中國公共住房理論與實踐研究

前言

　　隨著我國經(jīng)濟改革的進程和社會主義市場經(jīng)濟體系的建立，在住房領(lǐng)域我國政府逐步實行了住房制度改革，其中主要包括提租補貼制度、公房出售制度、住房制度的貨幣化改革、住房公積金制度等。住房制度的貨幣化改革終止了住房的實物分配，住房資源逐步由計劃分配改為由市場進行配置，優(yōu)化了住宅資源的配置。伴隨著住房制度的貨幣化改革，住房市場在我國逐步得以建立和完善，住宅投資、住宅開發(fā)量、竣工量、交易量逐步提高，迄今為止，住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為國民經(jīng)濟的重要部門?！　∽》烤哂猩唐泛透＠亩獙傩蕴卣?，具有位置固定、價值量高的特征，具有生活必需品和投資品的雙重特性。住房作為不動產(chǎn)，區(qū)位特征決定了住房屬于完全差異化的產(chǎn)品。住房市場競爭是不充分的，住房市場屬于壟斷競爭的市場，住宅開發(fā)企業(yè)在住宅市場上具有較強的市場力量，為了獲得壟斷利潤，開發(fā)企業(yè)之間往往采取非價格競爭的策略，實行價格合謀的手段。住宅市場的壟斷競爭特征，決定了住宅價格不能隨著供給、需求的變化迅速、靈活地調(diào)整，使住宅總供給和總需求相等。影響住宅價格的因素，除了供給、需求以外，還存在其他因素，如開發(fā)企業(yè)的價格合謀、消費者的心理預期等非經(jīng)濟因素。住宅所具有的完全差異化的產(chǎn)品特征，決定了住宅市場上的消費者不能掌握較全面的市場信息，住宅交易需要較高的信息搜尋成本。因此，住宅價格缺乏彈性，住宅價格具有剛性。住宅市場的區(qū)域性、供給的滯后性、投機性、壟斷性、價格剛性、信息成本的存在、未來的不確定性，決定了住宅市場達到供需均衡是一種理想的狀態(tài)，住宅市場呈現(xiàn)出非均衡的特點，也就是住宅市場均衡是暫時的，而非均衡是一種常態(tài)。

內(nèi)容概要

本書對我國自住房制度貨幣化改革以來所實行的經(jīng)濟適用住房制度、廉租住房制度的運行現(xiàn)狀以及運行中存在的主要問題和矛盾進行了深人的分析，對當前國內(nèi)城鎮(zhèn)居民的住房狀況進行了全面的管窺；通過橫向?qū)Ρ鹊姆椒?，介紹了西方國家公共住房制度的運作實踐和運作經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，提出了完善我國住房制度的政策建議和實施措施。本書主要從以下幾個方面進行了討論：公共住房運作模式的創(chuàng)新性研究、以中間組織為樞紐的住房保障控制系統(tǒng)研究、公共住房空間區(qū)位選擇、公共住房產(chǎn)權(quán)、內(nèi)循環(huán)以及動態(tài)演化。有別于國內(nèi)其他學者的研究視角，本書首先基于我國公共住房制度在運作中存在的資金瓶頸的約束，在公私合作（Public-Private Partnerships）的基礎(chǔ)上，嘗試性地提出以中間組織為樞紐的公司合作制（Public-In termediary-Private Partnerships），即PIPP模式，探討該模式在住房保障體系中的運用和具體的操作形式，并對該模式的居住控制系統(tǒng)進行設(shè)計。其次，基于“空間失配”理論，對公共住房的空間分布和選址進行了探討，通過構(gòu)建模型，分析了公共住房“空間失配”所引致的福利損失，提出了公共住房的選址建議和開發(fā)模式選擇；最后，基于新制度經(jīng)濟學的產(chǎn)權(quán)理論、制度創(chuàng)新理論對我國公共住房的產(chǎn)權(quán)問題、動態(tài)演化問題進行了全面的探討。本書的理論和實證分析為提高我國公共住房制度的運作效率具有重要的意義。    本書適合房地產(chǎn)經(jīng)濟、住房保障、城市經(jīng)濟、城市規(guī)劃、土地資源管理等領(lǐng)域的研究者以及相關(guān)領(lǐng)域的高校教師和學生閱讀參考。

作者簡介

馬光紅，女，山東臨朐人，管理學博士，上海大學副教授，碩士生導師，主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟，城市經(jīng)濟、住房保障。主持省部級課題3項，參加國家自然科學基金研究1項，主編教材6部。發(fā)表學術(shù)論文30多篇，其中核心期刊論文10余篇。

書籍目錄

1 公共住房運作現(xiàn)狀及其存在的問題  1.1 問題的提出  1.2 我國公共住房政策及運作現(xiàn)狀    1.2.1 經(jīng)濟適用住房運作現(xiàn)狀及存在的問題分析    1.2.2 廉租住房運作現(xiàn)狀及存在的問題分析  1.3 我國公共住房運作中存在的突出矛盾    1.3.1 強大需求與有限供給之間的矛盾    1.3.2 保障機制的轉(zhuǎn)變與當前運行體系滯后的矛盾    1.3.3 制度化實施與體系混亂的矛盾    1.3.4 貧富差距與財富分配的矛盾    1.3.5 投資旺盛與宏觀調(diào)控效果微弱之間的矛盾  1.4 公共住房理論與實踐研究的意義    1.4.1 豐富并完善我國公共住房理論    1.4.2 完善我國住房保障體系    1.4.3 保證住房保障政策的垂直公平，提高公共住房政策的運行績效  1.5 研究方法  1.6 主要研究內(nèi)容及框架2 國內(nèi)外公共住房理論研究與運作實踐  2.1 域外國家和地區(qū)公共住房理論研究現(xiàn)狀述評    2.1.1 對住房“入侵”、“過濾”的研究    2.1.2 對住房“互換”規(guī)律的研究    2.1.3 對住房“梯級消費”的研究    2.1.4 對住房租金管制的市場效應研究    2.1.5 對住宅市場消費連續(xù)性的研究    2.1.6 對住房政策方面的研究    2.1.7 對公共住房政策及實施績效方面的研究    2.1.8 住房金融研究  2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀綜述    2.2.1 住房保障政策的國際比較、經(jīng)驗借鑒方面的研究    2.2.2 住房保障政策的實施策略研究    2.2.3 住房保障政策的作用機制及實施效應研究    2.2.4 住房金融研究    2.2.5 住房保障法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益問題研究    2.2.6 準入審核和退出機制的研究  2.3 美國、新加坡公共住房政策及其運作實踐    2.3.1 美國住房保障政策及其實施策略    2.3.2 新加坡住房保障政策及其實施策略  2.4公 共住房理論與實踐有待于繼續(xù)研究的問題3 公共住房運作模式的創(chuàng)新性研究  3.1 PIPP模式的公共住房保障體系的理論基礎(chǔ)    3.1.1 新公共管理學理論    3.1.2 市場失靈理論    3.1.3 制度變遷理論    3.1.4 產(chǎn)業(yè)組織理論    3.1.5 民營化理論    3.1.6 合作經(jīng)濟與合作主義    3.1.7 制度均衡理論    3.1.8 博弈理論    3.1.9 協(xié)同理論    3.1.10 競合戰(zhàn)略理論  3.2 PIPP模式的住房保障體系的文獻綜述    3.2.1 基于公共物品視角    3.2.2 基于市場失靈與政府微觀規(guī)制視角    3.2.3 基于PPP模式視角    3.2.4 基于中間組織視角    3.2.5 基于公共住房保障體系視角    3.2.6 對現(xiàn)有研究成果的總結(jié)  3.3 PPP模式的詮釋、起源、類型與組織機構(gòu)    3.3.1 PPP模式的詮釋、起源    3.3.2 PPP模式的典型種類與應用    3.3.3 組織機構(gòu)和運行形式  3.4 PPP模式的利弊分析    3.4.1 PPP模式的優(yōu)點    3.4.2 PPP模式的缺點  3.5 西方國家與我國引人PPP模式的現(xiàn)狀    3.5.1 西方國家引入PPP模式的現(xiàn)狀    3.5.2 中國引入PPP模式的現(xiàn)狀  3.6 PPP模式的擴展——PIPP模式的詮釋    3.6.1 PIPP模式的基本內(nèi)涵    3.6.2 PIPP模式的核心內(nèi)涵  3.7 PIPP模式的必要性分析  3.8 PIPP模式的效率分析  3.9 PIPP模式的激勵分析    3.9.1 模型假設(shè)    3.9.2 模型構(gòu)造與解釋    3.9.3 激勵小結(jié)  3.10 基于中問組織的分析    3.10.1 中間組織存在的必要性分析    3.10.2 中間組織的理論基礎(chǔ)    3.10.3 博弈理論分析    3.10.4 中間組織的發(fā)展與比較  3.11 我國香港地區(qū)PIPP模式在住房供給中的應用以及西方國家中間組織機構(gòu)在住房保障體系中的職能分析    3.11.1 PIPP模式在住房供給中的應用——以香港為例    3.11.2 西方國家中間組織在住房保障體系中的職能分析  3.12  中國PIPP模式的公共住房保障體系的基本架構(gòu)及具體形式的探索    3.12.1 私人機構(gòu)——PIPP模式生產(chǎn)活動的具體實施者    3.12.2  中間組織——PIPP模式的主導力量和體系的協(xié)調(diào)核心    3.12.3 政府——PIPP模式的宏觀調(diào)控者，非直接執(zhí)行者4我國 PIPP模式的公共住房保障體系的控制系統(tǒng)  4.1 PIPP模式的時機選擇與邊界把握的混沌控制    4.1.1 合作形式的時機選擇    4.1.2 案例分析——香港紅灣半島事件    4.1.3 合作邊界把握的實證分析  4.2 邊界把握的形式與混沌控制    4.2.1 邊界把握形式    4.2.2 混沌控制  4.3 宏觀經(jīng)濟政策系統(tǒng)控制    4.3.1 數(shù)據(jù)分析    4.3.2 動態(tài)效應VECM模型    4.3.3 VECM的脈沖響應函數(shù)與方差分解    4.3.4 總結(jié)  4.4 合作伙伴控制    4.4.1 香港的PASS系統(tǒng)    4.4.2 PIPP的合作審核評價體系  4.5 基于Agent的對象管理信息系統(tǒng)控制    4.5.1 結(jié)構(gòu)模塊合成圖    4.5.2 系統(tǒng)流程圖    4.5.3 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)與案例數(shù)據(jù)庫  4.6 生態(tài)系統(tǒng)管理控制    4.6.1 優(yōu)化合作組織的生態(tài)位    4.6.2 柔性化其合作邊界    4.6.3 相關(guān)機構(gòu)的確定和有效運行5 公共住房空間區(qū)位選擇  5.1  我國主要城市經(jīng)濟適用住房發(fā)展現(xiàn)狀及開發(fā)區(qū)位的選擇    5.1.1 北京市經(jīng)濟適用住房發(fā)展現(xiàn)狀及開發(fā)區(qū)位的選擇    5.1.2 天津市保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀及開發(fā)區(qū)位的選擇    5.1.3 上海市保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀及開發(fā)區(qū)位的選擇    5.1.4 重慶市經(jīng)濟適用住房發(fā)展現(xiàn)狀及開發(fā)區(qū)位的選擇  5.2 “空間失配假設(shè)”與公共住房選址    5.2.1 “空間失配假設(shè)”的詮釋及研究綜述    5.2.2 經(jīng)營土地與公共住房選址失配  5.3 保障性住房“空間失配”引致的福利損失分析    5.3.1 住宅租金的構(gòu)成    5.3.2 經(jīng)濟適用住房“空間失配”與福利損失模型的構(gòu)建  5.4 公共住房選址建議及嵌入式開發(fā)模式6 公共住房產(chǎn)權(quán)、內(nèi)循環(huán)機制及制度創(chuàng)新  6.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念及產(chǎn)權(quán)的取得    6.1.1 新制度經(jīng)濟學的產(chǎn)權(quán)理論和產(chǎn)權(quán)的概念    6.1.2 產(chǎn)權(quán)的概念    6.1.3 西方法學中的產(chǎn)權(quán)理論和產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵    6.1.4 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念    6.1.5 房地產(chǎn)所有權(quán)的取得方式  6.2 我國公共住房產(chǎn)權(quán)    6.2.1 經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)研究    6.2.2 廉租住房產(chǎn)權(quán)研究  6.3 存量經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)讓渡的內(nèi)循環(huán)機制  6.4 公共住房制度的創(chuàng)新    6.4.1 變相財政補貼模式的轉(zhuǎn)變    6.4.2 融資機制的創(chuàng)新    6.4.3 廉租住房補貼標準的動態(tài)變化    6.4.4 公共住房模式創(chuàng)新——經(jīng)濟租用住房  6.5 公共住房保障邊界的拓展與動態(tài)演化    6.5.1 公共住房保障邊界的拓展與動態(tài)演化的內(nèi)涵    6.5.2 公共住房保障邊界的拓展與動態(tài)演化的迫切性和必要性分析    6.5.3 流動人口和城市新白領(lǐng)住房保障的實施建議參考文獻

章節(jié)摘錄

　　伴隨著我國住房制度的貨幣化改革以及住宅市場的逐步建立和完善，市場機制在住宅資源的配置中發(fā)揮著主導作用，城鎮(zhèn)居民主要依靠其貨幣支付能力和房地產(chǎn)信貸支持，在住宅市場獲取住房，商品住宅已經(jīng)成為住宅市場的供應主體。我國政府在推進住房制度市場化改革的同時，為了保障城鎮(zhèn)中低收入階層的居住困難問題，保障住房消費的垂直公平（VertieaI Equality），解決住房市場底線失效，借鑒域外發(fā)達國家住房保障的運作實踐與經(jīng)驗，實行了住房保障制度。我國的住房保障制度主要涵蓋經(jīng)濟適用住房制度、廉租住房制度及住房公積金制度，并基于城鎮(zhèn)居民的收入狀況和居住水準，實行住房分類供應體系，即高收入階層憑借其較高的貨幣支付能力在住宅市場購買商品住宅，中等收入階層購買具有保障性質(zhì)的商品房——經(jīng)濟適用住房，低收入階層租賃廉租住房。住房公積金在我國作為保障性住房金融，在住宅開發(fā)貸款、消費貸款方面，發(fā)揮了應有的作用，提高了城鎮(zhèn)居民住房消費的貨幣支付能力，刺激了住宅市場的需求。住房保障制度的實施，在一定程度上緩解了中低收入居民的居住困難，解決了部分城市居民的安居問題，為和諧社會的構(gòu)建奠定了基礎(chǔ)。但是，循著住房保障制度運行的軌跡進行分析可知，住房保障實施結(jié)果與政策目標之間存在著一定的距離，受到諸多因素的制約，住房保障制度的實施沒有達到政策制定時所追求的垂直公平的目標。住房保障制度在運作中所存在的問題及其負面效應，引起了社會的廣泛關(guān)注。

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