房?jī)r(jià)博弈

前言

　　據(jù)報(bào)道，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市論”在喧鬧兩個(gè)月后，政府部門調(diào)查報(bào)告結(jié)論是，目前房?jī)r(jià)運(yùn)行比較穩(wěn)定，商業(yè)銀行也沒有因樓市造成重大風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，面對(duì)鬧哄哄的房地產(chǎn)“救市論”，政府給出了一個(gè)清楚明確的結(jié)論：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就不存在什么“救市”的理由?！　∑鋵?shí)，只要看看世界上任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售放緩，房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)與倒閉的，沒有看到哪一個(gè)國(guó)家的政府是會(huì)來救房地產(chǎn)企業(yè)的。房地產(chǎn)企業(yè)有生有滅，是市場(chǎng)的常識(shí)與永恒主題，有哪個(gè)國(guó)家的政府會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)來救房地產(chǎn)市場(chǎng)的?從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則來說，這只能是天方夜譚的事情。　　但是，在中國(guó)，盡管早些時(shí)候，不少房地產(chǎn)的商人一直在大聲叫嚷房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多少危機(jī)，面臨多少風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)又如何會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融體系，會(huì)如何導(dǎo)致中國(guó)金融體系危機(jī)，但是到目前為止，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，根本就沒有看到一家房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)困難而破產(chǎn)或倒閉的。

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化有一萬條理由，但價(jià)格博弈是核心。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最為簡(jiǎn)單的常識(shí)，如果一個(gè)只有價(jià)格上漲近十年的市場(chǎng)而沒有下跌的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)意味著什么？目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商，一方面認(rèn)為房地產(chǎn)面對(duì)巨大困難，要政府來救市場(chǎng)，另一方面又寧可不賣一套也不降低價(jià)格，其要維護(hù)的就是房地產(chǎn)暴利模式，就是希望這種暴利永遠(yuǎn)持續(xù)下去。這就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格博弈的核心所在。本書對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格博弈作了深入的研究。

作者簡(jiǎn)介

易憲容，1958年出生于江西上高。1982年入上海華東師范大學(xué)，分別在1986年、1989年獲得上海華東師范大學(xué)學(xué)士和碩士學(xué)位。1989至1994年在湖南師范大學(xué)工作。1994年入中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院財(cái)貿(mào)系學(xué)習(xí)，1997年獲得博士學(xué)位。1997年7月進(jìn)入中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動(dòng)站。1998

書籍目錄

第一部分  瘋狂的房?jī)r(jià)，最不平靜的話題  房?jī)r(jià)快速上漲還會(huì)持續(xù)下去嗎  樓市快速上漲價(jià)格會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)嗎  房?jī)r(jià)的下跌對(duì)誰(shuí)影響最大  房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作為何盛行  民眾是租房還是買房  房?jī)r(jià)是住房平民化的核心  徹底理清CPI指數(shù)與房?jī)r(jià)關(guān)系  按人口結(jié)構(gòu)變化房?jī)r(jià)是上漲還是下跌  僅是增加住房供給不能穩(wěn)定房?jī)r(jià)  北京房?jī)r(jià)是否踏上上海之路  高房?jī)r(jià)勢(shì)必嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力  用什么方式來遏制過高房?jī)r(jià)  開發(fā)商為何不愿把房?jī)r(jià)降低下來第二部分  房地產(chǎn)調(diào)控：政府如何走出困局  對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政府應(yīng)更有作為  房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)入完全公共決策程序  房地產(chǎn)市場(chǎng)行政調(diào)控不會(huì)有成效  房地產(chǎn)調(diào)控為何會(huì)不理想  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控與問題  房地產(chǎn)調(diào)控要分成三個(gè)層次目標(biāo)  房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心是什么  房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的常態(tài)化與效果第三部分  房地產(chǎn)問題本質(zhì)是金融問題  重構(gòu)中國(guó)的房地產(chǎn)金融體系  銀行正在給過高房?jī)r(jià)推波助瀾  房地產(chǎn)宏調(diào)重點(diǎn)仍為銀行信貸  信貸政策是房地產(chǎn)宏調(diào)的核心  房地產(chǎn)真的得益流動(dòng)性過剩嗎  按揭貸款進(jìn)入股市給房地產(chǎn)帶來風(fēng)險(xiǎn)  從次級(jí)債危機(jī)看中國(guó)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)  全面遏制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)  房貸新政中商業(yè)銀行的公共責(zé)任第四部分  房地產(chǎn)新政銳評(píng)  房地產(chǎn)民生性在進(jìn)一步強(qiáng)化  保障性住房同樣可用市場(chǎng)化方式來做  房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬約束  個(gè)人集資建房的制度分析  當(dāng)前住房預(yù)售制度問題是什么  在拆遷中如何實(shí)現(xiàn)利益平衡  節(jié)約性用地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根本  土地出讓金新規(guī)出臺(tái)對(duì)房市的影響  土地管理和調(diào)控在于界定土地使用權(quán)  土地增值中的收入如何分配  要讓囤積土地盡快走上市場(chǎng)  二手房交易所得稅征收有利于遏制炒房  首付比例提高能夠遏制住房投資嗎  創(chuàng)造條件開征房地產(chǎn)物業(yè)稅  房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂說明了什么  房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)公民之責(zé)任  追求品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟標(biāo)志第五部分  房地產(chǎn)發(fā)展之路：沉重的思考  論房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性  中國(guó)住房保障體系如何確立

章節(jié)摘錄

　　第一部分　瘋狂的房?jī)r(jià)，最不平靜的話題　　房?jī)r(jià)快速上漲還會(huì)持續(xù)下去嗎　　幾年來，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一直在持續(xù)快速地上漲。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，在早幾年政府所公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看上去是溫和的，正如政府所說房?jī)r(jià)上漲低于居民可支配收入上漲。比如2004年、2005年、2006年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲分別只是9.7％、7.6％、5.6％，但是進(jìn)入2007年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲則一浪高過一浪。比如據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5％，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；再創(chuàng)2006年以來的新高。而10月份新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅較高的城市有寧波19.1％、烏魯木齊18.5％、北京17.8％和深圳16.8％等；即使是二手房市場(chǎng)，10月份70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格也同比上漲8.7％，漲幅比9月份高1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4％，漲幅比9月份低0.2個(gè)百分點(diǎn)。二手住房銷售價(jià)格同比漲幅較高的城市有深圳21.1％、寧波15.6％、烏魯木齊13.5％和北京11.7％等?！　∵@些數(shù)據(jù)透露出以下幾個(gè)方面的信息。一是盡管政府幾年來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是這種調(diào)控所達(dá)到效果十分有限。不僅有限，反之越是宏觀調(diào)控其房?jī)r(jià)上漲越快。為什么會(huì)這樣？政府沒有對(duì)癥下藥，沒有找到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的癥結(jié)所在。二是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量有所提高。盡管這些數(shù)據(jù)與規(guī)范市場(chǎng)的數(shù)據(jù)仍然相差太遠(yuǎn)，但是我想這些數(shù)據(jù)會(huì)比以前好一些，因此它能夠包括多一些市場(chǎng)的信息。當(dāng)然，這些信息與市場(chǎng)實(shí)際的情況還是相差很遠(yuǎn)的。三是從所公布的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)上漲快的地方，主要集中在國(guó)內(nèi)一線二線城市。而且從一個(gè)月同比上漲近兩成的漲幅來說，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)到瘋狂的地步。也就是說，政府統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)就表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲的態(tài)勢(shì)，如果以實(shí)際市場(chǎng)情況來看，估計(jì)會(huì)比這種政府的公布數(shù)字更為瘋狂。這就是為什么絕大多數(shù)民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意見最大的原因所在。四是最近的情況有點(diǎn)兒反常，從市場(chǎng)上獲得的信息來看，不少地方的房?jī)r(jià)在不斷下跌，而且在早幾個(gè)月前就在下跌，但是政府公布的數(shù)據(jù)則一直在上漲，不知道哪個(gè)數(shù)據(jù)為真，市場(chǎng)當(dāng)事人也無法對(duì)此作出一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。五是這種房?jī)r(jià)瘋狂上漲是不是還會(huì)持續(xù)下去？如果會(huì)持續(xù)下去，它又能夠持續(xù)多久？這也是目前經(jīng)常有民眾問我的問題，也是民眾最為關(guān)注的問題?！　?duì)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)連續(xù)快速上漲，目前市場(chǎng)彈得最多的老調(diào)就是市場(chǎng)的供求關(guān)系不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過大而供給不足。因此，政府應(yīng)該提供更多的土地來生產(chǎn)更多的房子，以便來滿足市場(chǎng)這種對(duì)房子的需求。正如我早已指出的那樣，如果住房是投資品，而政府又要穩(wěn)定這種投資品的價(jià)格，在銀行低成本及便利的金融杠桿下，即使把住房造到月球上去，也是滿足不了這種無限的需求的。其余地方暫且不論，光說北京。　　在98年住房改革時(shí)北京四環(huán)之內(nèi)的房子大多還是平房，樓房也是6層以下的居多，但是就目前來看，許多地方都是幾十層的高樓了。也就是說，幾年來，光是四環(huán)之內(nèi)，北京的住房就增加數(shù)倍以上。還有，再加上四環(huán)外的北京市城區(qū)的擴(kuò)張，現(xiàn)在的北京已經(jīng)是98年時(shí)的北京城區(qū)十倍以上了。而這些地方建造的住房更是以數(shù)十倍的速度成長(zhǎng)?？梢哉f，北京市住房幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)早就超過了人口倍數(shù)的增長(zhǎng)。但是，為什么住房的供給會(huì)越來越緊缺呢？最為關(guān)鍵的問題還是現(xiàn)有政策條件讓更多的人進(jìn)入房地產(chǎn)投資?！　∫簿褪钦f，在我上述所指出的條件下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)只是投資市場(chǎng)，那么住房的供給在什么時(shí)候也是無法滿足這種投資者無限的投資需求的。這就是說，如果政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式不改變，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格要炒得多高，市場(chǎng)是很難斷定的，除非到房地產(chǎn)泡沫最后崩潰?！　?duì)于這些問題，最近的24號(hào)文件、359號(hào)文件、39號(hào)令，有了一個(gè)明確的態(tài)度。也就是說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是消費(fèi)者的市場(chǎng)，是解決居民基本居住條件的市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者，當(dāng)然政策也不反對(duì)，但是既然是個(gè)人投資，是為了增加收入，那么個(gè)人投資房地產(chǎn)就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就是按照市場(chǎng)的價(jià)格與機(jī)制來做。如果個(gè)人覺得這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)過高，投資收益不理想自然進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的人會(huì)減少?！　√貏e可喜的是，對(duì)于359號(hào)文件的第二套住房的界定，在各家商業(yè)銀行出臺(tái)細(xì)則之前，網(wǎng)上爭(zhēng)論得十分激烈，不少人總是希望按照自己的利益來出臺(tái)細(xì)則，提出各種各樣有利于自己的第二套住房界定的理由。但是，盡管這種第二套住房界定爭(zhēng)論十分激烈，最后國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的主流意見還是采取更為公允的方式對(duì)第二套住房作出了清楚的界定。甚至于，不少商業(yè)銀行提出家庭已經(jīng)購(gòu)買過一套住房并付清貸款的，如果再購(gòu)買住房要貸款也以第二套住房來界定?？梢哉f，這些界定看起來對(duì)購(gòu)買第二套住房的人的要求不高，不就是增加一點(diǎn)兒首付嗎？不就是增加一點(diǎn)兒貸款利率嗎？但是就這樣一點(diǎn)點(diǎn)變動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)影響極大。足見目前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)分住房的消費(fèi)與投資的十分重要性，也足見目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有多少人在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)如其他國(guó)家那樣對(duì)房地產(chǎn)投資有更多的限制條件，那么國(guó)內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資肯定會(huì)更加減少了?？上嘈?，隨著政府信貸政策進(jìn)一步緊縮，隨著房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)一步完善，那么政府對(duì)房地產(chǎn)投資限制會(huì)更多。因?yàn)橹挥羞@樣，才能讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正持續(xù)健康發(fā)展?！　∵€有，就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，由于這個(gè)市場(chǎng)是中國(guó)從來就沒有過的事情，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度規(guī)則是相當(dāng)不完善的，加上土地的公有制，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益關(guān)系更是復(fù)雜。這也讓我們的一些房地產(chǎn)企業(yè)利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺陷瞞天過海。最近由《南方周末》披露出的張家界土地轉(zhuǎn)讓違規(guī)問題，說的就是地方政府一些官員如何與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合謀來侵占國(guó)家及民眾之利益。可以說，一些房地產(chǎn)企業(yè)暴利基本上是這種合謀之結(jié)果。既然報(bào)道已經(jīng)把這些問題披露了出來，那么相關(guān)的職能管理部門也會(huì)知道其問題之要害，也預(yù)示著最近對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地出售問題全面整頓新的高潮開始。　　有媒體報(bào)道，深圳有一家較大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理攜款逃跑。還有媒體說，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，不僅預(yù)示著無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是中介機(jī)構(gòu)都面臨著資金鏈斷裂的問題，也預(yù)示這些地方的房?jī)r(jià)并非如政府公布的數(shù)據(jù)那樣陽(yáng)光一片，反之可能會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的拐點(diǎn)。對(duì)此，盡管我們不能夠斷然結(jié)論，許多方面還得進(jìn)一步觀察，但是顯示出的問題意義是重大的。　　總之，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)有一些時(shí)候了，中國(guó)是不是只有上漲而不可下跌的房?jī)r(jià)呢？這豈不是與市場(chǎng)的基本規(guī)則相違背嗎？就如目前的股市一樣，早些時(shí)候不也是有許多人在說中國(guó)的股市會(huì)如何如何嗎？股市的價(jià)值應(yīng)該如何來重估嗎？但市場(chǎng)給予答案是誰(shuí)也逃脫不了市場(chǎng)基本規(guī)律的，市場(chǎng)的價(jià)格永遠(yuǎn)是上下波動(dòng)的，從來就沒有只漲不跌的價(jià)格。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，難道它能夠超越市場(chǎng)的基本法則嗎？　　樓市快速上漲價(jià)格會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)嗎　　對(duì)于當(dāng)前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一邊是政府部門公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還在持續(xù)上漲。比如，據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近來發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5％，再創(chuàng)2006年以來的新高。二手房市場(chǎng)10月份70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格也同比上漲8.7％。而深圳與北京這樣一線城市房?jī)r(jià)上漲最快?！　×硪贿?，從媒體傳來的消息看，深圳樓市繼續(xù)著8月份以來的市場(chǎng)成交低迷狀況，10月份深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經(jīng)以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著特區(qū)速度的深圳房?jī)r(jià)近來也開始松動(dòng)。　　與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月份，廣州十區(qū)商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77％；其商品住宅均價(jià)為11973元／平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.44％。進(jìn)入11月后，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴(yán)重?！　≡诒本┖蜕虾?，盡管房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但成交量成急劇萎縮之勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，11月5日至11日這一周，上海樓市盡管供應(yīng)量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6％。　　同樣，在北京，住宅的成交量也在急劇萎縮。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月5日至11日這一周，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套?！　】吹竭@些數(shù)據(jù)，有人會(huì)問，早些時(shí)候快速上漲的房?jī)r(jià)是不是會(huì)出現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)？如果逆轉(zhuǎn)又在什么時(shí)候開始？如果不是逆轉(zhuǎn)，這種高房?jī)r(jià)下的成交量萎縮以及部分城市房?jī)r(jià)的下跌，是不是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲樓市的短暫喘息？　　對(duì)于這樣的現(xiàn)象、這樣的問題，如何來判斷、如何來回答？關(guān)于房?jī)r(jià)的社會(huì)評(píng)論之多，網(wǎng)絡(luò)關(guān)注度之高，相關(guān)文章的瀏覽量之大，說明不少值得深思的問題?！　∫皇怯捎诜?jī)r(jià)快速上漲、目前房?jī)r(jià)過高，絕大多數(shù)民眾都希望過高的房?jī)r(jià)能夠有所下降。也就是說，快速上漲的房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾的希望。二是過高的房?jī)r(jià)已經(jīng)激起了絕大多數(shù)民眾與房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)抗的心理，這就使得已經(jīng)把房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高的經(jīng)濟(jì)問題開始轉(zhuǎn)化為社會(huì)問題及政治問題?？梢哉f，如果中央政府對(duì)此不能足夠重視，那么它給整個(gè)社會(huì)帶的問題會(huì)更多、更為嚴(yán)重。三是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的松動(dòng)，絕大多數(shù)民眾希望政府的政策能夠有所作為，但是根據(jù)過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，民眾既希望但又不太敢相信政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作為。正是抱著這樣一些心態(tài)，太多人都對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化十分關(guān)注，特別是希望我們的媒體、我們的政府能夠給予他們一個(gè)清楚的答案。　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，我們?nèi)绾蝸砝斫?，又是如何來判斷？大家?yīng)該從下幾個(gè)方面來思考?！　∫皇欠康禺a(chǎn)是一個(gè)生產(chǎn)周期性較長(zhǎng)的行業(yè)，價(jià)格變化往往也會(huì)反映在較長(zhǎng)周期中，因此，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，大家也不應(yīng)該太著急，不要希望有立竿見影的效果，而是要靜觀其變，這樣才能有利于個(gè)人根據(jù)自己實(shí)際情況作出合理的決策?！　《欠康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是由一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)組成的，因此，各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化也是不相同的。既然房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，因此各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度、價(jià)格高低及漲跌程度也是不一樣的。因此，不同城市的民眾不可用同一標(biāo)準(zhǔn)、同一方式來判斷當(dāng)前各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，而要根據(jù)各地不同的情況作出不同的分析。這樣不同地方的民眾才能夠?qū)ψ约核诘氖袌?chǎng)作出清楚的判斷?！　”热缯f，國(guó)內(nèi)一線城市早幾年的房?jī)r(jià)上漲快，特別是一些城市房地產(chǎn)炒作較嚴(yán)重，那么這些城市的房?jī)r(jià)泡沫成分就會(huì)高；而內(nèi)地一些城市，由于起步晚，發(fā)展慢，價(jià)格水平可能還停留在比較低的水平上，因此房?jī)r(jià)的泡沫成分也就可能小。在這樣的情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格上的逆轉(zhuǎn)，它也應(yīng)該是一個(gè)一個(gè)地方、一個(gè)一個(gè)城市，而不是全國(guó)性逆轉(zhuǎn)。盡管從這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)情況來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上掀起了全面投資過熱的高潮，但實(shí)際價(jià)格上漲差異性仍然很大。　　正是在上述意義上，國(guó)內(nèi)各地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，必須具備以下幾個(gè)條件?！　∫皇钱?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)早幾年的上漲幅度及將這種房?jī)r(jià)上漲幅度與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胫Ц端絹肀容^。如果房?jī)r(jià)上漲過快、上漲價(jià)格過高，與居民實(shí)際收入水平或購(gòu)買能力差距大，那么居民消費(fèi)能力就小，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)較大，那么這樣的地方房?jī)r(jià)調(diào)整就會(huì)快一些或早一些?！　《悄壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式重新認(rèn)識(shí)并改變的程度。如果政府決心要改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利益關(guān)系就得調(diào)整。對(duì)此，十七大報(bào)告已經(jīng)給出答案，住房就是民生。因此，從最近出臺(tái)的24號(hào)文件、359號(hào)文件及39號(hào)令來看，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式將發(fā)生重大的調(diào)整。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式有重大的調(diào)整，那么目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益格局就會(huì)發(fā)生巨大的變化。盡管早幾年政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有許多不理想之處，但是從這幾年的文件已經(jīng)可以看到這種利益關(guān)系調(diào)整的曙光。　　比如，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，24號(hào)文件、359號(hào)文件、39號(hào)令，有了一個(gè)明確的態(tài)度。也就是說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是消費(fèi)者的市場(chǎng)，應(yīng)該是解決居民基本居住條件的市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，當(dāng)然政府的政策也不反對(duì)，但是既然是個(gè)人投資，是為了增加收入，那么個(gè)人投資房地產(chǎn)就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就是按照市場(chǎng)的價(jià)格與機(jī)制來做。在這樣的政策條件下，如果個(gè)人覺得這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)過高、投資收益不理想自然進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的人就會(huì)減少?！　∪钦绾伟岩恍┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的基本原則轉(zhuǎn)化成可操作的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以通過銀行信貸、稅收、住房保障等政策來調(diào)整。比如，359號(hào)文件對(duì)于第二套住房的界定。盡管這種第二套住房界定爭(zhēng)論十分激烈，最后國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的主流意見還是采取更為公允的方式對(duì)第二套住房給出了清楚的界定。這些界定，對(duì)購(gòu)買第二套住房的投資者來說，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻并沒有提高多少，但其影響是相當(dāng)大的?！　?duì)此可以看到，盡管就目前的情況來說，各家商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在基本道義上仍然是站在絕大多數(shù)人利益一邊。再就是從商業(yè)銀行防范風(fēng)險(xiǎn)角度來看，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行這樣做也是有利防范其風(fēng)險(xiǎn)的，美國(guó)的次貸問題已經(jīng)給國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行敲響了警鐘。　　同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，359號(hào)文件對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的消費(fèi)與投資的區(qū)分，不僅提高了房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，也增加了房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的成本。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)如其他國(guó)家那樣對(duì)房地產(chǎn)投資有更多的限制條件的話，那么國(guó)內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資肯定會(huì)更加減少了?，F(xiàn)在的問題是，不僅對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者要有比較多的限制，而且要對(duì)境外的進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者進(jìn)行嚴(yán)格的限制，甚至于采取嚴(yán)格禁止的原則，而不是目前所采取的居住原則。如果這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的變化就容易了?！　】梢韵嘈?，隨著政府信貸政策進(jìn)一步緊縮，隨著房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)一步完善，那么政府對(duì)房地產(chǎn)投資限制會(huì)更多。只有這樣才能讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正持續(xù)健康發(fā)展，才能真正讓國(guó)內(nèi)民眾的居住水平或居住福利水平不斷地增加。這應(yīng)該是落實(shí)黨的十七大報(bào)告的重要方面。　　如果是這樣，我想這些條件已經(jīng)在向有利于絕大多數(shù)民眾的方向調(diào)整。特別是黨的十七大報(bào)告，明確地指出了住房的民生性，指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是如何來保障居民的基本居住權(quán)利的問題。因此，我們應(yīng)該相信中央政府一定會(huì)努力化解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾與問題，來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這些就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲價(jià)格能否逆轉(zhuǎn)的條件?！　　?/pre>




編輯推薦
　　沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。房?jī)r(jià)快速上漲還會(huì)持續(xù)下去嗎；房?jī)r(jià)的下跌對(duì)誰(shuí)影響最大，房?jī)r(jià)是住房平民化的核心，開發(fā)商為何不愿把房?jī)r(jià)降下來，房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)入完全公共決策程序，重構(gòu)中國(guó)的房地產(chǎn)金融體系，中國(guó)住房保障體系如何確立？





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