土地資產(chǎn)管理論

前言

　　土地是一切財富的源泉，其本身也是一項十分重要的資產(chǎn)。早在1998年，我國有關(guān)權(quán)威部門就對城市國有土地資產(chǎn)價值進行過初步核算，其數(shù)額高達25萬億元人民幣，四倍于其他國有資產(chǎn)；有些學(xué)者對農(nóng)用地資產(chǎn)也進行了估算，其價值達15萬億元人民幣之巨。特別是近幾年來，隨著城市化速度加快，城市經(jīng)濟迅速發(fā)展，城市土地的資產(chǎn)屬性愈加凸顯；伴隨著國內(nèi)一些大城市房價的節(jié)節(jié)攀升，各地“地王”價格紀錄不斷刷新，引起了全社會的極大關(guān)注，也使得各級政府對土地資產(chǎn)管理問題更加重視?！　』仡櫢母镩_放以來我國土地管理的歷史，最初，我們主要是將土地視作一項農(nóng)業(yè)資源，相應(yīng)的管理機構(gòu)也相應(yīng)設(shè)立于農(nóng)業(yè)管理部門。原國家土地管理局成立之后，前期的主要工作如土地調(diào)查、土地評價、土地總體利用規(guī)劃等也是將土地作為資源來進行管理的。1988年深圳市開始率先收取城鎮(zhèn)土地有償使用費，并在同年首次進行土地拍賣，真正揭開了土地資產(chǎn)屬性的面紗。目前，全國各地土地有形市場已廣泛形成，政府土地資產(chǎn)管理機構(gòu)（如土地資產(chǎn)或市場管理辦公室、土地儲備中心等）普遍建立，我國土地資源性質(zhì)和土地資產(chǎn)屬性并重（甚至可以說是更加重視土地資產(chǎn)管理）的格局已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)。作為一名在土地科技教育戰(zhàn)線上耕耘的筆者，本人開始也是著力于研究土地的資源屬性。

內(nèi)容概要

　　土地是一切財富的源泉，其本身也是一項十分重要的資產(chǎn)。早在1998年，我國有關(guān)權(quán)威部門就對城市國有土地資產(chǎn)價值進行過初步核算，其數(shù)額高達25萬億元人民幣，四倍于其他國有資產(chǎn)；有些學(xué)者對農(nóng)用地資產(chǎn)也進行了估算，其價值達15萬億元人民幣之巨。特別是近幾年來，隨著城市化速度加快，城市經(jīng)濟迅速發(fā)展，城市土地的資產(chǎn)屬性愈加凸顯；伴隨著國內(nèi)一些大城市房價的節(jié)節(jié)攀升，各地“地王”價格紀錄不斷刷新，引起了全社會的極大關(guān)注，也使得各級政府對土地資產(chǎn)管理問題更加重視。

書籍目錄

前言1 緒論1.1 土地詮釋：從資源到財產(chǎn)與資產(chǎn)1.2 研究思路及邏輯框架1.3 分析方法與工具1.4 內(nèi)容體系及框架安排2 土地資產(chǎn)管理依據(jù)：理論與規(guī)范2.1 土地價值理論與現(xiàn)代城市土地效用理論2.2 地租理論和現(xiàn)代城市土地價格理論2.3 土地區(qū)位理論與現(xiàn)代城市土地利用理論2.4 市場經(jīng)濟理論與現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)理論2.5 規(guī)制理論與現(xiàn)代管理理論3 土地資產(chǎn)管理目標：公平與效率3.1 組合與分配：資源分配——價值分配3.2 終極關(guān)懷：土地保護與社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展3.3 實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理目標的原則4 土地資產(chǎn)管理手段：市場與政府4.1 土地資產(chǎn)管理的市場組織4.2 土地資產(chǎn)管理的政府組織4.3 市場機嗣與政府調(diào)控的適度耦合4.4 我國土地資產(chǎn)市場配置及利用調(diào)控機制運行的績效評價5 土地資產(chǎn)管理方法：信息工程與價值工程5.1 地產(chǎn)信息工程5.2 土地資產(chǎn)價值核定5.3 地價平衡與地產(chǎn)核算——來自山東省的實證研究5.4 土地資產(chǎn)運行動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)6 土地資產(chǎn)管理約束：結(jié)構(gòu)與重組6.1 土地利用規(guī)劃的作用及機制6.2 土地重劃——體現(xiàn)雙重目標的舉措6.3 硬化地產(chǎn)規(guī)劃約束的建議6.4 政府組織的經(jīng)濟手段7 土地資產(chǎn)管理關(guān)鍵：產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍7.1 土地產(chǎn)權(quán)界定與登記7.2 我國地產(chǎn)產(chǎn)籍管理7.3 現(xiàn)代企業(yè)科度與國有土地資產(chǎn)管理8 土地資產(chǎn)管理制度：權(quán)益與分配8.1 資產(chǎn)權(quán)益與制度創(chuàng)新8.2 我國土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本框架8.3 土地資產(chǎn)收益分配制度創(chuàng)新——支撐土地產(chǎn)權(quán)制度運行的動力源8.4 土地資產(chǎn)資本化運營9 土地資產(chǎn)管理體制：改革與創(chuàng)新9.1 各國土地資產(chǎn)管理體制綜述9.2 土地資產(chǎn)管理：體制、機制與效率9.3 我國土地資產(chǎn)管理體制創(chuàng)新10 土地資產(chǎn)管理實證：監(jiān)管與調(diào)控——以山東省土地市場動態(tài)監(jiān)測與支持系統(tǒng)建設(shè)為例10.1 項目研究的依據(jù)、目標和思路10.2 項目研究的分析方法與工具10.3 非均衡市場分析法及指標體系研究10.4 土地供應(yīng)情況動態(tài)分析10.5 土地市場與宏觀經(jīng)濟運行動態(tài)分析10.6 土地價格變化趨勢動態(tài)分析10.7 山東省土地市場出讓價格動態(tài)監(jiān)測現(xiàn)勢指數(shù)系統(tǒng)10.8 房地產(chǎn)（住宅）市場動態(tài)分析10.9 山東省房地產(chǎn)市場非均衡問題研究10.10山東省土地市場數(shù)據(jù)管理體系10.11 山東省城鎮(zhèn)建設(shè)用地系數(shù)系統(tǒng)10.12 山東省城鎮(zhèn)土地價格測算表10.13 山東省土地市場價格現(xiàn)勢指數(shù)10.14 房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用建議參考文獻附錄后記

章節(jié)摘錄

　　土地自然供給有限性的土地供給的稀缺性，一方面是因為在特定時期內(nèi)利用土地的水平是有限的，一些條件比較惡劣的土地是難以利用的；另一方面是因為人類各項經(jīng)濟活動都離不開土地，而各項事業(yè)都會隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展而不斷發(fā)展，由此便導(dǎo)致各項用途的土地相對不足，這是研究土地經(jīng)濟問題的前提和基礎(chǔ)，也是“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”基本國策的理論依據(jù)?！　⊥恋刭Y產(chǎn)具有比一般性資產(chǎn)更明顯的增值性，特別是在快速城市化進程階段更是如此。據(jù)日本不動產(chǎn)研究所資料，在1980年3月至1988年9月期間，日本城市街區(qū)土地平均地價上漲了59.2％，東京等六大都市競上漲了179.9％，而同期土木結(jié)構(gòu)建筑物造價全國平均上漲幅度僅為15.9％，其他結(jié)構(gòu)建筑物造價上漲幅度更?。虎傧愀圩?984年至1993年9年間廠廈價格指數(shù)上漲了321.8％，住宅價格上漲了352.7％，除去建筑造價平均年增長率為8％外，工業(yè)廠房用地和住宅用地價格年均增長分別為35.7％和39.2％；美國1970年至1980年10年間，獨戶住宅建設(shè)土地費用增長了248％，平均每年增長24.8％。我國土地出讓價以1988年為基期至1994年上升至187％；②就部分大城市而言96地王”價格由上個世紀的數(shù)千元到目前的數(shù)萬元，地價上漲了十余倍。所有這些資料都反映了土地資產(chǎn)具有較強的增值陛。

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