人”之一，被《遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)評(píng)論》評(píng)為“亞洲風(fēng)云人物”。

內(nèi)容概要

過(guò)去10年是房地產(chǎn)老板創(chuàng)業(yè)的“黃金時(shí)代”，職業(yè)經(jīng)理人的“青銅時(shí)代
”；今后10年，房地產(chǎn)企業(yè)將步入職業(yè)經(jīng)理人的“黃金時(shí)代”，老板的“白銀時(shí)代”。房地產(chǎn)企業(yè)不再靠關(guān)系取勝，而是靠智慧管理取勝。作者陳懇以自己在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打20年的經(jīng)歷和研究成果，從“人、事、權(quán)、錢、魂”五個(gè)方面，逐層剖析老板與職業(yè)經(jīng)理人的困局，并提出切實(shí)有效的破局之策！《房地產(chǎn)老板的困局與破局》是一部全方位了解民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)生存狀況不可多得的活教材，也是“老板師爺”寫給老板的枕邊書?！斗康禺a(chǎn)老板的困局與破局》中既披露了許多鮮為人知的老板與經(jīng)理人斗智斗勇的博弈內(nèi)幕，又有咨詢顧問站在第三方角度對(duì)二者之間博弈的獨(dú)立觀點(diǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)完成蛻變提供了行之有效的實(shí)戰(zhàn)指南。

作者簡(jiǎn)介

陳懇，深圳市房地產(chǎn)標(biāo)桿管理研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)，清華大學(xué)房地產(chǎn)EMBA總裁班客座教授，博鰲房地產(chǎn)論壇、亞洲房地產(chǎn)高峰論壇特邀嘉賓。曾先后任金地集團(tuán)管理顧問公司總經(jīng)理、北大縱橫房地產(chǎn)咨詢中心總經(jīng)理，為全國(guó)上百家房地產(chǎn)公司做過(guò)管理咨詢，具有豐富的企業(yè)管理咨詢、企業(yè)培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，被業(yè)內(nèi)人士稱為“房地產(chǎn)老板師爺”。陳懇1998年編寫的《金地員工績(jī)效考評(píng)體系》獲全國(guó)企業(yè)管理創(chuàng)新成果獎(jiǎng)。著有《地產(chǎn)標(biāo)桿——萬(wàn)科、金地5+2成功法則解碼》一書?！?陳懇前12年在房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)做職業(yè)經(jīng)理人期間，一直致于研究萬(wàn)科、金地等深圳標(biāo)桿企業(yè)文化、戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控、流程制度、績(jī)效管理等，并將管理模式的研究成果運(yùn)用于集團(tuán)與分公司、子公司的管理實(shí)踐，被譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿管理研究第一人。陳懇后8年一直致力于在全國(guó)各地中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢中推廣房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)“五星級(jí)管理模式”，為上百家房地產(chǎn)企業(yè)做標(biāo)桿管理培訓(xùn)、進(jìn)場(chǎng)義診、管理咨詢、跟蹤服務(wù)。

書籍目錄

序言  中國(guó)企業(yè)需要“老板師爺”
緒論  從“宿命”走向“使命”
  第一節(jié)  老板為什么有這么多苦惱
  第二節(jié)  老板苦惱的根源在哪里
  第三節(jié)  怎樣解決老板的苦惱
  第四節(jié)  如何掌握破局之策
第一章  人的困局與破局：怎樣打造核心團(tuán)隊(duì)
  第一節(jié)  招人難——招進(jìn)女婿，氣死兒子
  第二節(jié)  招人易——相馬識(shí)德，騫馬知能
  第三節(jié)  用人難——既想依賴，又不信賴
  第四節(jié)  用人易——溝通為王，信任至上
  第五節(jié)  留人難——急功近利，不忠不義
  第六節(jié)  留人易——給予股份，變更身份
第二章  事的困局與破局：怎樣建立制度崇拜
  第二節(jié)  省事易——領(lǐng)導(dǎo)管人，流程管事
  第三節(jié)  定事難——朝令夕改，總裁難裁
  第四節(jié)  定事易——依法治企，裝進(jìn)自己
  第五節(jié)  監(jiān)事難——內(nèi)外勾結(jié)，狼狽為奸
  第六節(jié)  監(jiān)事易——三鎖制衡，爭(zhēng)輸讓贏
第三章  權(quán)的困局與破局：怎樣提高執(zhí)行力
  第一節(jié)  授權(quán)難——一放就亂，一亂就鉆
  第二節(jié)  授權(quán)易——先定規(guī)矩，再給權(quán)力
  第三節(jié)  收權(quán)難——先有兒子，后有老子
  第四節(jié)  收權(quán)易——給人安全，讓己守信
  第五節(jié)  交權(quán)難——傳內(nèi)難當(dāng)，傳外添亂
  第六節(jié)  交權(quán)易——內(nèi)圈用德，外圈用才
第四章  錢的困局與破局：怎樣才能“錢”途無(wú)量
  第一節(jié)  找錢難——四處借貸，行如乞丐
  第二節(jié)  找錢易——抽脂塑身，輕裝上陣
  第三節(jié)  賭錢難——以小博大，風(fēng)光不在
  第四節(jié)  戒賭易——賭輸戒癮，賭贏逃生
  第五節(jié)  分錢難——既想聚財(cái)，又想聚人
  第六節(jié)  分錢易——財(cái)富本性，利屬眾人
第五章  魂的困局與破局：怎樣實(shí)現(xiàn)基業(yè)長(zhǎng)青
  第一節(jié)  找魂難——人格分裂，人身依附
  第二節(jié)  找魂易——小勝靠智，大勝靠德
  第三節(jié)  鑄魂難——理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感
  第四節(jié)  鑄魂易——吐故納新，傳播創(chuàng)新
  第五節(jié)  附魂難——說(shuō)做一套，各唱各調(diào)
  第六節(jié)  附魂易——傳經(jīng)布道，上行下效
總結(jié)怎樣讓企業(yè)的生命比老板的壽命更長(zhǎng)
后記

章節(jié)摘錄

收不回去的權(quán)力山西有一個(gè)王老板，這幾年搞煤礦賺了不少錢，前年回村里過(guò)年，碰見了從小一起玩大的伙伴劉某。兩人十幾年沒見面，碰到一起自然很高興，一邊你請(qǐng)我、我請(qǐng)你喝酒，一邊談起這幾年各自在外的經(jīng)歷。劉某告訴王老板：“我從部隊(duì)退伍后，就留在了云南××市，在當(dāng)?shù)伛v軍的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)當(dāng)保安部長(zhǎng)，一個(gè)月兩三千塊錢收入，到現(xiàn)在還沒成家。我以前聽別人說(shuō)過(guò)，你這幾年搞煤礦賺了幾個(gè)億，很是羨慕，我能不能到你手下找份差事干一干？”王老板說(shuō)：“現(xiàn)在國(guó)家天天要求省上關(guān)閉小煤礦，我已經(jīng)不打算做煤炭生意了，至于下一步要做什么生意，暫時(shí)還沒想好。等定了以后，你再過(guò)來(lái)，我給你安排個(gè)事做。”劉某勸王老板說(shuō)：“現(xiàn)在做房地產(chǎn)很賺錢。我這幾年在外地給駐軍當(dāng)保安，錢沒賺到，但依靠過(guò)去在部隊(duì)上給首長(zhǎng)開車的機(jī)會(huì)，在××市認(rèn)識(shí)了不少領(lǐng)導(dǎo)，人脈資源比較多。該市由于礦產(chǎn)資源很豐富，有錢的老板很多，房?jī)r(jià)上漲很快。當(dāng)?shù)卣蛩惆疡v軍撤走時(shí)空下的一塊風(fēng)水寶地拿出來(lái)招商引資，如果你有意到該市做房地產(chǎn)生意，我很樂意回去為你牽線搭橋。”王老板聽了劉某的介紹很高興，說(shuō)正愁沒機(jī)會(huì)投資房地產(chǎn)，如果真有這么好的機(jī)會(huì)，那真是天助他也。他立即買好二人當(dāng)天的機(jī)票趕了過(guò)去，跑到鬧市中心那塊要公開招標(biāo)的空地一看，只見東邊是車水馬龍的車站，西邊是當(dāng)?shù)刈罘比A的百貨商店、酒店，南邊還有生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)，真可謂是黃金寶地。王老板大喜過(guò)望，馬上就提出要買，讓劉某第二天帶他去見當(dāng)?shù)氐恼賳T。劉某聽了也很高興，他知道如果這筆買賣做成了，他這一輩子都不愁吃、不愁穿了。他立即動(dòng)用自己過(guò)去在部隊(duì)和地方上的各種資源開始活動(dòng)，每天在王老板包的當(dāng)?shù)刈詈廊A的酒店里宴請(qǐng)有頭有臉的人物，請(qǐng)到的人物級(jí)別越來(lái)越高。他還意外地聯(lián)系上了現(xiàn)在國(guó)土局當(dāng)副局長(zhǎng)，負(fù)責(zé)土地招拍掛的一個(gè)老戰(zhàn)友。王老板在宴請(qǐng)中出手很大方，見了人就發(fā)紅包，見了官員就送幾萬(wàn)元一盒的蟲草。不到半個(gè)月，王老板就通過(guò)一張酒桌，把本地的頭頭腦腦都認(rèn)識(shí)了，也把這塊地的來(lái)龍去脈整明白了。將來(lái)有哪些人想投標(biāo)，公開投標(biāo)要走哪些程序，幕后該怎么操作，他都了解得一清二楚。不久，王老板就見到了真正掌握這塊寶地決定權(quán)、快要退居二線的副市長(zhǎng)。副市長(zhǎng)私下告訴王老板，公開招標(biāo)的程序一步也不能少，但標(biāo)的可以事先商量好，王老板以后有啥具體事，就找他在公安局當(dāng)局長(zhǎng)的外甥辦。由于一路開綠燈，在公開投標(biāo)中，王老板沒有任何懸念地拿到了這塊寶地。還沒等他把各種證件辦好，就有許多當(dāng)?shù)亻_礦的老板用麻袋背著錢排隊(duì)來(lái)預(yù)購(gòu)商鋪，這可把王老板高興壞了。他粗略地算了一下，按照當(dāng)時(shí)購(gòu)入的樓面價(jià)和兩年后的市面價(jià)，他這個(gè)項(xiàng)目投入4億元，最少可以賺8億元。為了感謝劉某這個(gè)好朋友，也為了更好地借助他在本地的人脈資源，王老板主動(dòng)送給劉某200萬(wàn)元，作為他在新公司的注冊(cè)資本。王老板不僅讓劉某當(dāng)股東，還讓他當(dāng)法人代表、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)辦理新成立公司的登記手續(xù)，自己則回到山西籌措地價(jià)款去了。等王老板籌款回來(lái)，劉某已通過(guò)關(guān)系，以最快的速度把注冊(cè)手續(xù)都辦好了，只等王老板在公司章程上簽字蓋章，就可以辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀行開戶手續(xù)，把款打進(jìn)新公司了。當(dāng)劉某把章程交給王老板，讓他仔細(xì)看一遍再簽字蓋章時(shí)，王老板只是匆匆掃了一遍，就簽上了自己的大名，并大聲說(shuō)道：“咱們是十多年的好朋友了，還有什么信不過(guò)的！今后這個(gè)公司所有的事都由你決定好了！我還要去北京、上海找更大的投資項(xiàng)目去。”結(jié)果，等公司注冊(cè)手續(xù)一辦完，王老板把上億元資金打進(jìn)公司賬戶不久，就有人悄悄告訴他，劉某已經(jīng)把那筆款轉(zhuǎn)到自己開的另外一個(gè)公司名下了。王老板剛開始根本不相信，拼命打電話，但怎么也聯(lián)系不上，就馬上趕到××市去找劉某。當(dāng)他到公安局報(bào)案時(shí)，公安局長(zhǎng)鄭重地告訴他，根據(jù)公司的章程規(guī)定，法人代表完全有權(quán)決定公司資金的流向……這種事情不具備報(bào)案條件。王老板預(yù)感到這可能是一個(gè)陷阱，就想盡快到工商局辦理注銷手續(xù)，撤銷劉某的法人代表兼董事長(zhǎng)、總經(jīng)理職務(wù)，可是公司所有的證件、公章都在劉某手中。并且，根據(jù)當(dāng)初他們?cè)诠菊鲁讨械囊?guī)定，撤銷法人代表等事項(xiàng)，必須經(jīng)過(guò)所有股東簽字同意，方為有效。新公司的股東總共只有他們兩個(gè)，只要其中一人不同意，就不能撤銷。王老板悔不該自己當(dāng)初簽字蓋章時(shí)，沒有認(rèn)真閱讀章程條文。他以為這些東西都是按照統(tǒng)一格式打印好的，只粗略地看了一下，也沒發(fā)現(xiàn)什么疑點(diǎn)。王老板又找律師咨詢，律師明確告訴他，劉某現(xiàn)在做的一切都是合法的……王老板又去找過(guò)去幫他拿過(guò)地、他也重重回報(bào)過(guò)的人，但沒有一個(gè)人愿意幫助他……王老板至今沒想明白，對(duì)他本人來(lái)說(shuō)，只是給了對(duì)方一次合作的商業(yè)機(jī)會(huì)而已；但對(duì)劉某來(lái)說(shuō)，這可是“千年等一回”的機(jī)會(huì)，他要用自己的一輩子，來(lái)賭昔日朋友給他的這一次……不要讓審計(jì)變成審判2009年，我們?yōu)橹貞c某房地產(chǎn)集團(tuán)公司建立了組織管控、流程管理、人力資源管理等體系。運(yùn)行兩年后，老板覺得其他方面都比較好，就是現(xiàn)在碰到一個(gè)棘手的問題—房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)班子成員與集團(tuán)公司審計(jì)監(jiān)察中心的人員經(jīng)常在工作上“打架”，讓他很難做裁判。老板希望我抽空過(guò)去一趟，看看問題到底出在什么地方，應(yīng)該怎樣解決。這個(gè)老板做過(guò)上市公司的總經(jīng)理，管理能力和綜合素質(zhì)都不同于一般房地產(chǎn)企業(yè)老板。他做人有原則，做事有底線，朋友們都很喜歡他，做完項(xiàng)目后，我們也一直像朋友一樣保持著密切聯(lián)系。我知道，一般的問題，他是決不會(huì)輕易說(shuō)的，一定是問題比較大，他才會(huì)跟我說(shuō)。于是，我專門到他公司，找雙方的人做了兩天訪談，了解到了事情的真相。原來(lái)，老板為了加強(qiáng)對(duì)工程、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的審計(jì)監(jiān)督，專門聘請(qǐng)了一名比總經(jīng)理、工程副總更懂工程業(yè)務(wù)的審計(jì)總監(jiān)，對(duì)所有工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上的事，實(shí)行從事前到事后的全程審計(jì)。若審計(jì)監(jiān)察中心通不過(guò)，就要打回去重做方案、重新申報(bào)；若審計(jì)監(jiān)察中心通過(guò)，老板那里基本上就能通過(guò)。老板讓審計(jì)監(jiān)察中心代表自己做決策，進(jìn)行過(guò)程控制，把控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，甚至評(píng)定結(jié)果。久而久之，經(jīng)營(yíng)線上的人認(rèn)為審計(jì)監(jiān)察中心就代表老板，他們提報(bào)的所有方案，基本上都要事前報(bào)審計(jì)監(jiān)察中心審計(jì)。中層一頭霧水，不聽自己直接領(lǐng)導(dǎo)的意見，卻要聽審計(jì)監(jiān)察中心的意見；基層勞而無(wú)功，在經(jīng)營(yíng)層與審計(jì)監(jiān)督層之間來(lái)回返工折騰，出現(xiàn)返工就說(shuō)“審計(jì)監(jiān)察中心要求太嚴(yán)”；審計(jì)監(jiān)察中心說(shuō)“自己做了許多本該由業(yè)務(wù)部門做的事，結(jié)果還吃力不討好”。公司上下沒有人主動(dòng)承認(rèn)自己不盡職，把控不到位，做出的東西不合格。公司的管理現(xiàn)狀集中表現(xiàn)為“無(wú)辜的基層、茫然的中層、忙碌的高層、進(jìn)退兩難的審計(jì)監(jiān)察中心”。這樣就直接導(dǎo)致公司會(huì)議多、效率低，扯皮多，進(jìn)度慢，事不順、氣不順，人心散，執(zhí)行力還不如從前的被動(dòng)局面。許多人抱怨這一切都是“規(guī)范化管理惹的禍”，感到自己夾在高層與審計(jì)監(jiān)察中心之間左右為難，已經(jīng)開始出現(xiàn)人才流失現(xiàn)象……做完訪談之后，我與老板找了一個(gè)很幽靜的西餐廳，邊用餐，邊談我的調(diào)查結(jié)論。我說(shuō)：“你原來(lái)在政府部門任職時(shí)，常說(shuō)‘問題就在前三排，根源就在主席臺(tái)’。我今天就專說(shuō)說(shuō)你這個(gè)坐在主席臺(tái)上的人。”他微微一笑：“我今天單獨(dú)請(qǐng)你到這個(gè)地方來(lái)，關(guān)掉手機(jī)，就是為了洗耳恭聽。有什么話，你盡管直說(shuō)！”我直視著他說(shuō)：“你有‘三宗罪’！第一宗罪是錯(cuò)位。你把審計(jì)中心這條本來(lái)在企業(yè)管理上的虛線變成了實(shí)線，而把經(jīng)營(yíng)管理這條實(shí)線變成了虛線，導(dǎo)致審計(jì)中心線上的人整天有干不完的活，而經(jīng)營(yíng)管理線上的人卻沒什么事可干。“第二宗罪是越位。你把審計(jì)變成了審判！雖然只是一字之差，但性質(zhì)完全變了。審計(jì)監(jiān)察中心本來(lái)的職責(zé)是審計(jì)監(jiān)察，不是什么東西都要由他們審計(jì)，更不是什么事情都要由他們事前審計(jì)。根據(jù)我們?cè)戎贫ǖ墓绢I(lǐng)導(dǎo)權(quán)責(zé)分工手冊(cè)，除了重大招投標(biāo)等事項(xiàng)要事前審計(jì)之外，絕大部分是可以事中或事后審計(jì)的?？涩F(xiàn)在，許多事情他們都要事前審計(jì)，他們說(shuō)不行就不行，等于是判官了！“第三宗罪是搶位。在員工心目中，總經(jīng)理是你的‘原配’，審計(jì)中心是你的‘二房’。大家看到鳩占鵲巢，‘原配’在一旁說(shuō)話不算數(shù)，而‘二房’頤指氣使，都感到事不順、氣不順……”還沒等我說(shuō)完，老板就站起來(lái)哈哈大笑：“精辟！精辟！你說(shuō)到點(diǎn)子上了！你說(shuō)吧，下一步該怎么辦？”我告訴他：“對(duì)策就是換三字，錯(cuò)位的，讓他歸位；越位的，讓他校位；搶位的，讓他還位。”老板連連點(diǎn)頭：“我明白了。我打算讓審計(jì)監(jiān)察中心總監(jiān)到房地產(chǎn)公司當(dāng)副總經(jīng)理，既能發(fā)揮他的特長(zhǎng)，又可以把經(jīng)營(yíng)這條線做實(shí)！”我們擊掌而鳴：“好！”過(guò)了幾個(gè)月，我打電話問老板調(diào)整了人員以后，情況如何。老板說(shuō)了四個(gè)字—一切正常！……

媒體關(guān)注與評(píng)論

這是一本為當(dāng)代老板量身定制的“枕邊書”，實(shí)事求是，化繁為簡(jiǎn)。如能時(shí)時(shí)研讀，必日有所獲，月有所進(jìn)，年有所成。——山東鑫匯房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng) 李巨濤怎樣處理與職業(yè)經(jīng)理人的關(guān)系，這是每個(gè)老板必須面對(duì)的問題。授權(quán)與監(jiān)督，忠誠(chéng)與懷疑，價(jià)值與分享……想明白不易，做到位更難。這本書對(duì)老板怎樣用好職業(yè)經(jīng)理人，提供了許多新的思路和行之有效的解決方法，值得大家一讀。——四川開成置業(yè)董事長(zhǎng) 張永力許多老板很會(huì)賺錢，但不懂怎樣分錢。說(shuō)到底，這還是價(jià)值觀的問題。其實(shí)，分錢比賺錢更重要！分得好，錢會(huì)越賺越多；分不好，錢會(huì)越賺越少?！斗康禺a(chǎn)老板的困局與破局》一書對(duì)“財(cái)富本性，利屬眾人”說(shuō)得很透徹！分錢的方法也很科學(xué)，很有實(shí)操性。——廣東海逸集團(tuán)董事長(zhǎng) 潘志勇只有讓制度成為最大的老板，成為自己的“替身”，我們當(dāng)老板的人，才能早點(diǎn)結(jié)束“兩眼一睜，忙到熄燈”的生活，才能避免總裁一天到晚當(dāng)“仲裁”的被動(dòng)局面，也才能真正把企業(yè)做強(qiáng)、做大！——江蘇森隆控股集團(tuán)董事長(zhǎng) 嚴(yán)紀(jì)玉做職業(yè)經(jīng)理人難，做私營(yíng)老板的職業(yè)經(jīng)理人更難，做私營(yíng)房地產(chǎn)老板的職業(yè)經(jīng)理人難上加難。但只要雙方相互信任，建立“定位準(zhǔn)確、權(quán)責(zé)清楚、獎(jiǎng)懲分明”的管理體系，就可以把一切復(fù)雜關(guān)系變得簡(jiǎn)單、透明。這本書為我國(guó)并不成熟的職業(yè)經(jīng)理人怎樣與老板打交道，提供了許多成功的秘訣。——深圳卓越集團(tuán)原副總裁、深圳市房地產(chǎn)行業(yè)十大職業(yè)經(jīng)理人 謝利民選擇企業(yè)，首先要學(xué)會(huì)選擇老板。許多經(jīng)理人都希望自己能找到一個(gè)好老板，但好老板是可遇不可求的。更多人選到的都是一些不好不壞或時(shí)好時(shí)壞的老板。我們只要了解各種老板的心情，就能夠幫老板處理各種事情。誰(shuí)掌握了打開老板“心鎖”的密碼，誰(shuí)就能化解本書中提到的與老板在“人、事、權(quán)、錢、魂”五個(gè)方面的職業(yè)難題。——江蘇建偉控股集團(tuán)行政總監(jiān)、蘇州市十佳職業(yè)經(jīng)理人 張旭

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