任志強的地產人生

前言

　　再版自序　　有許多人只是在最近才關注到媒體中對我的一些評論，并不知道10多年前我都說了些什么，做了些什么；也有些人是從微博上知道我曾出過《任人評說》這本書，但卻無法從網上和書店中購買；還有些人很關心住房制度改革之初的情況，卻苦于無從查起。于是，再版這本《任人評說》就有了特殊的意義?！　”緯谝淮纬霭媸窃谖遗c華潤集團“分手”之后，那時市場更關心的是“廉頗老矣，尚能飯否”，懷疑華遠地產（華遠地產股份有限公司，以下簡稱華遠地產）再次重返市場的能力。而今再次進入資本市場，已證明了華遠地產的能力，雖然天不逢時，遇到了連續(xù)的調控和無法從資本市場再融資的環(huán)境，但并不影響華遠地產前進的步伐。　　此次本書的再版，時逢我從華遠集團的國有資產公司的崗位上退下來。社會仍在議論：失去了大股東管理權之后的任志強和華遠地產尚能如何？再版，恰恰是用歷史的發(fā)展歷程來證明我對市場改革進程的認識，而這些研究與認識恰恰也是企業(yè)在這個市場中之所以能屢經波折卻始終不斷增長的基礎?！　≡诰W上的評論中，我常?？梢钥吹皆S多人在后悔，錯誤地判斷了經濟發(fā)展的形勢而錯過了購房的好時機。一些經濟學家們也在遺憾地感慨為什么這么多年的理論功底卻辯不過一個地產商，為什么一個全國人民都“喊打”的人卻每次總能準確地預測明天，為什么那些不中聽的“魔咒”都變成了現實?！　∑鋵嵨以诔霭孢@本《任人評說》時，尚未建立完整的研究機構，完全憑借個人對中國歷史的研究和實踐在探討中國的房地產。而2003年以來，由于深感個人能力的不足，我開始籌建專業(yè)研究的工作團隊，系統(tǒng)地對中國房地產市場進行了總結、梳理與分析，更充分地把握了中國房地產市場發(fā)展的脈絡。但無疑，早期的研究和認識奠定了我此后多次敢于在市場中對政策提出批評的基礎，這些恰恰可以從這本書中找到依據?！　D書再版的最大難題在于：時間的飛逝之中，實踐對預測的檢驗。10多年前的評說，是對是錯，都必須放到歷史的進程之中對照，無法用文字再去修改，不再是由自己評價，而是任由經歷過這一發(fā)展過程中的每個人鑒定。而敢于“任人評說”，正是因為我堅信曾經的認識是正確的，也才敢于用再版的方式讓更多的人了解，尤其是當媒體更關注于如何吸引眼球，而不是如何揭示真相時，尤其是當媒體更喜歡用自我的理解斷章取義地表達他人的想法時，尤其是當媒體報道會省略說話時的語境，常常會將一個父親對孩子說的話，變成一個孩子對父親的不敬時?！　∥腋矚g生活在真實的世界里。從小父母就告訴我做人要誠實，有些真話也許永遠不能說，但要說就一定要說真話。盡管真話就像治病要打針、開刀、吃藥一樣，會在短期間讓人痛苦并難以接受，但沒有這種痛苦過程中的治療，又怎么治病救人呢？　　許多人曾對我說，也許你說的道理是對的，但你說話的方式則會讓大多數人認為你是錯的?；蛟S是我不善于運用中國博大精深的語言文字藝術，無法將需要直接表達的意思隱藏在華麗的辭藻之中，軍隊的生活告訴我要用最直接簡潔的語言描述戰(zhàn)場的情況，任何的廢話都可能影響領導的決策甚至貽誤戰(zhàn)機?！　「镜膯栴}在于人們不愿意接受最痛苦的現實和結果，而習慣于用溫柔的情調先預熱感情，人們更習慣于選擇性地接受對自己最有利的判斷，而任何對自己不利的語言都會被當做是一種侮辱或者是一種謠言。這種懼怕接受失敗的心理恰恰最終會更深地傷害到那些本就弱勢的群體，而謠言則常常會在名義上扶助弱勢群體的偽裝之下迅速流傳，試圖成為社會的主導。而這恰恰是我最不愿看到的，也是我力爭揭示事實的內在原因?！　∫粋€人的力量是有限的，只有喚醒民眾，讓更多的人了解事情的真相，才能共同尋找合理解決問題的路徑?！　∥以浻锌赡軈⑴c中國房地產業(yè)發(fā)展政策的研究，一步之差讓我失去了官方的平臺，但這個關系到國家命運、人民生活水平提高的話題，卻永遠不會消失，并始終會伴隨著經濟的發(fā)展和人民日益提高的物質消費需求而存在?！　≡侔鏁r為了更集中地體現我對房地產市場的見解，編輯們下了很大的工夫，對章節(jié)的編排進行了調整，對文章進行了增刪，以有助于系統(tǒng)化地理解政策?！　∶慨敾仡^看歷史時，人們總有許多的感慨，未曾留意的不經心，常常讓許多機會在唾手可得的身邊，悄悄溜走了，并且不給人們留下任何可以重來的余地，后悔就成了人生最苦的一味藥劑。人們不愿意迎面接受真實的痛苦，就不得不在后悔中品味當初。　　還好這個世界是美好的，未來仍保留著許許多多的機會，當人們能從失敗的陰影中走出來時，就會發(fā)現未來是無限光明的。也許了解別人走過的人生，恰恰可以成為自己少走彎路的捷徑。　　盡管我已到花甲之年，退出了國有企業(yè)的管理崗位，但幾乎浸泡了半生的房地產事業(yè)，仍然讓我無限留戀，但愿這些汗水能澆育出更美麗的花朵，用我有生之年的余熱，再添一分光彩?！　≡僖淮胃兄x讓這本書能再版的所有朋友，也希望更多的人能喜歡。

內容概要

　　在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，并用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱為“地產狂人”、“地產界的堂吉訶德”。10年前中國地產業(yè)亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業(yè)性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在后來房地產的發(fā)展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的借鑒意義?！度沃緩姷牡禺a人生》是對任志強有關中國房地產業(yè)態(tài)、政策、現象等方面文章的系統(tǒng)性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業(yè)管理、舊城改造等多個方面的問題進行了剖析，深挖現象背后的根本原因，完整呈現出任志強對中國房地產業(yè)的思考、觀點和見解?！度沃緩姷牡禺a人生》是《任人評說》全新修訂版！
　　

作者簡介

　　任志強，現任北京市華遠地產股份有限公司董事長、北京華遠浩利投資股份有限公司董事長和北京銀行股份有限公司董事，并在華遠地產持有股權的合資公司或下屬公司擔任董事長、總經理等職。任全國工商聯房地產商會副會長，中國房地產研究會副會長，中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟輪值主席，阿拉善SEE生態(tài)協會理事、章程委員會委員，中國企業(yè)家論壇理事，中國經濟體制改革研究基金會副理事長。曾當選為北京市西城區(qū)人大代表、北京市第九屆、第十屆政協委員，現任北京市第十一屆政協委員。
　　個人著作及文章：著書《任人評說》、《任我評說》、《任你評說》，多次發(fā)表各種房地產理論、市場、法規(guī)、管理等方面的文章，多次參與國務院、建設部政策法規(guī)的制定，包括2003年國務院“18號文件”的制定等。

書籍目錄

代前言 我所認識的任志強 何魯麗
推薦序 俞正聲
再版自序
引子1 自白
引子2 畫了一個美滿的圓——我的這10年
第一部分‖統(tǒng)計數字中的房地產
從房地產看中國社會與經濟制度的變革
發(fā)展市場經濟是使房地產業(yè)成為經濟增長點的基本條件
統(tǒng)計數字中的房地產
《財富》世界500強為何沒有房地產企業(yè)
從美國的房地產市場看中國
第二部分‖工資、房價，誰漲得快？
如何評價房價
換個角度看房價
用什么衡量“房價高不高”？
降低房價的余地有多大？
是“降價”還是“處理”？
股市能否帶火樓市，降息能否降下房價？
第三部分‖物權與契約精神
當前業(yè)主與開發(fā)商糾紛原因分析
論立法解決物業(yè)管理糾紛
物業(yè)物權歸屬問題的初步研究
關于房屋銷售與管理中物權的研究——尊重人權也要尊重錢權
關于潘總“無理由退房”的假說
第四部分‖政府在房地產領域的角色
政府在房地產領域的角色錯位
對國土資源部第11號令的看法
對建筑面積的理解和疑問
關于對《關于進一步推廣和規(guī)范我市物業(yè)管理的若干意見》的意見
中國歷代土地制度與稅賦
第五部分‖新住宅運動—大勢所趨
關于“新住宅運動”的看法
從衛(wèi)生間的變化看中國住宅的進步
大勢所趨的居住郊區(qū)化
朋友之間的交流——潘總請我看SOHO現代城樣板間
關于歷史文化名城和古都風貌的關系
關于北京的CBD建設
中國的建筑師該醒醒了
再談中國建筑師——給《中國建設報》戴曉華的一封信
關于建筑市場中的有關問題
第六部分‖新興企業(yè)的大企業(yè)病
風雨中挨過長夜
重新起飛——追求我們曾經許下的心愿
新興企業(yè)的大企業(yè)病
契約方式的戰(zhàn)爭
“半夜雞叫”
建立對員工的激勵機制
關于預算

章節(jié)摘錄

　　如何評價房價　　在2000年年初的市政協會上我提出了一個提案，認為降低北京的房價應從政府做起。前幾天北京市公布了新的拆遷辦法，降低了舊城改造中的拆遷成本，但同時政府的發(fā)言人承認，這次拆遷政策的調整仍未能達到商品房價格降低的預期效果?！　?0世紀80年代中國的改革重點是農村的土地和產品市場的開放，20世紀90年代的改革重點是生產要素市場和國家對企業(yè)管理權力的開放，2000年之后也許就到了對產權和資本市場的開放了，而中國商品房市場的建立與形成恰恰和產權與資本市場的開放相結合?！　》课菁仁巧a和生活資料中的一部分，同時房屋作為特殊商品也是個人資產和資本的一部分，因此討論住房的價格就要兼顧其雙重的特性?！　∫话闱闆r下開發(fā)商多數會首先從建房的成本和應取得的利潤來討論房價，消費者大多從個人的購買能力來衡量房價，政府則以能從土地中獲得多少地租盈余和維持社會穩(wěn)定的角度來判定房價，外來購買者則從能支付的成本和與原居住地的對比來選擇。如果所有的人都只從自己的角度出發(fā)，是不會找到共同點的?！　∥蚁?，從投資者的角度出發(fā)（投資者并不都是開發(fā)商）來討論房價可能是基本前提（商品房是已排除了政府福利性補貼的一切房屋），因為如果投資者沒有最基本的投資回報，就不會有商品房的投資和建設，自然也就不存在房價的爭論了?！　⊥顿Y者進行商品房的建設，在于開發(fā)商在建設之前會預測到市場中相應的最低購買力能在扣除成本之后仍有最低的合理的投資利潤，如果市場的價格彈性大，一定會爭取獲得最高的投資利潤，而并非只在自己的成本上加一個固定的比例。如果利潤這個比例是被限定的，那么也許在成本增長時（如2000年第二季度鋼材價格上漲了約30%）就只能虧損了?！　》情_發(fā)商的個人投資者則從市場中的出租回報和增值潛力來確定房價，并不管開發(fā)商有多少利潤。如果所購房屋的租金剩余超過或大大超過了銀行的存款利率、債券利率等固定投資的水平，有些甚至超過了20~25年的抵押貸款還款的水平，那么這個房價一定是合理或過低的（房屋的供應量也一定是不足的）。通常當市場月租金相當于房價的1/120~1/100時，房價是合理的，不管個人的收入水平如何（中等收入水平以下的收入者在世界各國中都未成為商品房購房者的討論對象）。如果租金遠遠低于這個水平，就不會有人去購房了，人們都會擠入租房市場，迫使租金上漲。如果租金遠遠高于這個水平，那么必然會有更多的人去購房，從而租房市場小了，租金的水平也自然會反過來影響房價的波動。北京現有出租市場的租金使北京的房價仍有上升的空間?！　〗洕鷮W家常用人均國內生產總值或人均收入來衡量房屋的市場需求，但很難用國內生產總值來計算房價。通常人均國內生產總值在800美元以下的國家大多要解決的是居民基本生活條件的房荒問題（有地方住），人均國內生產總值在800~2000美元之間的國家要解決的是房屋的增量問題（住得開和住得下），而人均國內生產總值在2500美元以上的國家要解決的則是提高住房生活質量的問題（如每個居室的平均居住人口不大于1，室內有現代化設施等）。中國的人均國內生產總值雖然尚在800~1000美元之間，但集中于不到3億的城鎮(zhèn)居民之中，人均國內生產總值相對大大提高了。因此中國的住房同時集中了三個住房發(fā)展階段的矛盾，要求提高住房質量（高檔房）、增量（擴大居住面積的中檔房）和解決貧困（人均6平方米以下）的問題同時出現于市場（終止福利分房、不能及時有計劃地提供廉租房和貨幣拆遷安置迫使低收入者進入商品房和經濟適用房的購買市場），所以中國的房屋也以滿足了不同需求而形成了不同層次和差距極大的不同價格，但購買者卻無法脫離收入水平而跨越不同階段。　　政府提出以戶年收入與房價比4~6倍的關系作為衡量房價的標準并非科學。因為歷來中國工薪階層的工資中就沒有加入住房消費的含量，同時國際上平衡計算工資與房價的基礎在于其他大件消費品如汽車、高檔電器設備（電視、冰箱、計算機等）也與房價有個平衡的關系。如果同比現在中國的房價并不高，價高的是汽車。美國人大約中位工資3~4年可購買一套住房，但一年的工資可購買3~4輛汽車；中國人的中位工資8~12年可購買一套住房，但并不能購買同樣多的汽車（美國購買一套房的平均價格可購買10輛中等車，中國購買一套房的平均價格最多能購買2~3輛中等車）?！　》績r最終將由市場來決定，同時會嚴格受到政府政策的影響，如土地出讓金的水平、稅費的水平、建筑定額的高低、材料的價格、土地的供應量、人均收入的水平等均會影響商品房的價格。比如上海對購房者個人所得稅的減免和其他交易稅費的減免約等于將每套住房的價格下降了6萬~10萬元（高低不等），因此也將曾經高于1200萬平方米的空置房壓縮到了不足400萬平方米的合理范圍?！　〗谌珖姆績r大都處于上調的過程，北京甲級寫字樓和出租公寓的價格也在大幅度上升，商品房的房價自然會隨著租金價格的上調而浮動。北京約有570萬平方米空置房和約600萬平方米的經濟適用房，這在短期內會對穩(wěn)定房價起到重要作用，但并不排除好的項目的價格會上升。如果北京也采取上海的減免稅政策，北京的購房市場會在現有的基礎上擴大1~2倍，不但會消化空置還會加大投資。北京高品質項目的銷售率高于低品質項目的銷售率，這恰恰說明北京的購買能力在終止福利分房之后才剛剛開始顯露出來。如果一個城市的房價是在一路上升（不是暴漲），恰恰表現了這個城市的進步和經濟的發(fā)展。如果一個城市的房價在一路下降，反倒成了怪事。因為土地資源是在不斷減少的，特別是中國可利用土地的貧乏更使得土地資源奇貴。人均收入的提高將使更多的人拿出更多的錢用于這一代和下一代的住房消費。按全國已售商品房15年的總量計算，大約只有2%~3%的城鎮(zhèn)家庭購買了商品房。我國家庭擁有商品房的數量距離國際上大多數國家普遍擁有私有住房量大于50%的比例還差得很遠。美國的總人口約等于中國的城鎮(zhèn)人口，但美國一年在住房消費上的總量（一二級市場合計）卻等于中國的國內生產總值。近幾年美國的房價仍在上升，中國的房價也一定會上升，中央城市化的政策必將推進房地產的加速發(fā)展?！　?hellip;…

編輯推薦

　　他是中國房地產最清醒的觀察者，他是中國房地產最嚴謹的研究者，關于房價、關于政策，他10年之前就已有定論，10年前的觀點，如今哪些得到了印證？

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