中國主要城市住宅市場差異的經(jīng)濟分析

前言

　　伴隨著我國住房制度改革的持續(xù)深化和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，以住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，住宅市場發(fā)展對于我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的作用日益顯著?！　〉仨氉⒁獾?，由于我國地域廣闊，城市數(shù)量眾多，住宅市場的發(fā)展存在較為明顯的城市差異性。這種差異性的本質(zhì)源于城市發(fā)展與住宅市場之間密切的互動關系，其外在表現(xiàn)是城市住宅市場的差異與城市發(fā)展特征緊密相關，包括城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、中央和地方政府干預政策在城市層面的體現(xiàn)、城市土地供給能力和保障性住宅供給規(guī)模等。研究住宅市場與城市發(fā)展的雙向作用機理是當前國際上城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學領域的學術前沿問題，引發(fā)了大量的學術討論，具有重要的理論研究價值。同時，城市住宅市場的差異也表明政府對住宅市場發(fā)展的干預政策需要因地制宜，分別調(diào)控，不能搞“一刀切”?！　”緯?999—2006年中國35個主要城市的城市社會經(jīng)濟和住宅市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合城市發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀，研究了中國主要城市住宅市場的差異問題，并著重利用經(jīng)濟學方法對城市住宅市場差異的形成進行了經(jīng)濟分析。本書研究的理論意義在于揭示了在中國特有的社會經(jīng)濟環(huán)境中，住宅市場與城市社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的理論基礎； 實踐價值在于為中央和城市政府制定促進和完善住宅市場發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和公共政策提供決策支持?！　”緯芯康闹饕獌?nèi)容包括：　　1. 對城市住宅市場的差異問題進行了理論研究，從住宅市場與城市協(xié)調(diào)發(fā)展的角度建立了研究城市住宅市場差異的理論框架?！　?. 基于住宅價格與居民家庭的可支配收入、住宅需求與供給量之比、需求彈性和供給彈性、商品住宅與經(jīng)濟適用房吸納率等指標的計算結(jié)果，對中國35個主要城市1999—2006年間的住宅價格、住宅供求關系以及住宅供給結(jié)構(gòu)進行了城市差異的描述性統(tǒng)計分析。　　3. 在需求方面，從居民家庭的微觀層面研究了城市發(fā)展與住宅需求之間的關系，建立了城市勞動力市場和住宅市場的均衡模型。利用城市勞動收入水平和反映城市生活質(zhì)量的各類宜居性指標分析了勞動力遷入該城市的愿望和愿意為此支付的住宅價格。根據(jù)模型估計的實證結(jié)果，擬合了35個主要城市的住宅意愿支付價格，并進行了城市差異分析?！　?. 在供給方面，本文實證研究了住宅供給彈性在城市間的差異性。利用商品住宅竣工面積和價格數(shù)據(jù)，實證估計了城市住宅供給彈性，并揭示了住宅供給彈性的影響因素及其城市差異?！　?. 本書從供給與需求相結(jié)合的角度研究了住宅市場與城市發(fā)展的互動關系。利用2000年和2005年的截面數(shù)據(jù)，研究了城市發(fā)展與住宅意愿支付價格增長、城市住宅供給彈性對住宅實際價格增長和城市人口增長的調(diào)節(jié)功能等問題?！　?. 在以上定量研究基礎上，對城市住宅市場的差異進行了比較分析，并從中央政府和地方政府角度提出了對住宅市場進行差異化干預策略的政策建議?！　”緯闹饕Y(jié)論如下：　　1. 中國35個主要城市的住宅市場存在明顯差異。這種差異性與城市經(jīng)濟和社會發(fā)展、城市住宅供給，以及政府對住宅市場的宏觀調(diào)控和管制措施密切相關。這說明，城市發(fā)展導致的住宅需求和城市住宅的供給水平是形成城市住宅市場差異的根本原因?！　?. 城市住宅市場差異的理論研究表明，住宅市場作為城市經(jīng)濟體系的重要組成部分，兩者密切相關，其互動關系通過住宅供給和需求兩條途徑來傳遞。從需求角度看，城市發(fā)展是住宅市場發(fā)展的基礎，城市發(fā)展水平?jīng)Q定了勞動力在城市間的選址意愿和對住宅的意愿支付價格； 從供給角度看，城市住宅供給具有調(diào)節(jié)城市住宅實際價格和城市人口變化的功能，這會影響城市的勞動力供給和勞動力成本，反過來又會影響城市發(fā)展?！　?. 城市發(fā)展導致了城市的住宅需求，城市勞動收入和城市生活質(zhì)量決定了勞動力對城市住宅的意愿支付價格。實證研究結(jié)果表明，城市勞動收入水平和反映城市生活質(zhì)量的各類宜居性指標可以解釋造成城市間住宅價格差異的70%左右的原因，是形成住宅價格城市間差異性的關鍵因素。實證研究同時發(fā)現(xiàn)，雖然城市勞動收入水平對住宅意愿支付價格的影響仍然很大，但其對住宅價格增長的貢獻近年來在逐年降低，而城市生活質(zhì)量對住宅價格的貢獻在逐年增大。這表明，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和生活質(zhì)量的提高，城市居民越來越看重城市生活質(zhì)量?！　?. 城市住宅供給具有調(diào)節(jié)城市住宅價格和城市人口變化的功能。城市住宅供給受到城市建成區(qū)擴張潛力、城市基礎設施完備程度等因素的影響。建成區(qū)面積擴張能力越強、城市基礎設施等公共服務完備程度越高的城市，住宅的供給彈性越大。同時，反映中央和地方政府的管制措施以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期的指標，如住宅價格增長率、樓面地價與住宅銷售價格之比、固定資產(chǎn)投資等因素也會影響城市住宅的供給彈性。實證研究表明，以上指標可以解釋城市間住宅供給彈性差異的68%?！　?. 住宅市場與城市增長的實證研究結(jié)果表明，隨著城市勞動收入水平的增長和城市生活質(zhì)量的提高，城市住宅需求和住宅意愿支付價格隨之上升。面對這一住宅需求，城市住宅供給彈性對調(diào)節(jié)住宅實際價格和城市人口變化有著較為明顯的作用。住宅供給彈性較小的城市，住宅的實際價格增長較快，城市人口增長和勞動力供給則會相應地受到抑制； 住宅供給彈性較大的城市，住宅的實際價格增長較慢，而城市人口將會出現(xiàn)較快的增長，勞動力供給較為寬松?！　?. 以上城市住宅市場差異的研究結(jié)果表明，政府對住宅市場應當實行差異化的干預政策?；趯嵶C研究所發(fā)現(xiàn)的影響城市住宅市場差異的因素，本書提出，中央政府在住宅市場管理方面應實施統(tǒng)一規(guī)劃和指導監(jiān)督的宏觀管理策略，地方政府和城市政府應實施因地制宜和分別決策的干預策略。

內(nèi)容概要

本書基于中國主要城市的住宅市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合城市的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，利用經(jīng)濟學方法深入研究了中國主要城市住宅市場發(fā)展差異的成因，揭示了在中國特有的社會和經(jīng)濟環(huán)境中協(xié)調(diào)發(fā)展住宅市場和城市社會經(jīng)濟的理論基礎，為各級政府制定政策提供參考建議。本書主要內(nèi)容包括： 緒論，文獻綜述，城市發(fā)展與住宅市場的理論研究，城市住宅市場差異的統(tǒng)計分析，城市發(fā)展與住宅意愿支付價格的實證研究，城市住宅供給彈性的實證研究，城市發(fā)展、住宅供給與城市增長的實證研究，住宅市場差異背景下的政策選擇以及結(jié)論與建議。    本書可作為大專院校及相關研究機構(gòu)的教材和參閱資料，也可供各級政府領導和社會經(jīng)濟與住宅市場的研究與決策人員參考使用。

書籍目錄

1 緒論　1.1 研究背景　　1.1.1 住宅市場與城市發(fā)展的相互作用　　1.1.2 政府調(diào)控住宅市場缺乏系統(tǒng)的理論支撐　1.2 研究意義　　1.2.1 理論意義　　1.2.2 現(xiàn)實意義　1.3 研究內(nèi)容與研究方法　　1.3.1 研究目標與內(nèi)容　　1.3.2 研究特點與研究方法　1.4 研究的技術路線與結(jié)構(gòu)安排2 文獻綜述　2.1 住宅市場與城市發(fā)展　　2.1.1 住宅市場　　2.1.2 城市發(fā)展　　2.1.3 相互關系　2.2 住宅需求研究　　2.2.1 住宅需求及其量測　　2.2.2 住宅需求影響因素研究　2.3 住宅供給及相關研究　　2.3.1 住宅供給彈性研究　　2.3.2 住宅供給與城市增長研究　2.4 相關研究總結(jié)　　2.4.1 國外相關研究成果　　2.4.2 國內(nèi)相關研究成果　2.5 結(jié)語3 城市發(fā)展與住宅市場的理論研究　3.1 理論基礎　　3.1.1 城市發(fā)展與住宅市場的關系　　3.1.2 研究框架　3.2 城市發(fā)展與城市住宅意愿支付價格　　3.2.1 假設條件　　3.2.2 模型基礎　3.3 住宅供給彈性計算及影響因素　　3.3.1 計算方法　　3.3.2 影響因素　3.4 住宅供給與城市增長　　3.4.1 表征城市增長的指標　　3.4.2 住宅供給與城市增長的關系　3.5 住宅市場差異與政策選擇　3.6 結(jié)語4 城市住宅市場差異的統(tǒng)計分析　4.1 住宅價格與住房支付能力　　4.1.1 住宅價格及其評價標準　　4.1.2 住房支付能力　　4.1.3 房價收入比分析　4.2 城市住宅市場的需求與供給　　4.2.1 需求量與供給量　　4.2.2 需求與供給彈性　4.3 住宅市場結(jié)構(gòu)　　4.3.1 住宅市場結(jié)構(gòu)及其均衡　　4.3.2 供給結(jié)構(gòu)分析　4.4 住宅市場差異的城市分類與分析　　4.4.1 住宅價格差異　　4.4.2 住宅價格增長差異　　4.4.3 住宅供給彈性差異　4.5 結(jié)語5 城市發(fā)展與住宅意愿支付價格的實證研究　5.1 理論模型及其適用性　　5.1.1 理論適用性　　5.1.2 實證模型　　5.2 實證分析　　5.2.1 變量選擇與數(shù)據(jù)來源　　5.2.2 單變量模型的實證分析　　5.2.3 多變量模型的實證分析　　5.2.4 實證結(jié)果分析　5.3 住宅意愿支付價格估計及城市差異分析　　5.3.1 工資水平與城市生活質(zhì)量貢獻指數(shù)　　5.3.2 住宅意愿支付價格指數(shù)與住宅意愿支付價格估計　　5.3.3 住宅意愿支付價格的城市差異分析　5.4 結(jié)語6 城市住宅供給彈性的實證研究7 城市發(fā)展、住宅供給與城市增長的實證研究8 住宅市場差異背景下的政策選擇9 結(jié)論與建議附錄參考文獻后記

章節(jié)摘錄

　?。?）定量分析為主，定性分析為輔　　近年來，在有關中國住宅市場的研究中，定量分析方法日益得到重視。雖然受數(shù)據(jù)質(zhì)量所限，在某些方面仍然難以達到國外研究的標準，但以定量分析為主的研究方法成為研究工作發(fā)展的必然選擇。本書在定量分析時，主要是用計量經(jīng)濟學中的各種因果分析模型，以反映住宅市場狀況的指標（如住宅價格、住宅供給彈性等）作為因變量，城市發(fā)展狀況指標等作為自變量，揭示這些自變量對城市住宅市場相關指標的解釋能力、影響強度或影響系數(shù)等。　　4.樣本城市的選取　　本書以中國內(nèi)地35個直轄市、省會城市、計劃單列市為研究單元。選擇這35個城市作為樣本城市的原因主要有：　?。?）住宅市場是區(qū)域性市場，以城市為單元進行研究符合城市經(jīng)濟學的基本原理，相對于區(qū)域或省級等大尺度的研究單元，更加符合依據(jù)流動性劃分房地產(chǎn)市場的標準?！　。?）這35個城市從全國空間范圍來看呈現(xiàn)比較離散的點狀分布，從地域空間角度方面來看具有較強的代表性?！　。?）從目前國家對于四大功能區(qū)的劃分來看，這些城市為四大板塊中的代表性城市，有利于分析“西部大開發(fā)、中部崛起、東部率先、東北振興”等區(qū)域性政策的影響。　?。?）從住宅市場的規(guī)模來看，35個城市住宅市場規(guī)模占全國的比重較大，也是住宅市場調(diào)控和關注的重點?！　。?）從城市性質(zhì)來看，樣本城市包含了各種不同類別的城市?！　。?）從需求層次來看，相對于中小城市，這些城市吸引勞動力流人的影響因素已經(jīng)從簡單地找到就業(yè)機會向轉(zhuǎn)而追求較高的生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變，比較符合本書研究的理論基礎?！　。?）從數(shù)據(jù)來源和統(tǒng)計口徑看，相對于其他城市，這35個樣本城市1999-2006年住宅市場數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計公報，具有較高的可信度和權威性?！　τ诘貐^(qū)板塊的劃分，各類文獻的劃分基本相同，但還是略有差異。本書基于研究區(qū)域政策對住宅市場影響的考慮，借鑒了近年來國家關于“西部大開發(fā)、中部崛起、東部率先、東北振興”計劃中區(qū)域的劃分標準，“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”包括了重慶、陜西、新疆、甘肅、寧夏、西藏、青海、四川、云南、廣西和內(nèi)蒙10個省市或自治區(qū)；“東北振興規(guī)劃”包括了遼寧、黑龍江、吉林三省和內(nèi)蒙古的東部地區(qū)；“中部崛起規(guī)劃’’包括了山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6個??；其余省份均屬于東部地區(qū)。按照以上劃分標準，相關板塊包含的城市分別為：東部地區(qū)包括北京、天津、石家莊、上海、南京、杭州、寧波、濟南、青島、廈門、福州、廣州、深圳和海口14個城市；東北地區(qū)包括沈陽、大連、哈爾濱和長春4個城市；中部地區(qū)包括太原、武漢、合肥、南昌、鄭州和長沙6個城市；西部地區(qū)包括南寧、昆明、西安、烏魯木齊、銀川、蘭州、成都、重慶、貴陽、呼和浩特和西寧11個城市。樣本城市的分布如圖1-1所示。

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