房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃，要先于實(shí)際的決策和項(xiàng)目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預(yù)測(cè)活動(dòng)，在整個(gè)工程建設(shè)中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開發(fā)什么，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，從而擬定具體的項(xiàng)目計(jì)劃。《房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃》著重從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、可行性研究三大方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃進(jìn)行分步解析，抓住主要環(huán)節(jié)的重點(diǎn)流程，同時(shí)借鑒國內(nèi)經(jīng)典項(xiàng)目案例增強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)操作性，即學(xué)即用?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)前期策劃》由中國房產(chǎn)信息集團(tuán)，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司所著。

作者簡(jiǎn)介

　　克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司是一家專門從事房地產(chǎn)信息技術(shù)系統(tǒng)研發(fā)的高科技公司。公司以中國房地產(chǎn)海量信息數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，面向開發(fā)商、投資商、基金公司、金融機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、營銷機(jī)構(gòu)等各類房地產(chǎn)上下游企業(yè)，提供全面、精準(zhǔn)的產(chǎn)品服務(wù)?！　】硕穑ㄖ袊┬畔⒓夹g(shù)有限公司圖書策劃中心，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司圖書策劃中心前身為決策資源圖書策劃中心，成立于1998年，專門從事房地產(chǎn)行業(yè)各類圖書的策劃工作，是目前國內(nèi)發(fā)行量最大的房地產(chǎn)圖書策劃中心。其中，“克而瑞地產(chǎn)人書庫”系列專業(yè)地產(chǎn)圖書50余套，內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)規(guī)劃、調(diào)研、建筑設(shè)計(jì)、廣告營銷、成本控制、企業(yè)融資、物業(yè)管理、企業(yè)管理、人力資源等全產(chǎn)業(yè)鏈，累計(jì)2000余萬字。每套發(fā)行均突破上萬冊(cè)，無可爭(zhēng)議地成為地產(chǎn)專業(yè)圖書策劃的“NO.1”。

書籍目錄

第一章  掌握前期策劃要點(diǎn)，為項(xiàng)目開發(fā)系統(tǒng)備戰(zhàn)
  核心操練術(shù)1：三大條件檢測(cè)前期策劃優(yōu)劣
    一、條件一：房地產(chǎn)前期策劃的四大規(guī)定動(dòng)作
    二、條件二：監(jiān)督兩類問題，提升前期策劃正確率
    三、條件三：嚴(yán)查注意事項(xiàng)，完善房地產(chǎn)前期策劃
  核心操練術(shù)2：應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)。做足前期策劃準(zhǔn)備
    一、投資分析：把關(guān)投資分析，發(fā)揮前期策劃功能
    二、投資風(fēng)險(xiǎn)：前期策劃關(guān)注的六類房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)
    三、防范風(fēng)險(xiǎn)：發(fā)揮策劃作用，防范規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：湖南金潤(rùn)·藍(lán)灣前期策劃方案
    一、區(qū)域環(huán)境：地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，商業(yè)項(xiàng)目抗跌性強(qiáng)
    二、SWOT分析：監(jiān)督確定金潤(rùn)·藍(lán)灣項(xiàng)目定位
    三、客戶分析：目標(biāo)消費(fèi)群特征分析
    四、項(xiàng)目定位：商業(yè)+商住兩用公寓
    五、形象傳播：整合傳播口號(hào)，演繹傳播概念
    六、經(jīng)濟(jì)分析：綜合考慮該地區(qū)的購買力，初步定價(jià)
    七、營銷策略：帶動(dòng)人氣和輿論關(guān)注，建立品牌形象
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：成都青城·國手苑前期策劃方案
    一、開發(fā)背景：青城山旅游市場(chǎng)及旅游現(xiàn)狀
    二、定位方向：塑造“圍棋文化”的項(xiàng)目品牌
    三、項(xiàng)目前景：圍棋旅游主題極富地方特色
第二章  展開前期市場(chǎng)調(diào)研，為經(jīng)營決策做參考
  核心操練術(shù)1：掌握重點(diǎn)技巧，研習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法
    一、調(diào)研準(zhǔn)備：解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研基本問題
    二、調(diào)研目的：明確房地產(chǎn)調(diào)研目的體系，增強(qiáng)實(shí)踐性
  核心操練術(shù)2：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)操指引
    一、調(diào)研流程：把握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)操核心
    二、理論基礎(chǔ)：領(lǐng)會(huì)指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的規(guī)定動(dòng)作
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：江蘇省張家港市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
    一、城市概覽：城市發(fā)展基礎(chǔ)良好
    二、土地情況：小面積地塊市場(chǎng)接受度高
    三、市場(chǎng)交易：2009年上半年房地產(chǎn)交易升溫
    四、城市規(guī)劃：“一城、雙核、五片”與發(fā)展特色支柱產(chǎn)業(yè)
    五、調(diào)研結(jié)論：中、西區(qū)樓盤具港城樓市代表性
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
    一、城市規(guī)劃：重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地
    二、市場(chǎng)特征：包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)
    三、住宅市場(chǎng)：包頭市五大區(qū)域住宅市場(chǎng)特征調(diào)研
    四、市場(chǎng)考評(píng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)以昆都侖區(qū)與青山區(qū)為發(fā)展重點(diǎn)
    五、具體地塊分析：優(yōu)劣勢(shì)明顯，開發(fā)周期長(zhǎng)
第三章  做好定位分析，為項(xiàng)目開發(fā)塑型
  核心操練術(shù)1：準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，為營銷掃除障礙
    一、定位原則：明確房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則
    二、定位體系：踐行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的五大體系
  核心操練術(shù)2：按圖索驥，指引項(xiàng)目定位操作法
    一、定位方法：抓住項(xiàng)目定位方法，領(lǐng)會(huì)定位竅門
    二、定位分析：四類分析敲定項(xiàng)目定位
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：浙江某度假區(qū)項(xiàng)目定位分析
    一、項(xiàng)目定位：以專業(yè)角度判斷項(xiàng)目定位方向
    二、對(duì)比分析：通過研究租賃市場(chǎng)與購買市場(chǎng)確定項(xiàng)目定位
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：廣州某社區(qū)MALL項(xiàng)目定位報(bào)告
    一、商業(yè)規(guī)劃：海珠區(qū)商業(yè)布局散零，檔次不高
    二、商業(yè)環(huán)境：周邊商業(yè)發(fā)達(dá)與項(xiàng)目功能吻合
    三、SWOT分析：項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明顯，消費(fèi)能力不足
    四、項(xiàng)目定位：新生代社區(qū)MALL
第四章  房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究策略
  核心操練術(shù)1：透視可行性研究?jī)r(jià)位，項(xiàng)目開發(fā)贏在起跑線
    一、研究?jī)r(jià)值：挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究?jī)r(jià)值點(diǎn)
    二、研究核心：解析房地產(chǎn)可行性研究的兩大核心
    三、研究流程：房地產(chǎn)可行性研究工作流程的五個(gè)步驟
  核心操練術(shù)2：?jiǎn)?dòng)關(guān)鍵點(diǎn)，最大化可行性研究?jī)r(jià)位
    一、研究要點(diǎn)：房地產(chǎn)兩大項(xiàng)目可行性研究的核心要點(diǎn)
    二、檢驗(yàn)條件：衡量房地產(chǎn)可行性研究質(zhì)量的三大條件
  實(shí)戰(zhàn)兵器示范1：金華賓虹路地塊可行性研究報(bào)告
    一、項(xiàng)目概況：全面勘察地塊開發(fā)價(jià)值，研究項(xiàng)目條件
    二、市場(chǎng)分析：微觀市場(chǎng)中的項(xiàng)目橫向?qū)Ρ妊芯?br />  實(shí)戰(zhàn)兵器示范2：2009年武漢某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
    一、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目開發(fā)背景、環(huán)境及動(dòng)因
    二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致研判
    三、項(xiàng)目方案：確立建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案以及投資依據(jù)
    四、選址方案：遵循選址原則確定項(xiàng)目位置
    五、環(huán)境保護(hù)：運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)減少項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的破壞
    六、環(huán)境分析：監(jiān)控及改善項(xiàng)目施工過程的環(huán)保措施
    七、安全保障：加強(qiáng)勞動(dòng)安全監(jiān)管，防范不安全因素
    八、人力資源：優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置
    九、項(xiàng)目實(shí)施：采用平行施工的方式，細(xì)分項(xiàng)目數(shù)量及單價(jià)
    十、融資方案：項(xiàng)目通過預(yù)審的關(guān)鍵
    十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：分析項(xiàng)目投資開發(fā)的概率
    十二、社會(huì)評(píng)價(jià)：提升區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)
    十三、風(fēng)險(xiǎn)分析：減少項(xiàng)目投資損失
    十四、研究結(jié)論：項(xiàng)目以大體量開發(fā)較合理
    十五、附圖、附表

章節(jié)摘錄

　　用地分析　?。?）宏觀分析--城市尺度　　主要分析用地所在區(qū)域的城市功能，即在城市結(jié)構(gòu)中的地位。宏觀分析需要研究區(qū)域的功能特征（經(jīng)濟(jì)、人文、產(chǎn)業(yè)）、區(qū)域的認(rèn)可度（形象、特性）以及區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)。在這一層面的分析中，城市印象非常重要，城市印象即區(qū)域在人們心中的地位，指人們對(duì)某一區(qū)域在整個(gè)城市歷史發(fā)展過程中遺留下來的約定俗成的認(rèn)識(shí)，這種認(rèn)識(shí)通常會(huì)影響人們對(duì)該地區(qū)整體概念的形成，進(jìn)而影響人們對(duì)該區(qū)域價(jià)值的評(píng)價(jià)。　　例如北京，上風(fēng)上水與下風(fēng)下水的傳統(tǒng)觀念決定了西山、昆玉河一帶歷來是豪宅的聚居區(qū)，而南城的區(qū)域價(jià)值始終比北邊稍遜一籌。而“東富西貴，南貧北賤”的城市居住傳統(tǒng)，在CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村等若干重點(diǎn)區(qū)域空前發(fā)展的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)出“東富西貴、北旺南貧”的區(qū)域特征。當(dāng)“攤大餅”式的環(huán)線結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出種種弊端之后，“兩軸兩帶多中心”的新城市發(fā)展空間規(guī)劃，則為城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)指出新的發(fā)展方向?！　。?）中觀分析--區(qū)域尺度　　中觀分析的區(qū)域尺度主要考察區(qū)域的交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。交通條件主要以可達(dá)性、交通方式、時(shí)間距離與空間距離、標(biāo)志性等幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)為衡量要素。周邊環(huán)境條件主要指周邊的地塊功能、周邊的重要公建或城市公共設(shè)施、周邊的自然資源及景觀環(huán)境等。配套條件則包括生活配套、教育配套、商業(yè)配套等方面。例如北京三水青清小獨(dú)棟別墅項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的別墅區(qū)，京昌路11出口處，其交通條件就極為突出?！　。?）微觀分析--地塊尺度　　對(duì)于地塊尺度所做的微觀分析，主要包括地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊內(nèi)外交通四個(gè)方面?！　∑渲校貕K規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、控高、紅線位置、綠化率等。地塊現(xiàn)狀條件指的是現(xiàn)狀建筑，包括保留建筑、保留物（成樹、水塘等）以及景觀條件，包括自然景觀、建筑景觀、遮擋情況。地塊開發(fā)條件包括高差、四至、邊界、地質(zhì)土層等要素。地塊內(nèi)外交通則包括外部交通，如臨路性、出入口位置;內(nèi)部交通，如未來社區(qū)的交通規(guī)劃等?！　　?/pre>








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