出版時(shí)間:2012-12 出版社:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社 作者:倪鵬飛 頁數(shù):322 字?jǐn)?shù):348000
內(nèi)容概要
本報(bào)告從宏觀背景、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系和公共政策四個(gè)方面,對(duì)中國住宅市場(chǎng)體系做了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià),并給出了相關(guān)政策建議。本報(bào)告具體內(nèi)容包括:在評(píng)述2011~2012年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上,預(yù)測(cè)了2012~2013年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化;通過構(gòu)建中國住房指數(shù)體系,量化評(píng)估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r;剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn),針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議。
2011~2012年分析顯示:經(jīng)濟(jì)增速下滑,但物價(jià)與就業(yè)狀況比較樂觀;城市化發(fā)展模式從黑色發(fā)展為主轉(zhuǎn)向城市綠色化與綠色城市化并重的階段;全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇繼續(xù)減緩,失業(yè)壓力仍大,全球貿(mào)易惡化;全球住房市場(chǎng)整體下行,早期金融危機(jī)國家強(qiáng)勁反彈;龍頭房企持續(xù)領(lǐng)跑,風(fēng)險(xiǎn)控制成為企業(yè)發(fā)展核心導(dǎo)向;住房的需求主體開始出現(xiàn)明顯的分化,剛性需求得到一定程度的釋放且改善型需求有所回升,但投資性購買者基本被強(qiáng)制性地?cái)D出了一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng);房價(jià)降中有升,投資依舊低迷;2011年第四季度以來,土地市場(chǎng)基本處于量跌價(jià)滯、供需兩不旺態(tài)勢(shì),成交量出現(xiàn)較大幅度的下降;房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以信貸為主,房地產(chǎn)信托先降后升,債券主導(dǎo)的房地產(chǎn)一級(jí)資本市場(chǎng)由降轉(zhuǎn)升;限購成為監(jiān)管重點(diǎn),加大閑置土地監(jiān)管力度,強(qiáng)化保障房分配管理;保障性住房在建規(guī)模達(dá)到歷史高位,綠色建筑成為保障性住房的新亮點(diǎn)。
2012~2013年預(yù)測(cè)認(rèn)為:短期調(diào)控效果存在沖突,房地產(chǎn)業(yè)的政策壓力將會(huì)有所減輕;投資快速回升,凈出口小幅回升;物價(jià)水平先小幅下降,之后出現(xiàn)較大反彈;全球經(jīng)濟(jì)增速回落,通脹壓力增加,全球貿(mào)易出現(xiàn)下降;全球住房市場(chǎng)總體低迷,債務(wù)危機(jī)國家繼續(xù)下降,避險(xiǎn)地區(qū)走勢(shì)良好;住房企業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng),中小企業(yè)的市場(chǎng)份額繼續(xù)降低,區(qū)域平衡發(fā)展布局更受重視;全國城市的改善性住宅需求將會(huì)穩(wěn)中有升,而一線城市的上升幅度將會(huì)大于二、三線城市;各項(xiàng)貸款保持溫和上升的態(tài)勢(shì);房價(jià)根據(jù)調(diào)控政策松緊狀況延續(xù)反彈或盤整震蕩,投資依舊低迷;全年的房貸增長起碼會(huì)保持2012年的水平,統(tǒng)計(jì)貸款同比增速將進(jìn)一步溫和增長的概率較大。
住房上市公司指數(shù)、個(gè)人按揭貸款月度償付率指數(shù)、住房金融市場(chǎng)指數(shù)、住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)和住房社會(huì)保障指數(shù)七大指數(shù)顯示:規(guī)模較大的企業(yè)在成長性和效率因素方面都發(fā)揮著自己獨(dú)特的競爭力;北上廣深四大一線城市月度償付率高,房價(jià)達(dá)到了本市居民無以承受的地步;房地產(chǎn)融資過于集中于間接金融機(jī)構(gòu),必然會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu);高強(qiáng)度監(jiān)管總體延續(xù)但略有波動(dòng),審批監(jiān)管強(qiáng)于監(jiān)督;北京、新疆、天津、甘肅、湖北、重慶和江西等地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房政策效果指數(shù)較大。
中國住房市場(chǎng)健康均衡發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)是:(1)供需之間的市場(chǎng)博弈加劇,資金鏈安全考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)生存;(2)房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)加大;(3)政策性住房金融機(jī)構(gòu)依然虛位以待;(4)住房交易成本過高,存量利用效率偏低;(5)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一,供給效率較為低下;(6)土地市場(chǎng)買賣雙方“雙壟斷”問題越來越嚴(yán)重;(7)住房金融市場(chǎng)過度集中于間接融資市場(chǎng),住房金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)猶存;(8)保障房融資市場(chǎng)板塊資金支持堪憂;(9)預(yù)售監(jiān)管缺乏力度,監(jiān)管主體缺失;(10)住房租賃市場(chǎng)管理混亂,監(jiān)管缺失嚴(yán)重;(11)住房保障仍然以戶籍人口為主,部分保障性住房分配遭冷遇;(12)房產(chǎn)稅改革較為遲緩,住房信息系統(tǒng)建設(shè)沒有完成。
報(bào)告建議:(1)“開源節(jié)流”保障企業(yè)現(xiàn)金流安全;(2)降低對(duì)房地產(chǎn)貸款的信用依賴度并推進(jìn)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化,有效防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn);(3)盡快建構(gòu)有效的政策性住房金融機(jī)構(gòu)支持體系,以匹配大規(guī)模的保障房建設(shè)和消費(fèi)的需求;(4)降低住房交易稅費(fèi),增進(jìn)存量住房配置效率;(5)放松住房開發(fā)管制,增強(qiáng)開發(fā)市場(chǎng)競爭;(6)長期著眼于破解“土地財(cái)政”難題,逐漸降低土地市場(chǎng)買賣“雙壟斷”的程度;(7)借助證券化技術(shù)有效防控房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn);(8)探索建構(gòu)有效的保障房融資支持體系;(9)建立地方“警示牌”,強(qiáng)化地方監(jiān)督;(10)加強(qiáng)行業(yè)自律,建立有效自律機(jī)制;(11)推廣以貨幣補(bǔ)貼為主、無戶籍限制的住房保障模式,建立公平的住房保障體系;(12)加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作和個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。
此外,本報(bào)告還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些重要問題進(jìn)行了深入的專題研究,如住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響、地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中扮演的角色、住房金融體系和農(nóng)民工住房問題等,并得出了一系列有價(jià)值的結(jié)論和政策建議。
作者簡介
倪鵬飛
中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任,中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任,研究員,博士生導(dǎo)師。主要致力于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、空間金融學(xué)、城市競爭力及國家競爭力等方面的理論與實(shí)證研究?!吨袊鞘懈偁幜?bào)告》《中國住房發(fā)展報(bào)告》《國家競爭力報(bào)告》主編,聯(lián)合主編《全球城市競爭力報(bào)告》(與美國學(xué)者彼得?卡爾?克拉索教授),聯(lián)合研究《世界城市:聯(lián)系度指數(shù)》(與英國皇家社會(huì)科學(xué)院院士彼得?泰勒教授),聯(lián)合國人居署《世界城市狀況報(bào)告(2012)》重要撰稿者,聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署“中小企業(yè)改革和發(fā)展”項(xiàng)目評(píng)估專家(2000)。世界銀行集團(tuán)與中國社會(huì)科學(xué)院《中國營商環(huán)境報(bào)告》中方負(fù)責(zé)人(2008)。香港中文大學(xué)、華中科技大學(xué)、北京師范大學(xué)、東南大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、韓國科學(xué)技術(shù)大學(xué)的兼職教授,全球城市競爭力跨國項(xiàng)目秘書長。
為中國近20個(gè)省市政府進(jìn)行案例、戰(zhàn)略和對(duì)策研究,發(fā)表12部案例專著。在美國《國際事務(wù)》(Journal of
International Affairs)、英國《城市研究》(Urban
Study)等國內(nèi)外權(quán)威雜志上發(fā)表論文數(shù)十篇。代表作《中國城市競爭力報(bào)告》獲中國經(jīng)濟(jì)學(xué)的最高獎(jiǎng)孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)著作獎(jiǎng)(第十一屆)。
高廣春
現(xiàn)工作于中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院。主要研究領(lǐng)域?yàn)樽》拷鹑凇⑸虡I(yè)銀行經(jīng)營與管理。
姜雪梅
2008年畢業(yè)于日本東北大學(xué)并獲得信息科學(xué)博士學(xué)位。中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員。專業(yè)特長是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),主要以現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論模型研究分析中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)政策。
郭宏宇
外交學(xué)院國際經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授,2006年畢業(yè)于中國社會(huì)科學(xué)院研究生院獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。主要研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、財(cái)政金融理論與政策。
書籍目錄
Ⅰ 總 報(bào) 告
1 第一章 中國住房發(fā)展:總體報(bào)告
一 2011年第四季度以來的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
二 2011年第四季度以來的住房形勢(shì)
三 2011年第四季度以來住房市場(chǎng)走勢(shì)的成因
四 2012年住房市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)審視與政策問題
五 2013年的總體趨勢(shì)與調(diào)控的有利條件
六 2013年的主要風(fēng)險(xiǎn)與調(diào)控的不利因素
七 2013年住房市場(chǎng)調(diào)控的政策建議
2 專題一 遼寧棚戶區(qū)改造的成功模式:政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作
Ⅱ 宏觀背景
3 第二章 中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
4 第三章 中國城市化的進(jìn)程與趨勢(shì)分析
5 第四章 世界經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
6 專題二 住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長
Ⅲ 市場(chǎng)主體
7 第五章 中國房地產(chǎn)企業(yè)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
8 第六章 中國住房需求主體形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
9 第七章 中國住房金融機(jī)構(gòu)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
10 專題三 地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的角色
Ⅳ 市場(chǎng)體系
11 第八章 中國住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
12 第九章 中國土地市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
13 第十章 中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
14 專題四 構(gòu)建“商業(yè)性與政策性相融合”的三重住房金融體系
Ⅴ 公共政策
15 第十一章 中國住房市場(chǎng)監(jiān)管形勢(shì)分析
16 第十二章 中國住房社會(huì)保障形勢(shì)分析
17 第十三章 中國住房宏觀調(diào)控政策分析
18 專題五 農(nóng)民工住房問題
章節(jié)摘錄
3.住房租賃市場(chǎng)管理混亂,監(jiān)管缺失嚴(yán)重 中國住房租賃市場(chǎng)是監(jiān)管缺失最為嚴(yán)重的領(lǐng)域。租賃權(quán)益的保護(hù)還不到位,出租方的話語權(quán)遠(yuǎn)大于承租房。中介機(jī)構(gòu)在住房租賃市場(chǎng)中處于壟斷地位,掌握大量市場(chǎng)資源,出租方租期不穩(wěn)定,缺乏對(duì)出租方違約的有效懲處機(jī)制。盡管各地市均有住房租賃法律法規(guī),但是由于登記備案率嚴(yán)重不足,導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)游離于監(jiān)管體系之外,監(jiān)管部門難以深入其中對(duì)住房租賃欺詐、毀約現(xiàn)象實(shí)施有效監(jiān)管,導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)管理混亂,監(jiān)管缺失嚴(yán)重?! ?.保障房缺乏有效監(jiān)管主體,“紙上監(jiān)管”影響建筑質(zhì)量 2012年是1000萬套保障性住房建設(shè)收官之后第一年。據(jù)媒體披露,北京、包頭、南京、武漢、杭州、廣州、深圳等多個(gè)城市的保障房建設(shè)此前都出現(xiàn)過質(zhì)量問題。目前,盡管多數(shù)城市均有保障房質(zhì)量監(jiān)管機(jī)構(gòu),但是多數(shù)機(jī)構(gòu)存在“紙上監(jiān)管”的情況。某市城建委總工程師曾說:“按規(guī)定,質(zhì)量驗(yàn)收是業(yè)主組織進(jìn)行的,管理部門審查程序。我們的監(jiān)管主要是監(jiān)管程序的合法化,只要程序合法,我們就認(rèn)可?!背|(zhì)監(jiān)站外,住建局、城建委等監(jiān)管機(jī)構(gòu)也只是對(duì)程序進(jìn)行監(jiān)管、備案。也就是說,“真正對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)的原則上只有監(jiān)理公司”,而監(jiān)理公司由開發(fā)商雇用?! ?.監(jiān)管部門缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制,監(jiān)管存在片面性、短期性 由于住房市場(chǎng)監(jiān)管涉及部門多,影響因素復(fù)雜,各監(jiān)管部門間協(xié)調(diào)機(jī)制尤為重要。而目前,一方面,住房市場(chǎng)各個(gè)監(jiān)管部門互相獨(dú)立,各自制定政策、實(shí)施監(jiān)管時(shí)缺乏互相溝通和信息共享機(jī)制,甚至在缺乏更高級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)存在政策“打架”的情況;另一方面,住房市場(chǎng)各個(gè)監(jiān)管部門職權(quán)不同,對(duì)住房市場(chǎng)的監(jiān)管存在很強(qiáng)的片面性,難以全面看到住房市場(chǎng)問題并對(duì)之進(jìn)行有效監(jiān)管。此外,部分地方監(jiān)管部門存在重審批、輕監(jiān)督的情況,只要審批程序走完就算合法,缺乏后續(xù)長期監(jiān)督,住房售后監(jiān)督單純依靠購房居民舉報(bào),造成住房市場(chǎng)監(jiān)管的片面性、短期性?! ?/pre>圖書封面
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