上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析

內(nèi)容概要

　　《上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析》把住房和房地產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要組成部分，按照世界經(jīng)濟(jì)所具有的鮮明的周期性波動(dòng)規(guī)律特點(diǎn)，考察各個(gè)國家房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的潮起潮落般的漲跌變化。書中還以經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和房地產(chǎn)波動(dòng)的高度相關(guān)性為線索，對上海的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各個(gè)階段的供求、價(jià)格、政策等狀況作了定性和定量分析，同樣能看到一些規(guī)律性的變化，對上海城市經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的規(guī)律把握和政策制定一定會(huì)有參考價(jià)值。

作者簡介

　　顧建發(fā)1958年3月生于上海。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，碩士研究生導(dǎo)師。 1994年開始從事房地產(chǎn)研究，先后在《解放日報(bào)》、《文匯報(bào)》、《上海房地產(chǎn)》、《上海經(jīng)濟(jì)》、《上海經(jīng)濟(jì)研究》、《世界經(jīng)濟(jì)研究》等報(bào)刊發(fā)表論文和文章 100多篇，并組織參與眾多省部級(jí)和企業(yè)委托課題。 

書籍目錄

　　第一章 導(dǎo)論　　第一節(jié) 選題背景和研究意義　　一、選題背景　　二、研究意義　　第二節(jié) 文獻(xiàn)綜述　　一、國外相關(guān)研究綜述　　二、國內(nèi)文獻(xiàn)相關(guān)綜述　　第三節(jié) 研究方法和研究內(nèi)容　　一、研究方法　　二、研究內(nèi)容　　第四節(jié) 本書的創(chuàng)新之處　　第二章 經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期　　第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)周期理論　　一、定義　　二、理論概述　　三、運(yùn)行原理　　第二節(jié) 房地產(chǎn)周期　　一、房地產(chǎn)周期的定義和內(nèi)涵　　二、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的運(yùn)行機(jī)理　　三、影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的內(nèi)生因素　　四、影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的外部條件　　第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期相互關(guān)系　　一、一些國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)　　二、中國經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系　　第三章 中外房地產(chǎn)周期發(fā)展與比較　　第一節(jié) 美、日等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)周期　　一、美國房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　二、日本房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　第二節(jié) 中國香港、臺(tái)灣等地區(qū)房地產(chǎn)周期　　一、香港地區(qū)房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　二、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　第二三節(jié) 中國及北京、深圳等地房地產(chǎn)周期　　一、中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　二、北京房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　三、深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　第四節(jié) 中外房地產(chǎn)周期波動(dòng)比較　　一、國外房地產(chǎn)是市場作用于房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　二、中國房地產(chǎn)是政策作用于房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　三、中國區(qū)域房地產(chǎn)是市場和政策雙重作用于房地產(chǎn)周期波動(dòng)　　第四章 上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析　　第一節(jié) 完全計(jì)劃體制下的周期波動(dòng)分析　　一、房地產(chǎn)的供給增長有限　　二、房地產(chǎn)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)得不到滿足　　第二節(jié) 計(jì)劃為主、市場為輔的周期波動(dòng)分析　　一、房地產(chǎn)供應(yīng)開始出現(xiàn)市場配置　　二、房地產(chǎn)需求開始轉(zhuǎn)向，市場得到部分滿足　　第三節(jié) 房地產(chǎn)第一輪繁榮期分析　　一、供給不足轉(zhuǎn)為供給過量　　二、供求關(guān)系失衡下的空置房屋過量　　第四節(jié) 市場經(jīng)濟(jì)條件下的調(diào)整期分析　　　　一、一級(jí)土地市場供應(yīng)加速　　二、房地產(chǎn)投資得到控制 　　三、二級(jí)市場上市速度過于集中 　　四、三級(jí)市場心有余力不足 　　第五節(jié) 房地產(chǎn)新一輪繁榮期分析　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資止跌回升　　二、一級(jí)市場趨于活躍　　三、二級(jí)市場穩(wěn)步增長 　　四、三級(jí)市場繼續(xù)高速增長 　　第五章 上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)的模型分析　　第一節(jié) 上海房地產(chǎn)周期的識(shí)別：頻譜分析　　一、原理 　　二、計(jì)算軟件和方法　　三、采用Welch法識(shí)別的房地產(chǎn)價(jià)格周期　　第二節(jié) 上海房地產(chǎn)價(jià)格的移動(dòng)平均線預(yù)測　　一、原理 　　二、不同周期的移動(dòng)平均線分析 　　三、結(jié)論 　　第三節(jié) OBV價(jià)量關(guān)系分析　　一、原理 　　二、上海房地產(chǎn)OBV年度分析　　三、上海房地產(chǎn)OBV月度分析　　四、結(jié)論 　　第四節(jié) 上海市“十一五”(2006～2010年)商品房消費(fèi)量預(yù)測　　一、上海市“十一五”(2006～2010年)商品住房消費(fèi)量預(yù)測　　二、上海市“十一五”(2006～2010年)辦公樓消費(fèi)量預(yù)測　　三、上海市“十一五”(2006～2010年)商品營業(yè)用房消費(fèi)量預(yù)測　　第六章 緩解上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)的路徑　　第一節(jié) 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)周期的影響　　一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策回顧 　　二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績效分析 　　三、提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的對策措施 　　第二節(jié) 運(yùn)用反周期策略　　一、房地產(chǎn)周期波動(dòng)與反周期對策 　　二、控制動(dòng)拆遷的規(guī)模和速度 　　三、提高房地產(chǎn)業(yè)集中度　　第三節(jié) 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理　　一、積極調(diào)整住房結(jié)構(gòu)　　二、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)?！　∪⑼晟品康禺a(chǎn)價(jià)格調(diào)控 　　四、進(jìn)一步完善住房保障制度 　　參考文獻(xiàn)　　附錄：　　上海房市半年露玄機(jī)　　鄧小平理論指引著中國(上海)房地產(chǎn)市場的發(fā)展　　上海房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展研究　　如何看待當(dāng)前上海房價(jià)以及需要采取的對策　　2006年國際、國內(nèi)房市的變化趨勢及對上海影響研究　　關(guān)注海外資金對上海房地產(chǎn)市場的影響　　后記

章節(jié)摘錄

　　第二章　經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期：　　第二節(jié)　房地產(chǎn)周期：　　在連續(xù)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，擴(kuò)張與收縮重復(fù)出現(xiàn)、波峰與波谷相繼交替，作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)同樣表現(xiàn)出周期性漲落、重復(fù)性再現(xiàn)的特征?！　∫弧⒎康禺a(chǎn)周期的定義和內(nèi)涵：　　作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用研究領(lǐng)域，房地產(chǎn)周期研究與經(jīng)濟(jì)實(shí)際和經(jīng)濟(jì)理論的發(fā)展歷程是密不可分的。二戰(zhàn)前后，大蕭條引發(fā)了人們對經(jīng)濟(jì)周期的重視，房地產(chǎn)建筑周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成部分也成為經(jīng)濟(jì)學(xué)者的研究對象。Burns（1935年）率先利用官方數(shù)據(jù)描述了美國房地產(chǎn)建筑的長周期，這可視為房地產(chǎn)周期研究的起源。二戰(zhàn)后的六七十年代，西方各國的經(jīng)濟(jì)逐漸從戰(zhàn)后的衰退中得到復(fù)蘇，并且在美國經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下進(jìn)人了高速增長階段，大蕭條的陰影逐漸從人們的記憶中抹去，房地產(chǎn)周期研究未再得到應(yīng)有的重視，進(jìn)入了“沉寂”階段。進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，“滯脹”再度引發(fā)了對經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重視，房地產(chǎn)周期的研究也開始進(jìn)入一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段，并且從經(jīng)濟(jì)周期的從屬部分發(fā)展為一個(gè)相對獨(dú)立的領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)學(xué)者們開始對房地產(chǎn)周期進(jìn)行識(shí)別、解釋和運(yùn)用，并認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)周期對國民經(jīng)濟(jì)的重要意義，研究成果也隨之不斷涌現(xiàn)，不僅各類房地產(chǎn)作為一個(gè)整體的周期得到了確認(rèn)，而且對各種類型的房地產(chǎn)周期，如住宅、寫字樓、工業(yè)建筑、商品房地產(chǎn)的研究也得到了發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)學(xué)者開始利用一些新的理論工具對房地產(chǎn)周期進(jìn)行解釋，并利用模型進(jìn)行檢驗(yàn)和預(yù)測，理性預(yù)期、期權(quán)定價(jià)等理論工具被應(yīng)用于房地產(chǎn)周期的研究。20世紀(jì)90年代開始后，三個(gè)新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)改變了房地產(chǎn)周期研究“識(shí)別、解釋、檢驗(yàn)、預(yù)測”的傳統(tǒng)范式，一是日本“房地產(chǎn)”泡沫的出現(xiàn)與破裂，引發(fā)了對這一特殊房地產(chǎn)周期現(xiàn)象的研究；二是發(fā)達(dá)國家資本市場的進(jìn)一步發(fā)展和世界金融市場的形成，以及資產(chǎn)組合理論的應(yīng)用，引發(fā)了“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)；三是1985～1994，年發(fā)達(dá)國家普遍的房地產(chǎn)周期波動(dòng)和最近的東南亞金融危機(jī)，使得人們開始重視國際房地產(chǎn)周期關(guān)聯(lián)性的研究。房地產(chǎn)周期研究進(jìn)入了多樣化深人發(fā)展的新時(shí)期?！　　?/pre>








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