地產(chǎn)大博弈

前言

　　中國有一句老話，叫做識時務(wù)者為俊杰也。但是在改革開放30年間，中國逐漸由計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟，大家還在摸著石頭過河，識時務(wù)，還不是一件容易的事。尤其是在過去10年中，房地產(chǎn)由“住房國營化”邁入“住房私營化”，以及到2008年提出的“住房雙軌化”，商品房由市場提供，保障性住房由政府提供的變化中，許多英雄豪杰，因為不知道如何識時務(wù)，尤其在房地產(chǎn)這個新興行業(yè)中，不知道應(yīng)變，結(jié)果自己從高處被擊落，由風(fēng)光淪落為凄慘，實在可惜。　　我曾在多個場合中說，中國的房地產(chǎn)商與政府不用對弈，在過去10年的住房改革中，中國政府是靠著一些優(yōu)秀的開發(fā)商，使得中國老百姓住房的環(huán)境品質(zhì)有了顯著的提高，甚至超過了許多周邊國家。但是，市場是千變?nèi)f化的，如果中國的房地產(chǎn)商無法掌握市場的脈搏，不知道從2008年下半年起，隨著中國的房地產(chǎn)本身的環(huán)境變化，以及金融海嘯等外部大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不由自主地從“賣方市場”進入“買方市場”的話，你只能被市場淘汰?！　κ袌龅慕庾x，進而解斷，要靠正確與完整的資訊，英雄雖然所見略同，但是取合各異。

內(nèi)容概要

　　金融危機肆虐全球、勞動力成本上漲、人民幣升值、資本市場慘淡、銀根緊縮、原材料漲跌互見……在內(nèi)憂外患的雙重重?fù)?dān)之下，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的困難輻射到各個角落，作為實體經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)的調(diào)整自然也在所難免。十年河?xùn)|，十年河西，在不到十年的時間里，房地產(chǎn)就由輝煌走到了迷茫，國家政策招招有力、銀行關(guān)起敞開的大門、土地變成拖累、購房者持幣觀望……于是，招架不住的企業(yè)紛紛退出市場，實力與野心兼具的企業(yè)“陰謀”、“陽謀”一起發(fā)，外資趁機流入。市場上每時每刻都在上演著房地產(chǎn)的悲喜劇，每天都是競爭日，每月都是淘汰月，一年都是洗牌年?！　≡谶@場還未結(jié)束的房地產(chǎn)震蕩與洗牌中，無論是失敗者，還是繼續(xù)抗?fàn)幷?，或是政府、購房者，都留下了一串串自己的足跡。這些或深或淺的足跡組合起來，就勾勒出此書的大致輪廓。

作者簡介

　　紀(jì)永英，長期從事地產(chǎn)行業(yè)報道，關(guān)注房地產(chǎn)動態(tài)，地產(chǎn)經(jīng)濟案例分析員。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)的第一場雪被組合拳擊中的地產(chǎn)泡沫冬天的腳步越來越近黯然退市的悲哀并購：打響洗牌第一槍瘦身，減負(fù)，過冬一葉知寒：中天置業(yè)老板攜巨款“蒸發(fā)”危世警言：警惕“溫水煮青蛙”第二章 山雨欲來風(fēng)滿樓拐，還是不拐“回光返照”：房價漲幅加速若隱若現(xiàn)的行業(yè)整合轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外：到國外去蓋豪宅房有價，卻無市降價也無人喝彩危世警言：生存——房地產(chǎn)最現(xiàn)實的愿望第三章 冬天來了，春天依然遙遠又一根“致”命稻草：“殘酷”的地產(chǎn)調(diào)控驚“控”之企：趕搭資本“最后盛宴”愈加明顯的“馬太效應(yīng)”元氣大傷：不規(guī)范中介的命運圖騰逆勢飛揚：潘石屹“吃下”北京“第一爛尾樓”危世警言：房地產(chǎn)融資應(yīng)走多元化第四章 危局下的“新陳代謝”觀望：一場來自市場的無聲博弈地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)放“寒”假各顯神通的“御寒術(shù)”有人退，有人進一葉知寒：恒大地產(chǎn)上市折戟最后一程第五章 暴風(fēng)雨來臨前的黑夜鯰魚效應(yīng)：武漢房價從暗降到明降風(fēng)起云涌：珠三角退房風(fēng)波慘烈暗戰(zhàn)：扭曲的樓市促銷情非得已：逆市再融資舉棋不定：與土地有關(guān)的困惑一葉知寒：順馳上演“套貸記”危世警言：降價是趨勢更是潮流第六章 沒有懸念的“黑色”五月天不再“黃金”的黃金周高調(diào)的“新面孔”房地產(chǎn)也地震王石身陷“捐款門”怪現(xiàn)狀：房產(chǎn)中介費“南漲北降”逆勢飛揚：楊國強收購TVB之謎危世警言：“地王”不一定是王者第七章 搖搖欲墜的資金鏈缺錢，更缺人氣艱難的日子：下滑、流失直到洗牌不務(wù)正業(yè)：“把雞蛋放在不同的籃子里”熱錢流入：一邊是海水，一邊是火焰四方比拼：扛下去就是勝利一葉知寒：中航地產(chǎn)債臺高筑求生存危世警言：資金鏈——房地產(chǎn)企業(yè)的生死線第八章 突圍下的集體“減肥”熊市是一場持久戰(zhàn)伸來的外資觸角“國”字頭小是護身符退地：壯士斷腕的痛楚是斷供，不是斷供潮逆勢飛揚：任志強被比“豬堅強”危世警言：冷市下，謀變是必然趨勢第九章 艱難的“奧林匹克”雪上加霜：限貸令的推出平地驚雷：購房團在吶喊提價背后的“陰謀”當(dāng)保險資金在敲門房貸中介遭遇生死劫危世警言：節(jié)衣縮食，變現(xiàn)為大第十章 熊市正在進行時“銅九鐵十”黯淡開場樓市“寒冬”刺痛各方神經(jīng)地產(chǎn)調(diào)控：讓人歡喜讓人憂房地產(chǎn)企業(yè)的生死突擊逆勢飛揚：恒隆地產(chǎn)的抄底哲學(xué)危世警言：房價還未到底結(jié)語：“剩”者為王后記：浪淘沙

章節(jié)摘錄

　　第一章 房地產(chǎn)的第一場雪　　被組合拳擊中的地產(chǎn)泡沫　　狄更斯在《雙城記》的開頭寫道：“這是最好的時代，這是最壞的時代；這是智慧的時代，這是愚蠢的時代；這是信仰的時期，這是懷疑的時期；這是光明的季節(jié)，這是黑暗的季節(jié)；這是希望之春，這是失望之冬?！睂τ谥袊康禺a(chǎn)業(yè)而言，也是如此。　　熱血沸騰的時代正在漸漸遠去，漸漸升溫進而轉(zhuǎn)為火爆的房地產(chǎn)市場，早在2007年就拉響了橙色預(yù)警?！　?007年4月，中國社會科學(xué)院發(fā)布了“2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報告”，其中言辭犀利地指出，中國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)，在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格和利潤等方面都存在明顯的不合理因素。接著，出示了數(shù)字證明，2007年第二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲64％。新建商品住房銷售價格同比上漲66％。有的城市一個月內(nèi)房價漲幅超過20％，房價新高不斷被刷新，漲價幅度讓人觸目驚心，每天都在創(chuàng)造著歷史?！　≡凇捌鹋_風(fēng)，連豬都會飛”的時候，地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮，房地產(chǎn)大亨出盡風(fēng)頭，賺得盆滿盈缽。但是，浮華背后潛藏危險因素，表面風(fēng)光下卻是滿目瘡痍。利潤的吸引不經(jīng)意間使得市場化逐漸背離了國計民生的正常軌道，房價的高升掩飾不住房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)傷：房價過高、上漲過陜。有的地方房價年上漲速度高達30％～50％，且總量過剩，結(jié)構(gòu)失衡，一方面高檔住房空置率過高，另一方面普通住宅供給嚴(yán)重短缺。這背后掩藏的是經(jīng)濟利益的驅(qū)使，房地產(chǎn)的繁榮本應(yīng)該是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，但一些城市的經(jīng)濟增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，房地產(chǎn)反而成為推動經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。這種本末倒置的經(jīng)濟發(fā)展路線，也給房地產(chǎn)埋下一顆定時炸彈?！　≡诜績r屢創(chuàng)新高的過程中，許多普通購房者也加入搶購行列，淪為高負(fù)債的“房奴”。對于消費者而言，房子畢竟是不可或缺的剛性需求，不可能因為房價的日益上漲不購買而露宿街頭，但與相對微薄的收入相比，房價上漲的確一再挑戰(zhàn)著他們的心理底線和承受極限?！　≈袊寮蚁騺碇v求“中庸之道”。李嘉誠先生也說過：“做生意，應(yīng)該過猶不及。太過，容易鋒芒畢露，招致無妄之災(zāi)；太謹(jǐn)慎，又無法展現(xiàn)自己的競爭實力?！睒窐O生悲，盛極而衰，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫被吹得越來越大時，也是接近破碎邊緣的即將到來?！　∈聦嵣希诰哂邢闰炐缘膰H市場上，泡沫破碎的現(xiàn)象已經(jīng)是屢見不鮮。20世紀(jì)20年代中期，美國佛羅里達州出現(xiàn)前所未有的房地產(chǎn)泡沫，在1926年佛羅里達州房地產(chǎn)泡沫迅速破碎時，眾多靠地產(chǎn)發(fā)家的企業(yè)家、銀行家一下子一貧如洗。20世紀(jì)90年代，日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚世界。1990年僅東京的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價，但1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉。1997年我國香港房地產(chǎn)泡沫破碎，一時也出現(xiàn)了從百萬富翁到百萬“負(fù)翁”的奇特景象?！　v史上的教訓(xùn)仍鮮活在眼前，中國房地產(chǎn)的特質(zhì)更是撐破泡沫的一大動力。在中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集屬性和利益密集性，官商勾結(jié)和權(quán)錢交易時有發(fā)生。另一方面，部分地產(chǎn)企業(yè)家在市場體制中，在培養(yǎng)了經(jīng)濟意識的同時，卻一直沒有養(yǎng)成依法納稅的“好習(xí)慣”?；疑灰住⑼刀惵┒惖取安慌滤?、不要命”的典型案例層出不窮。在構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)居者有其屋的訴求之下，解決房地產(chǎn)問題已箭在弦上，不得不發(fā)?！　≌聪隆皻⑹帧敝畷r，必是行業(yè)遭受“滅頂之災(zāi)”之日。在消費者有心住房無力購買和房價越走越高、與消費者漸行漸遠的雙重矛盾之下，2007年政府開始伸出調(diào)控之手，打起了一套調(diào)控房地產(chǎn)市場的組合拳。　　購房者的需求，為房價急速走高提供著最穩(wěn)固的支撐，要打擊房地產(chǎn)的“瘋狂勢頭”，必須先冷卻消費者的購買熱情?！　?007年9月14日，央行宣布同一年度第五次加息的消息。第二天，銀行就采取切實行動，將存貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào)0.27個百分點，由原來的3.60％提高到3.87％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由原來的7.02％提高到7.29％。　　存款準(zhǔn)備金率和利率的提高增加了貸款買房的利息，也大大提高了購房者的購買成本，從而抑制了購房者尤其是投資、投機房產(chǎn)者的購房動機和行為。與此同時，中央政府還加大了對房貸審查的力度，很多城市的各種銀行對令人咋舌的房價進行再次評估，遂得出高風(fēng)險的信號，也開始緊縮房貸，將門檻一提再提?！　「呃蕜荼貢种品慨a(chǎn)投資者的需求，大大改變購房者對未來的預(yù)期，扎堆購房的現(xiàn)象隨即減少。政府對房地產(chǎn)行政干預(yù)的實施，有效地抑制了購房需求，對以消費為主的購房者以及整個市場經(jīng)濟而言，吹響了黎明到來的號角。　　此外，政府的加息政策不但從消費者的實際購買能力上對消費者的非理性購房需求進行抑制，還在心理上加裝了安全閥，雙管齊下，購房者的壓力自然大了不少，降低購房意愿，購房需求也相應(yīng)受到抑制。　　連續(xù)加息，為房地產(chǎn)需求吞服了“退燒藥”，此后，政府提高二套住房首付比例，則為房地產(chǎn)發(fā)展戴上了緊箍咒?！　?007年9月27日，中央又下“猛藥”，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的359號文明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于總房價的40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍?！　　暗诙追俊薄ⅰ暗谌追俊薄前殡S著房地產(chǎn)升溫而流行起的詞匯，更多的不是實際需求，而是非理性房地產(chǎn)投資。國際房產(chǎn)空置率慣例為5％～10％之間，如果超出這個范圍，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，20％以上則為商品房嚴(yán)重積壓。但中國房產(chǎn)空置率早已連發(fā)警報，如2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場的整體空置率已達24.42％?！爸扉T酒肉臭，路有凍死骨”，在大量房產(chǎn)空置的同時，卻有一大批無房可住的人在為房神傷，日益尖銳的矛盾，更堅定了政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的決心?！　〔豢杀苊?，政府出臺的政策有“溫水煮青蛙”的效果，存在時滯效應(yīng)，在短時間內(nèi)難以呈現(xiàn)累積效應(yīng)的成果。如果此前的政策尚屬“政策疲軟”，這次提高二套房首付比例的政策則無疑是一記重拳?！　《追渴赘侗壤岣咧?0％，有的銀行甚至干脆暫停了二套房的按揭貸款，對放貸者的資質(zhì)要求提高。在這股大潮的侵襲下，上海銀行邁入此行列，提高了兩套以上住房貸款的申請門檻；浙江部分銀行分行暫停了二套房的按揭貸款。北京、深圳等地的銀行更是紛紛行動起來，為房地產(chǎn)市場戴上了資金枷鎖。　　仍在挺立的房地產(chǎn)多米諾骨牌，已經(jīng)岌岌可危，稍有風(fēng)吹便會一張張倒下。而事實上，政府投下的這枚石子已在房地產(chǎn)界引起陣陣風(fēng)波：　　上海二手住宅市場成交量自2007年9月份出現(xiàn)降溫，10月份，成交量繼續(xù)走低，與9月份同期相比降幅約在4成左右，截至10月10日，大約8成的業(yè)主對自己的掛售房源下調(diào)了掛牌價格?！　?0月1日～10月9日，深圳新房成交1.82萬平方米，日均僅為2026平萬米，環(huán)比9月，日均成交量下降高達8成之多。　　從10月1日～10月8日，重慶主城區(qū)僅有5天日交易量達到1萬平方米，與9月下旬日均3萬平方米的交易量相比大幅萎縮?！　”本┓康禺a(chǎn)市場亦不容樂觀，“溫州炒房團”已聞風(fēng)而動逃離京城?！　√热粢痪€城市的房價真正得到遏制，所產(chǎn)生的漣漪效必然波及杭州、成都、南京等二線城市；二線城市的變化又會波及三線城市……隨著房地產(chǎn)夜幕漸漸降臨，房地產(chǎn)市場上一場沒有硝煙的大戰(zhàn)也將落下帷幕?！　　鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，對于一般消費者，千萬間只能是不切實際的奢求，能夠遮風(fēng)避雨、讓一家人享受家庭歡樂的一套房即可。萬物歸宗，房子終要回歸本位價值?？傊?，房地產(chǎn)市場泡沫越吹越大，房地產(chǎn)行業(yè)潛在危機愈演愈烈，而此時正是房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵階段。中國的房地產(chǎn)行業(yè)，必然要趨向穩(wěn)定、健康與理性。而政府通過一系列的調(diào)控組合拳將地產(chǎn)泡沫擊碎，正是要把樓市從非理性的邊緣拉回?！　《斓哪_步越來越近　　全國房貸緊縮風(fēng)的刮起，讓昔日凱歌高奏的盛世狂宴漸漸低迷，房地產(chǎn)的發(fā)展也蒙上了一層秋意，秋天來了，冬天就不再遙遠?！　∪绻倪B續(xù)組合拳只是進攻信號，那么，有價無市則會成為抑制房產(chǎn)需求的“重型武器”，兩者交相呼應(yīng)，無疑是制約房產(chǎn)價格非理性增長的雙重殺手锏。這無論對于消費者的心理預(yù)期還是實際購買力，都是巨大挑戰(zhàn)；對房地產(chǎn)市場，更是最直接的打擊?！　　耙蝗~而知秋”，總是走在全國房地產(chǎn)趨勢前沿的深圳，被譽為房地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”，只要一有風(fēng)吹草動，都會引起全國性的漣漪。對于開發(fā)商、投資者來說，2007年深圳的秋天來得特別早?！　≡缭?007年9、10月份，深圳的房地產(chǎn)商就感到了陣陣涼意。在中央存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，和直指市場流通環(huán)節(jié)與資金渠道的“第二套首付40％”政策的影響下，以往備受開發(fā)商青睞的“金九銀十”黃金時期沒有如期到來。原本張開口袋準(zhǔn)備大量“吸金”的投資者，雖然心有不甘，但在形勢所追之下，只好紛紛出局。如此一來，大多數(shù)購房者成為留在市場上的潛在客戶，只有少部分人采取購買行動?！　⊥顿Y者、炒房者購房壓力重?fù)?dān)在身，日趨理智的購房者也在按兵不動，看到市場大勢已去的開發(fā)商更是急在心頭，三者構(gòu)成“三足鼎立”之勢，深圳房地產(chǎn)市場顯得愈發(fā)冷清和蕭條?！?/pre>




編輯推薦
　　中國房地產(chǎn)何去何從？房價是升是降？樓市救還是不救？地產(chǎn)商、購房者、政府、學(xué)者現(xiàn)在已經(jīng)擰上了：地產(chǎn)商死扛，購房者觀望，政府頻頻出招，學(xué)者旁邊干著急，各方角力博弈的結(jié)果將會如何？　　那些地產(chǎn)商們是繼續(xù)叱咤風(fēng)云還是將黯然退市，且聽《地產(chǎn)大博弈》分解?！　∶刻於几偁幦眨吭露际翘蕴?，一年都是洗牌年?！　≈刑熘脴I(yè)、創(chuàng)輝租售、順馳不動產(chǎn)……在房地產(chǎn)的墓志銘上有它們的記錄；萬科、SOHO中國、華遠……還將繼續(xù)書寫自己的“抗?fàn)幨贰?；國家仍然不會坐視不管，政策自然繼續(xù)出臺；購房者會做出何種舉動……





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