房產(chǎn)律師以案說法

前言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自20世紀(jì)90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，在經(jīng)歷了1992-1993年初期無序發(fā)展時期和后來多年的消化調(diào)整時期后，現(xiàn)今已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，在2004年7.8％的GDP增長中，住宅業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到1.3％。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活中的地位越來越重要，在我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和不斷轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)業(yè)將有更大的發(fā)展空間和潛力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)法的規(guī)范和保障。但目前，我國房地產(chǎn)法律體系不完善，缺少核心法律；立法層次結(jié)構(gòu)不清，法律規(guī)范之間交叉重復(fù)；再加上行政管理措施相對滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場管理不力，問題不少，有時造成房地產(chǎn)交易雙方利益嚴(yán)重失衡的后果。正所謂“房者無小事”，房地產(chǎn)交易事關(guān)重大，因此如何運用法律知識與法律手段，在房地產(chǎn)交易過程中避免被動，防范風(fēng)險，化解糾紛，切實維護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)是每一個房地產(chǎn)消費者的必修課。本書是兩位作者多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的總結(jié)，全書收錄的35個案例絕大多數(shù)來源于作者所承辦的房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)中的案例。作者力圖通過對法律專業(yè)知識及具體案例的介紹，向廣大讀者尤其是消費者一方提供具體可操作的指導(dǎo)。在選材方面，作者通過分析房地產(chǎn)法律體系的相關(guān)節(jié)點，總結(jié)提煉出具有一定代表意義的問題，然后與具體司法實踐相結(jié)合，挑選與之相對應(yīng)的案例，使之具有典型性和代表性。

內(nèi)容概要

　　本書是兩位作者多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的總結(jié)，全書收錄的35個案例絕大多數(shù)來源于作者所承辦的房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)中的案例。作者力圖通過對法律專業(yè)知識及具體案例的介紹，向廣大讀者尤其是消費者一方提供具體可操作的指導(dǎo)。在選材方面，作者通過分析房地產(chǎn)法律體系的相關(guān)節(jié)點，總結(jié)提煉出具有一定代表意義的問題，然后與具體司法實踐相結(jié)合，挑選與之相對應(yīng)的案例，使之具有典型性和代表性。具體內(nèi)容覆蓋了房地產(chǎn)法律實務(wù)領(lǐng)域的重要問題，包括期房與現(xiàn)房、公房與私房、商品房與二手房、農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋以’及經(jīng)濟(jì)適用房、房改房的買賣、裝修、租賃、物業(yè)等一系列問題，從“律師說案”（案情簡介）、“以案說法”（分析該案處理結(jié)果）、“專家意見”（實務(wù)與理論說明）、“策略提醒”（操作技巧提示）四個層次，用實例說明理論，用理論剖析實例，力圖通過通俗易懂的方式使讀者對自己的具體問題能“對號入座”，并依據(jù)本書尋找解決的途徑。另外，作者注意到房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)及政策更新快，審判人員的處理思路易變等特點，因此選擇的皆是近年發(fā)生的、與目前實務(wù)處理情況相符合的案例。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)內(nèi)容繁雜，本書限于篇幅不可能包含全部內(nèi)容，還有一些有代表性的案例作者只能忍痛舍棄，因此本書僅旨在為普通房地產(chǎn)消費者提供指導(dǎo)。

作者簡介

劉桂林，中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所法律碩士。北京市東方律師事務(wù)所律師、合伙人、副主任。經(jīng)濟(jì)師職稱，中華全國律師協(xié)會經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會委員，北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)委員會委員。民盟北京市委法制委員會副主任，北京市人事局專家?guī)煸u標(biāo)專家。曾供職于電力系統(tǒng)某施工企業(yè)。長期從事房地產(chǎn)與建筑工程司法領(lǐng)域?qū)崉?wù)與研究工作。出版有個人專著《購房疑難有問必答》、《聰明購得二手房》及《房產(chǎn)物業(yè)常識》等書。曾撰寫《商品房驗收交付的立法建議》、《開發(fā)商補充協(xié)議100條》。多次受政府部門邀請，參與政策法規(guī)的起草、征詢意見等工作。在報刊雜志發(fā)表過房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、爭議解決、物業(yè)管理、購房及解決房屋買賣糾紛等方面的專業(yè)文章八十余篇。曾接受中央電視臺、北京電視臺、中央人民廣播電臺等數(shù)十家報刊及網(wǎng)絡(luò)媒體的專訪。專業(yè)方向為房地產(chǎn)與建筑工程、合同、公司法、投資等領(lǐng)域。劉志剛。湖南隆回人，北京市東方律師事務(wù)所律師。從業(yè)豐富，曾供職于北京市某政法機關(guān)。并有法制報記者、公證員等從業(yè)經(jīng)歷。從事律師職業(yè)以來，專門從事房地產(chǎn)、公司法領(lǐng)域訴訟與非訴訟案件的研究，研究方向為公司機構(gòu)治理與股權(quán)糾紛、房產(chǎn)交易與住房制度改革。另在勞動法與侵權(quán)法方面有10余萬字論著。

書籍目錄

第一章　商品房買賣合同糾紛　1. 蔡曦麗案——定金的法律效力及定金糾紛的實務(wù)操作　2. 文興邦案——無預(yù)售許可證的合同是否有效　3. 張曉婉案——未做預(yù)售登記的合同效力　4. 賈淑琴案——“一房二賣”與備案登記的物權(quán)化性質(zhì)　5. 王省三案——設(shè)計變更引發(fā)糾紛的處理　6. 許燕燕案——規(guī)劃變更“陷阱”之防范　7. 姚德雙案——商品房的交付條件與逾期責(zé)任　8. 朱長江案——如何應(yīng)對劣質(zhì)“精裝修”引發(fā)的糾紛　9. 莊銀麗案——商品房建筑面積的計算及差異處理　1O. 吳化智案——從得房率看合同示范文本面積條款漏洞的克服與防范　11. 魏西洋案——小區(qū)內(nèi)的工業(yè)噪音污染損害賠償　12. 沈從藝案——交通噪音污染中的商品房質(zhì)量瑕疵責(zé)任　13. 林宇森案——遲延或不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的法律責(zé)任　14. 俞珍穎案——商品房買賣過程中的債權(quán)轉(zhuǎn)讓第二章二手房買賣合同糾紛　15. 李之杰案——無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的效力　16. 牛萬功案——代簽合同引發(fā)的法律問題　17. 譚再建案——房屋的善意取得　18. 范芝燕案——房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)　19. 熊映輝案——訴訟過程中轉(zhuǎn)讓爭議房屋的法律問題　20. 白素貞案——提防房屋買賣合同糾紛中的證據(jù)“陷阱”第三章  經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛　21. 潘喆案——借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)歸屬第四章  公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛　22. 吉照星案——公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的法律問題第五章　農(nóng)村房產(chǎn)買賣糾紛　23. 王小藜案——農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定與實務(wù)操作　24. 禹明月案——購買“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化與法律風(fēng)險問題　……第六章　家庭婚姻房產(chǎn)糾紛第七章　房屋租賃糾紛第八章　房屋裝修糾紛第九章　物業(yè)與相鄰關(guān)系糾紛附錄　　中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日）　　最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年4月28日）

章節(jié)摘錄

審理過程中，被告經(jīng)人民法院依法傳喚，未到庭應(yīng)訴。人民法院經(jīng)審理查明：2000年11月10日，薄媛媛與俞珍穎簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定薄媛媛將其對金黃公司的47萬元債權(quán)依據(jù)相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓給俞珍穎。俞珍穎提供了證人良清靜的證言，證明薄媛媛、俞珍穎已將債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜通知了金黃公司，并多次向金黃公司催問何時能夠退還房款。上述事實，有原告方陳述、收條、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、通知書、催款通知書、證人證言等證據(jù)在案佐證。人民法院認(rèn)為：根據(jù)本案查明之事實，金黃公司收取了薄媛媛的購房款47萬元，后雙方解除了合同，薄媛嬡又將上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓給俞珍穎，并通知了債務(wù)人金黃公司?，F(xiàn)金黃公司未退還所收取的款項，故俞珍穎要求金黃公司退還47萬元并支付利息的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。金黃公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭應(yīng)訴，本院視為其放棄答辯等訴訟權(quán)利，本院依法缺席判決。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百零八條；《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條，判決如下：一、金黃國際大廈有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)給付俞珍穎人民幣四十七萬元，并按每日萬分之二點一的標(biāo)準(zhǔn)支付上述款項的利息，自二零零零年一月二十三日起，至判決給付之日止。二、案件受理費由金黃國際大廈有限公司負(fù)擔(dān)。

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