房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律

內(nèi)容概要

　　財(cái)稅政策法律是我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控賴以依靠的重要手段之一。財(cái)稅政策法律在調(diào)控過程發(fā)揮了積極的作用，但在抑制房?jī)r(jià)上漲方面的效能卻沒有得到體現(xiàn)。除現(xiàn)有的財(cái)稅政策法律沒有得到很好的執(zhí)行外，財(cái)稅調(diào)節(jié)功能被夸大了。許多稅種的出臺(tái)與控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)背道而馳。要有效發(fā)揮財(cái)稅政策法律在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的效果，必須明確各級(jí)政府的財(cái)稅權(quán)限，公開論證新稅種的正負(fù)效應(yīng)，在加稅的同時(shí)，進(jìn)行必要的減稅。
　　貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有決定性的影響。2009年貨幣的大量供應(yīng)成了房?jī)r(jià)瘋漲的推手。研究表明，房?jī)r(jià)高低與貨幣供應(yīng)量的多少有相關(guān)性。我國多年的寬松貨幣政策使巨額資金流人樓市，使房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行資金產(chǎn)生依賴。一旦銀行資金收緊，許多房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展都會(huì)受到影響，反過來，這又將威脅到銀行資金的安全。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要取得實(shí)際效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣政策應(yīng)保持連貫性，同時(shí)與其他調(diào)控政策相協(xié)調(diào)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控涉及的面很廣，任何一方的不當(dāng)或錯(cuò)誤都會(huì)影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實(shí)際效果。本書從縱向和橫向兩個(gè)方面對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策法律作了詳盡的研究。一方面以時(shí)間為線索，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策法律進(jìn)行縱向思考。我國房?jī)r(jià)從2003年開始上漲，由此引起了管理層的關(guān)注，相應(yīng)的調(diào)控政策法律也相繼出臺(tái)，同時(shí)，本書也以2003年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策法律為樣本，分析了相關(guān)政策法律的出臺(tái)背景、存在的問題、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及相關(guān)的改正建議。另一方面以管理部門為線索，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行橫向思考，比較分析各部門之間房地產(chǎn)調(diào)控政策法律的矛盾與沖突，找出其原因，提供自己的意見。
　　最后，本書建議相關(guān)部門，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，決不能以調(diào)控為名干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的上漲不是市場(chǎng)化的惡果，而是市場(chǎng)化還不夠深化及政府缺位的結(jié)果，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策法律必須作出調(diào)整，否則，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難以取得理想效果。
　　本書共五章，第一章為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主體研究。根據(jù)中央政府、地方政府各自的職責(zé)，重點(diǎn)研究中央與地方在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的利益博弈，各自應(yīng)負(fù)的責(zé)任。由于房地產(chǎn)調(diào)控涉及的部門眾多，本章對(duì)主要部門的責(zé)任也作了分析，其中以發(fā)改委、住建部門、國土部門、財(cái)稅部門、金融部門為主。研究?jī)?nèi)容包括出臺(tái)政策法律的權(quán)力范圍、政策法律的實(shí)際效果（包括內(nèi)容分析）、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。第二章為房地產(chǎn)業(yè)的定位與保障性住房。我國如何定位房地產(chǎn)業(yè)一直存在反復(fù)，本章研究了房地產(chǎn)業(yè)的政策法律，分析了其中存在的問題，提出了我國房地產(chǎn)業(yè)定位的基本標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。同時(shí)，對(duì)我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了合理的劃分，研究了保障性住房與商品房的供應(yīng)主體及各自的責(zé)任，提出對(duì)兩者的不同調(diào)控對(duì)策。第三章為房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系及土地政策法律。到底是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)，開發(fā)商和國土部門存在截然不同的意見，中央與地方的看法也不相同，主要原因是土地收益的分配問題。本章通過對(duì)我國土地政策法律的研究，揭示了房?jī)r(jià)與地價(jià)的基本關(guān)系，提出了我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的土地調(diào)控對(duì)策。第四章為房地產(chǎn)調(diào)控中的財(cái)稅政策法律。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，我國采取的主要財(cái)稅政策是加稅。本章分析了我國房地產(chǎn)調(diào)控中出臺(tái)的相關(guān)財(cái)稅政策法律。研究表明，加稅的效應(yīng)并非都是正面的，加稅更多的是推高了房?jī)r(jià)。我國的財(cái)稅調(diào)控中，還存在較為明顯的違法現(xiàn)象，這些現(xiàn)象必須加以改正。第五章為房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策法律。本章重點(diǎn)研究我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的貨幣政策法律，研究表明，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)銀行資金的依賴性非常大。貨幣調(diào)控政策法律執(zhí)行得好與壞，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)能否健康平穩(wěn)發(fā)展。我國貨幣政策法律的連貫性還不夠，使市場(chǎng)難以形成合理預(yù)期。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要正確的貨幣政策的支持。

作者簡(jiǎn)介

　　楊勤法，經(jīng)濟(jì)法學(xué)博士（華東政法大學(xué)），工商管理博士后（復(fù)旦大學(xué)），高級(jí)律師，研究生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)法、經(jīng)濟(jì)法、公司法等的教學(xué)、研究與實(shí)務(wù)。現(xiàn)任職于華東政法大學(xué)，為本科生講授經(jīng)濟(jì)法學(xué)、公司法學(xué)、房地產(chǎn)法學(xué)等，為研究生講授經(jīng)濟(jì)法專題研究、房地產(chǎn)法研究等。發(fā)表論文三十余篇，出版專著1部，參與編寫教材7部。

書籍目錄

第一章 誰是瘋漲房?jī)r(jià)的責(zé)任主體--房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主體研究
　第一節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)控所涉主體
　第二節(jié) 房地產(chǎn)商的社會(huì)責(zé)任邊界
　第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格管制中的政府責(zé)任
第二章 上帝的歸上帝、愷撒的歸愷撒--房地產(chǎn)業(yè)的定位與保障性住房
　第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)定位研究
　第二節(jié) 社會(huì)保障房
第三章 先有雞還是先有蛋--房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系及土地政策法律
　第一節(jié) 房?jī)r(jià)地價(jià)的關(guān)系
　第二節(jié) 集體土地的利益分配
第四章 加稅減稅，誰說了算--房地產(chǎn)調(diào)控中的財(cái)稅政策法律
　第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收調(diào)控的效率和效力
　第二節(jié) 住宅房產(chǎn)稅的調(diào)控效果
第五章 不差錢還是錢太少--房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策法律
　第一節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策
　第二節(jié) 土地財(cái)政下的地方債
附錄　我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要政策匯總

章節(jié)摘錄

　?。ǘ┑胤秸詡鶆?wù)收支末納入預(yù)算管理，債務(wù)監(jiān)管不到位　　除地方政府債券和各種財(cái)政轉(zhuǎn)貸外，大部分地方政府性債務(wù)收支未納入預(yù)算管理和監(jiān)督，相關(guān)管理制度也不健全。至2010年底，在36個(gè)省級(jí)政府中，有7個(gè)未出臺(tái)地方政府性債務(wù)管理規(guī)定，8個(gè)未明確債務(wù)歸口管理部門，14個(gè)未建立政府性債務(wù)還貸準(zhǔn)備金制度，24個(gè)未建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制機(jī)制。市級(jí)和縣級(jí)政府債務(wù)管理制度不健全的問題更為突出，一些地方長(zhǎng)期存在債務(wù)規(guī)模底數(shù)不清、償債責(zé)任未落實(shí)等問題?！　。ㄈ┎糠值貐^(qū)和行業(yè)償債能力弱，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患　　一是個(gè)別地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。2010年底，有78個(gè)市級(jí)和99個(gè)縣級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率高于100%，分別占兩級(jí)政府總數(shù)的19.9%和3.56%。由于償債能力不足，部分地方政府只能通過舉借新債償還舊債，截至2010年底，有22個(gè)市級(jí)政府和20個(gè)縣級(jí)政府的借新還舊率超過20%。還有部分地區(qū)出現(xiàn)了逾期債務(wù)，有4個(gè)市級(jí)政府和23個(gè)縣級(jí)政府逾期債務(wù)率超過了10%?！　《遣糠值胤降膫鶆?wù)償還對(duì)土地出讓收入的依賴較大。2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府。　　三是部分地區(qū)高速公路、普通高校和醫(yī)院債務(wù)規(guī)模大、償債壓力較大。截至2010年底，地方政府性債務(wù)余額中用于高速公路建設(shè)的債務(wù)余額為11168.11億元，其中政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)754.02億元、政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)7809.63億元、其他相關(guān)債務(wù)2604.46億元，分別占6.75%、69.93%和23.32%。部分地區(qū)的高速公路處于建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)初期，其收費(fèi)收入不足以償還債務(wù)本息，主要依靠舉借新債償還，2010年全國高速公路的政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)和其他相關(guān)債務(wù)借新還舊率達(dá)54.64%?！　〗刂?010年底，1164所地方所屬普通高校和3120家公立醫(yī)院分別有政府性債務(wù)2634.98億元和977.74億元。其中有387所高校和230家醫(yī)院2010年政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)和其他相關(guān)債務(wù)的借新還舊率超過50%，當(dāng)年借新還舊償債額分別為542.47億元和95.29億元。有95所高校和575家醫(yī)院存在債務(wù)逾期現(xiàn)象，逾期債務(wù)分別為27.18億元和30.42億元。一些地方已安排441.38億元財(cái)政資金用于償債?！　　?/pre>




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　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控近年來一直是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一?！督?jīng)濟(jì)法文庫（第2輯）：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律》從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主體、保障性住房與房地產(chǎn)業(yè)的定位、房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系及土地政策、房地產(chǎn)調(diào)控中的財(cái)稅政策、房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策幾個(gè)方面人手，探討我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的得失，并提出自己的建議。





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