不動(dòng)產(chǎn)租賃法律制度研究

前言

　　不動(dòng)產(chǎn)租賃是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性利用的一種經(jīng)典方式，并且不動(dòng)產(chǎn)租賃制度構(gòu)成了各國財(cái)產(chǎn)法的重要部分。大陸法國家一般在民法典債編部分就租賃做一般規(guī)定，然后就不動(dòng)產(chǎn)租賃進(jìn)行特別立法；英美法國家在普通法外，也有不動(dòng)產(chǎn)租賃的成文法。我國尚未制定民法典，有關(guān)租賃的制度主要在合同法中作出規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)立法方面，雖然有土地法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營法以及城市房地產(chǎn)管理法等，但是由于我國在城市土地的有償使用方面主要采取的是土地使用權(quán)的出讓方式，在農(nóng)村實(shí)行的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營的方式，住房制度改革中也是側(cè)重城市住房的全面商品化（提高住房的自有化），因此，有關(guān)土地租賃和住房租賃一直沒有受到立法者的重視。近年來，在住房制度改革方面，由于城市住房價(jià)格的高漲，單一的城市住房商品化的政策在保障城市居民住房方面受到一定的限制，特別是城鎮(zhèn)低收入家庭住房的保障問題受到了社會(huì)廣泛的關(guān)注。但是相關(guān)的立法依然比較落后，租賃的諸多制度還只是政策的附屬品，而沒有在法律制度上真正有所作為。在土地租賃方面，集體土地有農(nóng)用地、鄉(xiāng)村建設(shè)用地和宅基地之分，各類用地因用途不同而管制方式有異。對(duì)于農(nóng)用地，我國在初始的使用權(quán)分配上采取的是土地承包經(jīng)營的方式，這一制度，在今天看來依然是必要的，但是，均分性質(zhì)的承包具有嚴(yán)格的身份和地域的限制，因此，必然導(dǎo)致的是農(nóng)地經(jīng)營的分散，阻礙了農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，如何在承包經(jīng)營方式之下逐步發(fā)揮農(nóng)地經(jīng)營的規(guī)?；蔀榻陙斫?jīng)濟(jì)學(xué)界和法學(xué)界探討的問題。農(nóng)地租賃是否可行，其實(shí)行需要具備什么樣的條件，如何考慮到我國現(xiàn)實(shí)農(nóng)村的實(shí)際狀況進(jìn)行制度方面的設(shè)計(jì)都需要在理論上有所回應(yīng)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地方面，我國出于嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，防止建設(shè)用地對(duì)耕地的擠占，因此，嚴(yán)格禁止鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租，這樣的限制究竟是出于所有權(quán)的限制還是僅僅是行政管理的需要，并且這樣的限制對(duì)于農(nóng)村土地的保護(hù)是否就一定有利，也需要在理論上進(jìn)行分析。在城市土地使用方面，由于城市有償有期土地使用制度的建立，城市土地單一的出讓方式已經(jīng)不能滿足城市有償使用制度改革的進(jìn)一步深化，特別是劃撥地出租、轉(zhuǎn)讓等隱形地產(chǎn)市場的存在，造成了諸多的問題，因此，城市土地租賃亦為近年來所開始推行的制度。但是在城市土地的租賃上，目前看，依然是在政策的層面上推行的，相關(guān)的法律和行政法規(guī)尚付闕如。而且各地在土地租賃的操作上也是各種各樣，不盡統(tǒng)一，阻礙了土地租賃制度作用的發(fā)揮。

內(nèi)容概要

第1章就本書所涉及的基本范疇進(jìn)行界定。這些范疇包括租賃、不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)租賃。由于不動(dòng)產(chǎn)租賃相對(duì)于一般租賃來說，主要的特殊之處在于租賃的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活中的重要性也是法律上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃進(jìn)行特別立法的基本動(dòng)因，因此，這一章著重就不動(dòng)產(chǎn)的界定問題從比較法以及歷史發(fā)展等方面做了比較深人的分析，并對(duì)我國的不動(dòng)產(chǎn)的立法例做簡單的分析和評(píng)價(jià)。第2章是比較分析，本書選擇了英、美、日三國作為比較分析的對(duì)象，就這三國在不動(dòng)產(chǎn)租賃方面的立法和基本內(nèi)容作出分析，并進(jìn)行比較，認(rèn)為三國在不動(dòng)產(chǎn)租賃方面雖然法律傳統(tǒng)上有所差異，但是三國都就不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了特別立法，并且在立法的重心上都體現(xiàn)了承租人中心主義的立法理念。第3章是就不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的成立、效力和擔(dān)保等制度進(jìn)行分析。不動(dòng)產(chǎn)租賃合同是不動(dòng)產(chǎn)租賃的基礎(chǔ)法律關(guān)系，也是不動(dòng)產(chǎn)租賃立法所要著重解決的問題。不動(dòng)產(chǎn)租賃合同是當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，有關(guān)合同中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的設(shè)計(jì)和平衡及在法律上的評(píng)價(jià)，構(gòu)成了法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃進(jìn)行規(guī)制的基點(diǎn)。第4章是不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的研究分析。不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)在性質(zhì)上是為債權(quán)抑或?yàn)槲餀?quán)問題，向來是立法上和理論上爭論的問題。本書在這一部分首先就不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)性質(zhì)的學(xué)說歷史以及立法例做比較分析，認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)在性質(zhì)上無疑已經(jīng)具備了物權(quán)的性質(zhì)；其次，在此基礎(chǔ)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)進(jìn)行物權(quán)定位，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)在性質(zhì)上完全具備用益物權(quán)的特征，其應(yīng)當(dāng)屬于用益物權(quán)；再次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)作為用益物權(quán)，從取得、內(nèi)容和效力上進(jìn)行分析，在效力上重點(diǎn)就買賣不破租賃原則做出分析，認(rèn)為我國’合同法在買賣不破租賃原則上存在著諸多需要完善的地方。第5章是我國不動(dòng)產(chǎn)租賃制度的法律分析。主要從不動(dòng)產(chǎn)租賃與我國城市住房政策、農(nóng)村土地制度和城市土地制度的關(guān)系方面分析了我國不動(dòng)產(chǎn)租賃法律制度建設(shè)上的問題，并指出租賃對(duì)于我國城市住房、農(nóng)村土地制度和城市土地制度的意義。在此基礎(chǔ)上，提出了完善我國城市住房租賃法律制度、農(nóng)村土地租賃法律制度和城市土地租賃法律制度的設(shè)想。

書籍目錄

前言第1章　基本概念　1.1  租賃的基本內(nèi)涵分析　  1.1.1  租賃的含義  　1.1.2　租賃的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義　1.2　不動(dòng)產(chǎn)界定      　1.2.1  動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的歷史考察及比較分析　  1.2.2  比較分析  　1.2.3  我國民法上的不動(dòng)產(chǎn)范圍　1.3　不動(dòng)產(chǎn)租賃概述  　1.3.1  不動(dòng)產(chǎn)租賃的意義　  1.3.2  不動(dòng)產(chǎn)租賃的特征  　1.3.3  不動(dòng)產(chǎn)租賃的分類　小結(jié)第2章  不動(dòng)產(chǎn)租賃法律制度比較分析——以英、美、日為例　2.1  英國不動(dòng)產(chǎn)租賃法律制度  　2.1.1  概述　  2.1.2　住宅租賃法律制度  　2.1.3  商業(yè)租賃（Business Leases）法律制度　  2.1.4　農(nóng)地租賃（Agricultural Tenancy）法律制度  　2.1.5  簡單評(píng)價(jià)　2.2  美國不動(dòng)產(chǎn)租賃法律制度  　2.2.1  概述　  2.2.2　不動(dòng)產(chǎn)租賃的種類  　2.2.3  租賃契約的內(nèi)容和管制　  2.2.4　簡單評(píng)價(jià)　2.3  日本不動(dòng)產(chǎn)租賃法律制度  　2.3.1  概述　  2.3.2　農(nóng)地租賃法律制度  　2.3.3  城市土地租賃和房屋租賃法律制度　  2.3.4  簡單評(píng)價(jià)　2.4  比較分析　小結(jié)第3章  不動(dòng)產(chǎn)租賃法律關(guān)系的基礎(chǔ)——不動(dòng)產(chǎn)租賃合同　3.1  不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的成立  　3.1.1  合同成立的意義　  3.1.2  不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的成立　……第4章　不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)研究第5章　我國不坳產(chǎn)租賃法律制度分析后記參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　其次，市場經(jīng)濟(jì)條件下，租賃是節(jié)約和合理利用財(cái)產(chǎn)（資源）的最佳方式。在生產(chǎn)或生活中，我們有多種需求，通過買賣等獲取財(cái)產(chǎn)的方式，無疑是我們最常用的方式，但是，在很多情況下，一方面受財(cái)力的限制，另一方面，有時(shí)我們也沒有必要終局地獲取財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，特別是經(jīng)營活動(dòng)中，獲取物的所有權(quán)不但增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，而且也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)產(chǎn)管理成本；再從財(cái)產(chǎn)所有人角度看，所有人很多情況下并不愿意失去對(duì)財(cái)產(chǎn)的最終支配權(quán)，而只是希望通過讓渡財(cái)產(chǎn)的使用收益權(quán)。因此，這種情況下，買賣契約就不可能締結(jié)，而租賃卻能滿足當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)需求和經(jīng)濟(jì)目的，就發(fā)揮著買賣方式所無法發(fā)揮的節(jié)約和合理利用資源的獨(dú)特的作用?！　≡俅?，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，租賃還是一種信用形式。信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的、以償還為條件的價(jià)值運(yùn)動(dòng)形式。在租賃行為中，承租人以分期支付租金為條件獲取財(cái)產(chǎn)一定期間的使用收益權(quán)，期滿后再將財(cái)產(chǎn)返還給出租人。財(cái)產(chǎn)所有者能以預(yù)期的租金為條件將自己的財(cái)產(chǎn)交由承租人占有使用，也是基于一種信用。就此而言，租賃就是一種由出租人向承租人以實(shí)物形態(tài)提供的信用。其與商業(yè)信用的主要區(qū)別在于，商業(yè)信用中的分期付款是購買物的所有權(quán)，而租賃中的分期支付租金所獲得的是物的使用收益權(quán)?！　∽詈?，租賃發(fā)揮著制度創(chuàng)新的功能，尤其是在我們這樣的公有制國家，租賃對(duì)于盤活公有財(cái)產(chǎn)，彌補(bǔ)資源的占有和分配不公方面的缺陷發(fā)揮著不可替代的令人矚目的作用。

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