長三角地區(qū)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場比較研究

前言

　　黨的十一屆三中全會以來，中國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開放的步伐已經(jīng)走過30年了，特別是在鄧小平同志1980年發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話、1992年南方講話以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。1980年開始，浙江省部分市、縣率先試行公有住房出售的改革，1992年房地產(chǎn)開發(fā)市場化步伐大大加快，1998～2004.年浙江省房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)、快速發(fā)展，全省房地產(chǎn)市場購銷兩旺，人氣很足，被業(yè)內(nèi)人士稱之為房地產(chǎn)的“浙江現(xiàn)象”。為了更好地從理論與實(shí)踐上探索“浙江現(xiàn)象”的內(nèi)在規(guī)律，在房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展過程中發(fā)揮理論先導(dǎo)的積極作用，近年來，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心聯(lián)系行業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，確定了一批能體現(xiàn)時代性、把握規(guī)律性、富于創(chuàng)造性的課題合作進(jìn)行研究。2005年將當(dāng)時主要的研究成果匯編成《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫》（第一集）共8本著作，由經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社出版發(fā)行，在學(xué)術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界都產(chǎn)生了廣泛影響。隨著時間的推移，合作研究的成果又有了新的積累和提升，現(xiàn)在我們再次將其結(jié)集成冊，以《浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫》（第二集）為名予以出版，奉獻(xiàn)給廣大讀者，我們期望它能為我國房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展起到添磚加瓦的作用。　　2008年以來，在國內(nèi)宏觀調(diào)控和國際金融危機(jī)雙重壓力下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)低迷的局面。

內(nèi)容概要

自1998年國家正式停止福利分房以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了啟動期和形成期，已經(jīng)逐步進(jìn)入了發(fā)展期和成熟期。中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，城市化進(jìn)程不斷加快，為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景和良好的投資價值。目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為企業(yè)和家庭投資的重要領(lǐng)域之一，也是政府規(guī)劃和建設(shè)城市的重要載體，城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和投資潛力是全社會關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位，是國家管理和調(diào)控的重點(diǎn)，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及其存在的問題是政府面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。    本書構(gòu)建了城市房地產(chǎn)市場的分析框架和指標(biāo)體系，為政府部門、開發(fā)商和普通消費(fèi)者提供了可借鑒的城市房地產(chǎn)市場研究的理論和方法。鑒于長三角地區(qū)是國家政策調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域和開發(fā)商投資的熱點(diǎn)區(qū)域；其房地產(chǎn)市場容量與發(fā)展速度均位居全國前列，本書重點(diǎn)對該地區(qū)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了比較研究，以期能為讀者認(rèn)識和了解長三角地區(qū)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場提供一些幫助。

書籍目錄

總論篇 長三角地區(qū)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場比較研究  第一章 城市房地產(chǎn)市場分析框架與指標(biāo)體系    一、城市房地產(chǎn)市場的體系結(jié)構(gòu)      （一）房地產(chǎn)市場體系結(jié)構(gòu)      （二）房地產(chǎn)市場體系內(nèi)在聯(lián)系    二、城市房地產(chǎn)市場分析的主要類型及特點(diǎn)    三、土地市場分析指標(biāo)體系      （一）土地市場基本信息指標(biāo)選擇及解釋      （二）土地市場結(jié)構(gòu)性指標(biāo)選擇及解釋      （三）土地市場趨勢性指標(biāo)選擇及解釋    四、新建住宅買賣市場分析指標(biāo)體系      （一）新建住宅買賣市場基本信息措標(biāo)選擇及解釋      （二）新建住宅買賣市場結(jié)構(gòu)性指標(biāo)選擇及解釋      （三）新建住宅買賣市場趨勢性指標(biāo)選擇及解釋    五、二手住宅買賣市場分析指標(biāo)體系      （一）二手住宅買賣市場基本信息指標(biāo)選擇及解釋      （二）二手住宅買賣市場結(jié)構(gòu)性指標(biāo)選擇及解釋      （三）二手住宅買賣市場趨勢性指標(biāo)選擇及解釋    六、住宅租賃市場分析指標(biāo)體系    七、寫字樓市場分析指標(biāo)體系      （一）寫字樓市場基本信息指標(biāo)選擇及解釋      （二）寫字樓市場結(jié)構(gòu)性指標(biāo)選擇及解釋      （三）寫字樓市場趨勢性指標(biāo)選擇及解釋    八、商業(yè)營業(yè)用房市場分析指標(biāo)體系  第二章 長三角地區(qū)16個城市房地產(chǎn)市場比較研究    一、土地市場比較研究      （一）土地市場交易數(shù)據(jù)來源與說明      （二）土地交易總量比較分析      （三）土地交易結(jié)構(gòu)比較分析      （四）土地交易價格比較分析      （五）住宅用地市場供需比較分析      （六）住宅用地市場發(fā)育程度比較分析    二、新建商品房市場比較研究      （一）房地產(chǎn)投資比較分析      （二）新建商品房銷售比較分析      （三）新建商品房市場供需比較分析      （四）新建商品房價格比較分析    三、二手住宅買賣市場比較研究    四、住宅租賃市場比較研究  第三章 長三角地區(qū)15個城市房地產(chǎn)市場投資潛力比較研究    一、城市房地產(chǎn)市場投資潛力評價體系構(gòu)建      （一）城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡量指標(biāo)選擇      （二）城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行衡量指標(biāo)選擇      （三）城市房地產(chǎn)市場趨勢衡量指標(biāo)選擇      （四）城市房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險衡量指標(biāo)選擇      （五）城市房地產(chǎn)市場投資潛力評價體系    二、城市房地產(chǎn)市場投資潛力評價模型      （一）確定權(quán)重的幾種方法        ……分論篇 浙江省11個城市房地產(chǎn)市場回顧與展望參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場體系結(jié)構(gòu)　　房地產(chǎn)市場有狹義和廣義兩層含義。狹義的房地產(chǎn)市場，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的場所。廣義的房地產(chǎn)市場，是指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。一個完整的房地產(chǎn)市場，是由市場主體、客體、價格、資金、運(yùn)行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個大系統(tǒng)。它是不同子市場的集合，根據(jù)不同的分法，房地產(chǎn)市場可以分為不同的子市場?！　“唇灰讓哟畏?，房地產(chǎn)市場可以分為一級市場、二級市場和三級市場。一級市場又稱土地一級市場，是指政府部門代表國家將國有土地的使用權(quán)有償、有期限地出讓給使用者形成的市場，是土地所有者和土地使用者之間的縱向流通市場。二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)使用者之間的交易市場，有兩種形式：一種是開發(fā)公司在土地上建造房地產(chǎn)，并將土地使用權(quán)連同地上建筑物通過出售、出租等方式轉(zhuǎn)讓給使用者；另一種方式是開發(fā)公司將土地經(jīng)過整理和開發(fā)后，轉(zhuǎn)讓給其他使用者。三級市場是指已獲得房地產(chǎn)權(quán)的單位和個人，將房地產(chǎn)通過轉(zhuǎn)賣、交換、出租等方式轉(zhuǎn)讓給其他使用者所形成的市場。三級市場通常是住房消費(fèi)者之間交易形成的市場，又稱二手房市場?！　“词袌龌顒拥目腕w分，房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場（土地市場）、房產(chǎn)市場、資金市場、勞務(wù)市場和技術(shù)信息市場等。按地上建筑物的類型分，房地產(chǎn)市場分為住宅市場、辦公樓市場、商業(yè)營業(yè)用房市場和工業(yè)用房市場等。其中住宅市場根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可以分為限價房市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場和商品住宅市場等。商品住宅市場根據(jù)住宅品質(zhì)又細(xì)分為普通商品住宅市場、別墅市場等。按市場交易方式分，房地產(chǎn)市場分為買賣市場、租賃市場、抵押市場等。按經(jīng)營的競爭方式分，房地產(chǎn)市場分為拍賣市場、招投標(biāo)市場、協(xié)議市場和普通市場等。

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