房地產企業(yè)關鍵業(yè)務流程設計

前言

　　弗布克房地產企業(yè)規(guī)范化管理系列，共分四大模塊：關鍵業(yè)務流程設計、規(guī)范化管理制度設計、內部控制體系設計和人力資源規(guī)范化管理設計。　　這四大模塊給出了房地產企業(yè)的操作范本和工具，是房地產企業(yè)流程化、規(guī)范化、工具化和實務化管理的模板，是房地產企業(yè)拿來即用的解決方案?！　?.人力資源規(guī)范化管理設計　　人力資源規(guī)范化管理體系共設計了五大模塊：組織設計與職位設計、人力資源規(guī)劃與招聘、員工培訓與員工激勵、員工績效管理與薪酬和員工關系與勞動法規(guī)。通過這五大模塊的設計，將房地產企業(yè)的人力資源管理規(guī)范化、模塊化?！　?.規(guī)范化管理制度設計　　規(guī)范化管理制度共設計了六大模塊：工程項目規(guī)范化管理制度、工程施工規(guī)范化管理制度、財務會計規(guī)范化管理制度、營銷銷售規(guī)范化管理制度、投資融資規(guī)范化管理制度和人事行政規(guī)范化管理制度。通過這六大模塊的設計，將房地產企業(yè)的管理制度化、規(guī)范化?！　?.內部控制體系設計　　內部控制體系共設計了20項內容：資金管理、預算管理、籌資管理、投資管理、采購管理、成本費用管理、工程項目管理、業(yè)務外包管理、固定資產管理、無形資產管理、合同協(xié)議管理、銷售管理、信息系統(tǒng)管理、人力資源管理、子公司管理、擔保管理、并購管理、關聯(lián)交易管理、內部審計管理和財務報告編制與披露。通過這20項內容的設計，將房地產企業(yè)的內控管理制度化、流程化、規(guī)范化?！　?.關鍵業(yè)務流程設計　　關鍵業(yè)務流程設計共包括七大流程體系：項目開發(fā)與運作業(yè)務流程、工程技術與質量管理業(yè)務流程、采購與供應管理業(yè)務流程、工程預決算與財務管理業(yè)務流程、市場與銷售管理業(yè)務流程、投資與籌資管理業(yè)務流程和行政與人事管理業(yè)務流程。通過這七大流程體系的設計，將房地產企業(yè)管理流程化、精細化、制度化。

內容概要

　　《房地產企業(yè)關鍵業(yè)務流程設計》通過“業(yè)務流程+業(yè)務規(guī)范+執(zhí)行工具+執(zhí)行文書”的流程設計體系，提供了房地產企業(yè)關鍵業(yè)務流程的設計范例，具有很強的操作性和實務性?！斗康禺a企業(yè)關鍵業(yè)務流程設計》從房地產企業(yè)現(xiàn)有流程的診斷開始，詳細設計了房地產企業(yè)的項目開發(fā)與運作、工程技術與質量管理、采購與供應管理、工程預決算與財務管理、市場與銷售管理、投資與籌資管理、行政與人事管理七大流程體系的45個業(yè)務流程，并針對每個流程給出了相應的業(yè)務規(guī)范、工具和文書?！　　斗康禺a企業(yè)關鍵業(yè)務流程設計》適合房地產企業(yè)的經營管理人員、相關工作人員、培訓師以及高校相關專業(yè)師生閱讀和使用。

書籍目錄

第一章 房地產企業(yè)業(yè)務流程設計三步驟1第一節(jié) 現(xiàn)有流程診斷3一、現(xiàn)有流程弊病3（一）分析并明確現(xiàn)有流程的弊病3（二）現(xiàn)有流程的診斷步驟4二、流程診斷方法5（一）魚骨圖分析診斷法5（二）標桿管理分析診斷法5（三）帕累托圖分析診斷法6（四）時間動作分析診斷法6（五）基于活動的成本分析診斷法7第二節(jié) 選擇關鍵流程8一、理順現(xiàn)有關鍵流程8（一）企業(yè)流程的層次性8（二）選擇關鍵流程三大原則9（三）梳理房地產企業(yè)關鍵流程9二、選擇關鍵流程方法10（一）流程優(yōu)先矩陣法11（二）績效——重要性矩陣法11（三）成本——收益矩陣法11（四）風險——效益矩陣法13（五）學習五角星法13第三節(jié) 流程再造設計14一、流程再造準備14（一）建立合適的企業(yè)文化14（二）重新設計企業(yè)組織結構15（三）獲得高層領導的認可15（四）加強流程再造實施的培訓15二、流程再造方法15（一）價值鏈分析法15（二）力場分析再造法16（三）流程增值評估法17（四）ESIA流程再造法17三、流程圖設計與繪制18（一）流程圖符號說明18（二）流程圖樣式選擇19第二章 項目開發(fā)與運作業(yè)務流程設計23第一節(jié) 項目開發(fā)關鍵業(yè)務流程設計25一、項目可行性研究業(yè)務流程設計25（一）項目可行性研究業(yè)務流程25（二）項目可行性研究業(yè)務規(guī)范26（三）地產項目宏觀市場分析表29（四）住房需求量統(tǒng)計分析列表31（五）區(qū)域樓盤形態(tài)統(tǒng)計一覽表31（六）項目可行性研究報告指引32二、土地投標競拍業(yè)務流程設計42（一）土地投標競拍業(yè)務流程42（二）土地投標競拍業(yè)務規(guī)范43（三）房地產項目用地投標書45三、建設項目報建業(yè)務流程設計47（一）項目報建業(yè)務流程47（二）項目報建業(yè)務規(guī)范48（三）工程建設項目報建表50（四）建設項目立項申請書51（五）規(guī)劃設計方案批準申請書51第二節(jié) 項目運作關鍵業(yè)務流程設計54一、項目招標業(yè)務流程設計54（一）項目招標業(yè)務流程54（二）項目招標業(yè)務規(guī)范55（三）項目招標方式登記表58（四）項目招標備案審查表59（五）項目監(jiān)理中標通知書60二、建筑施工管理業(yè)務流程設計61（一）建筑施工管理業(yè)務流程61（二）建筑施工管理業(yè)務規(guī)范62（三）建筑施工合同備案表65（四）建筑工程動工報審表66（五）建筑工程施工協(xié)議書66三、施工進度控制業(yè)務流程設計68（一）施工進度控制業(yè)務流程68（二）施工進度控制業(yè)務規(guī)范69（三）工程施工進度計劃表73（四）工程進度月度明細表73（五）施工進度異常整改表74（六）進度調整計劃審批表74第三章 工程技術與質量管理業(yè)務流程設計77第一節(jié) 工程技術管理關鍵業(yè)務流程設計79一、工程技術管理業(yè)務流程設計79（一）工程技術管理業(yè)務流程79（二）工程技術管理業(yè)務規(guī)范80（三）技術設備臺賬一覽表82（四）工程技術方案記錄表82二、圖紙會審業(yè)務流程設計83（一）圖紙會審業(yè)務流程83（二）圖紙會審業(yè)務規(guī)范84（三）圖紙交接記錄表86（四）圖紙會審記錄表86三、技術交底業(yè)務流程設計87（一）技術交底業(yè)務流程87（二）技術交底業(yè)務規(guī)范88（三）技術交底記錄表89（四）水電安裝工程技術交底書90（五）施工現(xiàn)場用電安全技術交底書94四、工程設計變更業(yè)務流程設計99（一）工程設計變更業(yè)務流程99（二）工程設計變更業(yè)務規(guī)范100（三）工程設計變更一覽表102（四）工程設計變更通知書102（五）現(xiàn)場簽證作業(yè)指導書103五、工程技術驗收業(yè)務流程設計105（一）工程技術驗收業(yè)務流程105（二）工程技術驗收業(yè)務規(guī)范106（三）工程驗收申請表108（四）工程驗收記錄表109（五）隱蔽工程驗收記錄109（六）分部工程驗收記錄110（七）分項工程驗收記錄111第二節(jié) 工程質量管理關鍵業(yè)務流程設計113一、工程質量管理業(yè)務流程設計113（一）工程質量管理業(yè)務流程113（二）工程質量管理業(yè)務規(guī)范114（三）工程質量管理計劃表116（四）工程質量保證責任書116（五）工程質量保修責任書118二、工程質量監(jiān)控業(yè)務流程設計119（一）工程質量監(jiān)控業(yè)務流程119（二）工程質量監(jiān)控業(yè)務規(guī)范120（三）特殊項目鑒定記錄表124……第四章　采購與供應管理業(yè)務流程設計　135第五章　工程預決算與財務管理業(yè)務流程設計　167第六章　市場與銷售管理業(yè)務流程設計　219第七章　投資與籌資管理業(yè)務流程設計　283第八章　行政與人事管理業(yè)務流程設計　313

章節(jié)摘錄

　　第六條辦理“選址規(guī)劃意見書”的申領　　1.項目開發(fā)部編寫項目規(guī)劃要點，并將規(guī)劃要點呈交至規(guī)劃局，申報規(guī)劃要點，規(guī)劃局審批通過后，向房地產企業(yè)核發(fā)“項目規(guī)劃要點通知書”?！　?.項目開發(fā)部接收到“項目規(guī)劃通知書”后，開始編制“項目建議書”，并呈交至市政府進行審批。　　3.“項目建議書”審批合格后，開發(fā)部向規(guī)劃局申報項目選址，規(guī)劃局會同其他部門（如國土資源局、建設委員會、環(huán)保局、園林局、水利局、衛(wèi)生局等）對項目選址進行審核，審核通過后，下發(fā)“選址規(guī)劃意見書”，對項目用地的位置、面積、范圍提供詳細的意見，同時下發(fā)“規(guī)劃設計條件通知書”。第七條辦理“建設用地規(guī)劃許可證”1.項目開發(fā)部獲得“選址規(guī)劃意見書”以后，開始辦理項目的投資計劃，經有關政府部門審批合格后，再經建設委員會查驗消防、人防等多部門的審批，并對企業(yè)的項目資金進行證實以后，開具相關證明?！　?.項目開發(fā)部將“工程規(guī)劃總圖”、“選址規(guī)劃意見書”、已批準的“項目建議書”、“項目可行性研究報告”等相關材料、文件呈交規(guī)劃局進行審批。經審批合格，規(guī)劃局核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”。第八條辦理“建設工程規(guī)劃許可證”1.項目開發(fā)部獲得“建設用地規(guī)劃許可證”后，開始處理土地投標／競拍、拆遷等相關事宜。2.項目開發(fā)部攜帶相關材料向國土資源局申報建筑用地批準文件，由國土資源局出具“建設項目用地呈報說明書”，經市政府審批合格后，頒發(fā)“建設用地批準書”。　　3.項目開發(fā)部獲得“建設用地批準書”后，與土地所有者進行洽談、協(xié)商。雙方達成一致后，訂立合同條款，并經修改確認符合雙方要求以后，企業(yè)與土地所有者簽訂“土地有償使用合同”。　　4.項目開發(fā)部將已批復的材料和相關圖紙、文件呈交至規(guī)劃局，經規(guī)劃局審批合格后，通知企業(yè)繳納相關費用。繳費后，規(guī)劃局頒發(fā)“建設工程規(guī)劃許可證”?！　〉诰艞l辦理“施工許可證”、“預售許可證”等　　1.項目開發(fā)部將“建設工程規(guī)劃許可證”及其他必需的材料呈交至建委，建委審批合格后核發(fā)“施工許可證”?！　?.項目開發(fā)部攜帶相關批復文件和材料，到房管局辦理“預售許可證”審領事宜。經房管局審批合格，房地產企業(yè)繳納相關費用后，項目開發(fā)部即可在規(guī)定時間內到房管局領取“預售許可證”。　　第十條報建過程的控制　　1.總經理辦公室隨時檢查協(xié)調報建工作的進展情況，對于工作中存在的重大問題，及時向分管領導、總經理匯報，研究制定解決方案并組織實施。　　2.各種報建工作完成后，由項目開發(fā)部依據(jù)“檔案管理辦法”的要求，及時收集整理報建的有關文件資料并進行歸檔，報建的證書依據(jù)有關規(guī)定及時轉送有關部門備案或保存。

編輯推薦

　　45個關鍵業(yè)務流程 設計了關鍵性的業(yè)務操作流程，45份業(yè)務執(zhí)行規(guī)范 細化了相對應的業(yè)務執(zhí)行規(guī)范，1000個業(yè)務執(zhí)行工具 提供了可執(zhí)行的業(yè)務工具樣表，44份業(yè)務執(zhí)行文書 制定了規(guī)范化的執(zhí)行文書范本?！　∪肆Y源，5大模塊規(guī)范化設計。制度設計，6大模塊制度化設計流程設計。7大模塊流程化設計。內控設計，20大內容精細化設計。

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