法律政策適用指引叢書(shū)

前言

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于上世紀(jì)90年代初期，伴隨著“土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓”原則在法律上的確定而拉開(kāi)帷幔。在如今的國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例中，房地產(chǎn)支柱性產(chǎn)業(yè)的地位愈發(fā)突出：如自2005年以來(lái)，其對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)每年都是10多個(gè)百分點(diǎn)，影射性作用波及鋼鐵、水泥、焦炭等40余個(gè)產(chǎn)業(yè)和部門(mén)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不折不扣的“通靈寶玉”。但房地產(chǎn)業(yè)又過(guò)多地牽涉歷史、人文以及民族情感；在眾多行業(yè)都在演繹經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)卻背負(fù)著更多的本土化烙印。國(guó)家出于各種需要來(lái)干預(yù)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這種干預(yù)和調(diào)控不僅有依靠推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、良性發(fā)展來(lái)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的目的，也有依靠房地產(chǎn)的建設(shè)來(lái)滿足民生性需求的初衷。比如：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、農(nóng)村宅基地的分配與建設(shè)，均承載著保障民生性需求的期盼。即使面對(duì)肆虐全球的“金融危機(jī)”，國(guó)家為國(guó)民經(jīng)濟(jì)松綁的首要之舉還是著眼于房地產(chǎn)。因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)既是必要、及時(shí)、有效的，也是可視化的。這種可視化源于國(guó)家出臺(tái)的各式各樣的法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，既密集又緊湊。如何在浩如煙海的成文規(guī)范中探尋到期待的條文，從而加以利用，這不但是擺在每位當(dāng)事人面前亟待解決的問(wèn)題，也是眾多法律人價(jià)值的體現(xiàn)。因?yàn)榉刹粌H依賴于他們對(duì)法律的“承認(rèn)、確定、實(shí)現(xiàn)、保障人們各種利益需求的社會(huì)任務(wù)”①的精彩詮釋，更需要他們用一種可公開(kāi)化的、簡(jiǎn)捷易懂、便于操作的紙面形式來(lái)表述。如同法律的生命，不僅在于經(jīng)驗(yàn)，也在于可視化的邏輯。

內(nèi)容概要

我國(guó)法律規(guī)范門(mén)類(lèi)廣、層級(jí)多、數(shù)量大，且立改廢頻繁，給您準(zhǔn)確查找適用法律條文帶來(lái)了一定的困難?！胺烧哌m用指引”系列正是提高您查找法條效率最實(shí)用的工具書(shū)！    本書(shū)選取若干重點(diǎn)法律問(wèn)題，就其涉及的概念進(jìn)行通俗易懂的解析，同時(shí)選取與該問(wèn)題相關(guān)卻散見(jiàn)于諸多文件中的法律條文，對(duì)其進(jìn)行有效歸納，化繁為簡(jiǎn)，使您能夠迅捷檢索到與該問(wèn)題相關(guān)的所有重要法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、司法解釋和地方規(guī)定。

作者簡(jiǎn)介

劉桂林，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所法律碩士。北京市東方律師事務(wù)所律師、合伙人、副主任。經(jīng)濟(jì)師職稱，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會(huì)委員，北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)委員會(huì)委員。民盟北京市委法制委員會(huì)副主任，北京市人事局專家?guī)煸u(píng)標(biāo)專家。曾供職于電力系統(tǒng)某施工企業(yè)。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)與建筑工程司法領(lǐng)域?qū)崉?wù)與研究工作。

書(shū)籍目錄

主要法規(guī)索引第一章 概述  一、房地產(chǎn)  二、房地產(chǎn)業(yè)  三、房地產(chǎn)市場(chǎng)  四、房地產(chǎn)法  五、房地產(chǎn)法律關(guān)系第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)    二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)    三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同  第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立程序    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)管理    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的注冊(cè)事項(xiàng)變更    五、年檢一    六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的注銷(xiāo)登記    七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目  第三節(jié) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)    一、掛牌出讓    二、招標(biāo)出讓    三、拍賣(mài)出讓    四、協(xié)議出讓    五、劃撥第三章 房地產(chǎn)金融  一、項(xiàng)目融資  二、股權(quán)融資  三、股權(quán)回購(gòu)  四、房地產(chǎn)信托  五、房地產(chǎn)投資基金  六、直接投資  七、借貸融資  八、住房按揭貸款  九、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化  十、房地產(chǎn)融資租賃  十一、金融衍生產(chǎn)品  十二、融資風(fēng)險(xiǎn)及防范第四章 房地產(chǎn)稅費(fèi)  一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用  二、土地增值稅  三、城市房地產(chǎn)稅  四、營(yíng)業(yè)稅  五、個(gè)人所得稅  六、企業(yè)所得稅  七、契稅  八、印花稅第五章 建設(shè)工程  一、建設(shè)工程勘察  二、建設(shè)工程設(shè)計(jì)  三、建設(shè)工程施工  四、建設(shè)工程發(fā)包與承包  ……第六章 房地產(chǎn)交易第七章 物業(yè)第八章 房地產(chǎn)訴訟與仲裁第九章 涉外房地產(chǎn)

章節(jié)摘錄

　　第四章房地產(chǎn)稅費(fèi)　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何劃分，企業(yè)往往難以判斷，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用，兩者容易混淆。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（已廢止）的規(guī)定，開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。　　二、土地增值稅　　土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅?！　。ㄒ唬┐_定土地增值稅的征稅范圍的條件　　其一，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物征稅；　　其二，只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為征稅。即對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，而不包括雖轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)但未取得收入的行為，如房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與等?！　。ǘ┰鲋殿~的計(jì)算　　增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收人、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。　　……

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