土地估價理論與方法

前言

前言全國土地估價師資格考試從2006年起每年舉行一次?？荚噧?nèi)容以《全國土地估價師資格考試大綱》為依據(jù)，不指定考試教材。這就要求考生必須進行全面的復習，切實理解和掌握考試大綱的基本要求。本書就是由具有豐富教學、考試輔導經(jīng)驗的專家根據(jù)最新考試大綱的內(nèi)容要求編排而成。全書分為四部分：地價理論、土地估價方法、地上附著物及相關財產(chǎn)評估和土地估價行業(yè)管理要求。本書主要具有以下幾個特點。（1）知識考點化：考點作為大綱要求知識的基本元素，逐個講解，全面突破。（2）考點習題化：選擇題貫穿于考點之中，讓考生了解出題的要點，準確把握考試精髓。點中有題，加深記憶，以題推點，提示重點。（3）圍繞大綱：考點依據(jù)考試大綱，對應相應習題，以點推題等，對提高廣大考生應試水平，提高應試合格率有較強的適用性。（4）重點等級：每個考點附有重點等級，重點等級的星數(shù)表示考試大綱要求掌握的程度，星數(shù)越多，考點重要程度越高，考生應給予更多重視。（5）歷年真題：提供歷年真題，目的是幫助考生盡快熟悉考試形式、特點及方法，提高應試能力和考試技巧。（6）全真模擬試卷：全方位模擬考試真題，嚴格按照真實考試的試卷設置題型、題量及出題比例。根據(jù)考試的重點和難點內(nèi)容，選取歷年考試中?？嫉牡湫皖}目和容易命題的題目，對重點進行解析、強化，鞏固復習效果，以便考生在復習的同時，更加牢固地掌握考試重點。本書涉及內(nèi)容廣泛，雖經(jīng)全體編者精心編寫、反復修改，不足之處仍在所難免，歡迎廣大讀者予以指正，在此謹表謝意。編者2013年2月

內(nèi)容概要

全書包括四部分內(nèi)容，分別介紹了地價理論、土地估價方法、地上附著物及相關財產(chǎn)評估和土地估價行業(yè)管理。    本書嚴格按照《全國土地估價師資格考試大綱》的要求編寫，將大綱要求劃分出復習要點——考點，并對考點一一講解，以加深考生對考點的理解和記憶。每個考點附有經(jīng)典試題以檢驗考生對考點的掌握程度。    本書供參加2009年度全國土地估價師執(zhí)業(yè)資格考試的考生復習使用。

書籍目錄

第一部分　地價理論　第一章　土地價格的概念    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】 　 ☆☆☆☆☆考點1：土地價格概念  　☆☆☆☆☆考點2：土地價格的主要特征  　☆☆☆☆☆考點3：土地價格的類型    ☆☆考點4：我國現(xiàn)行地價體系  　☆☆☆☆☆考點5：我國土地價格的主要類型    ☆☆考點6：我國土地價格理論的發(fā)展歷史　第二章　土地價格影響因素    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】　　☆☆☆☆☆考點1：一般因素    ☆☆☆☆考點2：區(qū)域因素　　☆☆☆☆☆考點3：個別因素    ☆考點4：主要地價影響因素的作用規(guī)律    ☆☆考點5：不同用途地價影響因素的特點　第三章　地租理論    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】  　☆☆☆☆考點1：地租概念　　☆☆☆☆☆考點2：級差地租　　☆☆☆☆☆考點3：絕對地租    ☆☆☆考點4：壟斷地租    ☆☆考點5：礦山地租　  ☆☆☆☆考點6：建筑地段地租　　☆☆☆☆☆考點7：新古典城市地租理論  　☆☆☆☆考點8：地租與地價的關系    ☆考點9：地租理論在土地估價中的作用　第四章　區(qū)位理論    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆考點1：區(qū)位概念  　☆☆☆☆☆考點2：區(qū)位的影響因素    ☆☆☆☆考點3：農(nóng)業(yè)區(qū)位論  　☆☆☆☆☆考點4：工業(yè)區(qū)位論  　☆☆☆☆☆考點5：中心地理論    ☆考點6：區(qū)位理論在土地估價中的作用-　第五章　土地報酬遞減規(guī)律    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆考點1：土地報酬遞減的含義    ☆☆☆☆考點2：土地報酬遞減的基本原理    ☆考點3：土地報酬遞減規(guī)律在土地估價中的應用　第六章　土地市場理論    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆☆考點1：土地供給    ☆☆考點2：土地需求    ☆☆☆☆考點3：土地供需平衡原理第二部分　土地估價方法  第一章　土地估價概念    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆考點1：土地估價的定義    ☆☆☆☆考點2：土地估價的作用及現(xiàn)實意義    ☆☆考點3：土地估價的使用方向    ☆☆考點4：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程  第二章　土地估價的原則    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆☆☆考點1：土地估價原則    ☆☆☆☆考點2：土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景　第三章　收益還原法    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆☆考點1：收益還原法概念    ☆☆☆☆考點2：收益還原法的基本公式    ☆☆☆☆考點3：收益還原法不同情況下的公式    ☆☆考點4：收益還原法估價的基本步驟  　☆☆☆☆☆考點5：土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算  　☆☆☆☆☆考點6：總費用的測算方法  　☆☆☆☆☆考點7：土地純收益的概念及測算方法  　☆☆☆☆☆考點8：土地還原率的概念及確定方法    ☆☆☆考點9：收益還原法的適用范圍　第四章　市場比較法    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆考點1：市場比較法概念    ☆☆☆考點2：市場比較法的特征    ☆☆考點3：市場比較法的原理 　 ☆☆☆☆☆考點4：市場比較法的基本公式    ☆☆☆考點5：市場比較法的估價步驟  　☆☆☆☆☆考點6：調(diào)查與選擇比較案例　　☆☆☆☆考點7：確定價格可比基準    ☆☆☆☆考點8：交易情況修正    ☆☆☆☆考點9：估價期日修正    ☆☆☆☆考點10：區(qū)域因素比較與修正    ☆☆☆考點ll：個別因素比較與修正    ☆☆☆☆考點12：其他相關修正的類型及修正方法    ☆☆☆考點13：確定比準價格    ☆☆考點14：市場比較法的適用范圍　第五章　成本逼近法    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆考點1：成本逼近法概念    ☆☆☆考點2：成本逼近法的基本公式    ☆考點3：成本逼近法估價步驟 　 ☆☆☆☆☆考點4：土地取得費  　☆☆☆☆☆考點5：土地開發(fā)費  　☆☆☆☆☆考點6：利息  　☆☆☆☆☆考點7：利潤  　☆☆☆☆☆考點8：土地增值  　☆☆☆☆☆考點9：土地價格修正與確定    ☆☆☆☆考點10：成本逼近法適用范圍　第六章　剩余法    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】  　☆☆☆☆☆考點1：剩余法的概念  　☆☆☆☆☆考點2：剩余法的基本公式    ☆☆考點3：剩余法估價步驟  　☆☆☆☆☆考點4：調(diào)查待估宗地情況和最佳開發(fā)利用方式    ☆☆☆☆考點5：開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算    ☆☆☆☆考點6：開發(fā)成本  　☆☆☆☆☆考點7：利息    ☆考點8：利潤  　☆☆☆☆☆考點9：土地價格的計算    ☆☆☆☆考點10：剩余法適用范圍　第七章　路線價法    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】 　 ☆☆☆☆☆考點1：路線價法的概念    ☆☆☆☆考點2：與路線價估價法有關的概念 　 ☆☆☆☆☆考點3：路線價估價法的操作步驟    ☆☆☆☆考點4：路線價的深度修正方法    ☆☆☆考點5：其他宗地條件修正系數(shù)編制  　☆☆☆☆☆考點6：路線價估價法的適用范圍　　☆☆☆☆☆考點7：路線價估價法的實際應用　第八章　基準地價系數(shù)修正法    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆☆考點1：基準地價系數(shù)修正法概念與基本原理    ☆☆☆考點2：基準地價系數(shù)修正法的公式 　 ☆☆☆☆☆考點3：采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法估價的步驟    ☆☆☆考點4：基準地價系數(shù)修正法的適用范圍    ☆考點5：農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟第三部分　地上附著物及相關財產(chǎn)評估　第一章　房屋建筑工程基礎    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆☆考點1：房屋建筑分類    ☆☆☆☆考點2：建筑物等級    ☆☆☆考點3：建筑物的主要材料與結構形式    ☆☆☆☆考點4：建筑的基本組成與建筑構造    ☆☆☆☆考點5：建筑工程圖紙的概念與分類    ☆☆☆考點6：工程建設質(zhì)量檢測的概念與方法    ☆☆☆考點7：房屋建筑的評定與鑒定　第二章　建筑物估價    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆☆☆☆考點1：建筑物與構筑物估價的概念    ☆☆☆考點2：建筑物與構筑物的價格特征和類型 　 ☆☆☆☆☆考點3：建筑物與構筑物估價的基本方法  　☆☆☆☆☆考點4：建筑物估價的基本原則  　☆☆☆☆☆考點5：建筑物估價的基本程序    ☆考點6：房屋質(zhì)量缺陷損失評估　第三章　其他附著物估價    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆考點1：土地附著物估價的概念    ☆☆☆考點2：土地附著物種類及價格特征    ☆考點3：土地附著物估價的基本原則    ☆考點4：不同土地附著物估價的程序    ☆☆☆☆考點5：土地附著物估價的基本方法　第四章　相關機器設備評估    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】    ☆考點1：機器設備的含義    ☆☆☆考點2：機器設備的分類    ☆☆考點3：機器設備評估的特點　　☆☆☆☆考點4：機器設備評估的步驟、基本方法    ☆☆☆考點5：機器設備評估中成本的實體性貶值的估算方法    ☆☆考點6：機器設備評估中成本的經(jīng)濟性貶值的估算方法第四部分　土地估價行業(yè)管理    【重點提示】    【考試范圍】    【考點采分】　　☆☆☆☆☆考點1：土地估價師資格考試　　☆☆☆☆☆考點2：土地評估機構    ☆☆考點3：土地估價行業(yè)協(xié)會    ☆☆考點4：土地估價行業(yè)自律的基本內(nèi)容

章節(jié)摘錄

版權頁：   插圖：   （3）價格 價格是價值的反映。土地估價中所說的價格是指市場價值，或公開市場價格，而不是一般意義上的價格。一般所說的土地價格，往往反映的是個別土地的實際成交價格。由于土地市場的不完善性，土地實際交易價格往往受到許多因素的影響，如交易雙方的動機、對交易對象的了解、貸款安排是否優(yōu)惠等，這些因素往往導致實際價格偏離土地的市場價值。故在土地估價過程中，考慮土地的實際成交價格時，要以市場價值標準來衡量，在一定條件下，偏離市場價值的價格可以修正到反映市場價值的價格。 （4）使用價值 對土地的所有者或使用者而言，土地具有特殊使用價值。使用價值是指特定土地作為特定用途時的價值，或是指個別土地對一個特定用戶的價值。如某人的住宅離工作地點較近，這一住宅對他便有特殊使用價值。特殊使用價值不同于市場價值，市場價值是客觀的交換價值，是指土地對于市場上眾多買家而言的。一塊土地一般同時具有使用價值和市場價值。老舊工廠仍由原公司使用，可能對該公司具有很大的使用價值，但若改作其他用途時，僅有一般市場價值。

編輯推薦

《2013全國土地估價師資格考試考點采分:土地估價理論與方法(第4版)》編輯推薦：1.《2013全國土地估價師資格考試考點采分:土地估價理論與方法(第4版)》嚴格按照最新考試大綱的要求編寫，按大綱要求劃分出掌握、熟悉、了解的復習提示，方便考生了解考試重點。2.《2013全國土地估價師資格考試考點采分:土地估價理論與方法(第4版)》精析考點，每個考點附有重點等級，星數(shù)越多重要程度越高。并設置相應習題，以點推題，便于考生吃透考試重點，節(jié)省復習時間。3.《2013全國土地估價師資格考試考點采分:土地估價理論與方法(第4版)》提供歷年真題及參考答案，并對答案進行了詳解，便于考生盡快熟悉考試形式、特點及方法，提高應試能力和考試技巧。4.《2013全國土地估價師資格考試考點采分:土地估價理論與方法(第4版)》提供的2套模擬試卷是此書的另一精華，其題型、題量、難易程度均完全模擬實際考試，能幫助考生進行考前實戰(zhàn)演練，一次性攻破所有考點，順利過關；5.《2013全國土地估價師資格考試考點采分:土地估價理論與方法(第4版)》的作者及編輯全程為讀者提供答疑服務，幫助讀者徹底理解掌握全書所有考點，掃清考點認識的盲區(qū)和誤區(qū)。（詳見書封底，獲取更多服務信息）。

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