中國房地產發(fā)展報告NO.5

內容概要

深入解讀2007年中國房地產發(fā)展的特點是：投資持續(xù)快速增長；個人按揭貸款增長迅速；土地購置扭轉連續(xù)下降局面；市場需求總體旺盛；四大城市房價走勢不一；部分城市房價上漲較快；部分城市12月份房價環(huán)比下降。而出現(xiàn)或存在的問題主要有：宏觀調控未達預期；土地交易波動過大；保障性住房建設力度不足；住房保障邊界擴大與公共財力支撐能力的矛盾；中小企業(yè)步履維艱；中介監(jiān)管亟待加強。      前瞻預測2008年中國房地產的整體走勢為：房地產調控力度進一步加強；資源將向保障性住房傾斜；企業(yè)并購和重組將成為年度主調；供給平穩(wěn)增長，結構改善；房價上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點可能性不大。      政策建議 針對2007年形勢和2008年走勢，本書提出了以下政策建議：破除壟斷，增加有效供給；遏制投機性需求，防范市場風險；構建多層次的住房保障體系；注重政策的銜接性和協(xié)調性。

作者簡介

牛鳳瑞，1946年10月生?，F(xiàn)任中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員、中國城市經濟學會副會長，1993年享受國務院特殊津貼。先后主持完成省部級以上科研課題22項，獲省部級一等、二等、三等優(yōu)秀研究成果獎、科技進步獎11項；已出版的專著合著14部，發(fā)表的論文、調研報告180多篇，共300多萬字。

書籍目錄

總報告　2007～2008年中國房地產市場形勢分析與預測　中國宏觀經濟形勢與房地產調控住房保障篇　中國住房保障制度建設 　“新政”力推住房保障　我國住房公積金運用與制度創(chuàng)新土地篇　2007年土地政策與市場運行分析 　2007年中國城市地價狀況分析　2007年北京土地市場形勢分析與2008年前景預測 金融篇　2007年房地產投融資現(xiàn)狀及2008年趨勢分析 　美國次級按揭貸款危機及對中國房地產金融的啟示　人民幣匯率與中國房地產價格：現(xiàn)狀、問題及對策 市場篇　2007年住宅市場形勢分析與預測　2007年商業(yè)地產形勢分析及2008年預測　宏觀調控下房價持續(xù)上漲的原因與走勢分析 　中國住宅房地產價格調控研究 管理篇　政策調控下2007年中國房地產經紀行業(yè)的整合 　2007年中國物業(yè)管理的發(fā)展與2008年預測　我國業(yè)主委員會建設的現(xiàn)狀、問題及對策 區(qū)域篇　2007～2008年北京房地產租賃市場分析　2007年廣州市房地產市場和住房保障體系建設　2007年上海市房地產市場報告　北京市2002～2005年出讓住宅用地使用情況分析　對北京居民住房價格承受能力及購房意愿的調查分析企業(yè)篇　實力地產企業(yè)加速擴張背后的行業(yè)變革王揚眉 　品質提升是房地產市場發(fā)展的主題李慶 熱點篇　第二套房房貸新政政策效應分析　房地產新政對我國住房保障制度的影響　物業(yè)稅對我國房地產影響評估 　小產權房影響與出路

章節(jié)摘錄

　　總報告　　2007—2008年中國房地產市場形勢分析與預測　　一　2007年中國房地產市場形勢分析　?。ㄒ唬┓康禺a投資　　1.投資持續(xù)快速增長　　2007年全國完成房地產開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2％，增速比上年提高8.1個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產投資增速4.4個百分點；房地產投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比重比2005年、2006年分別高出0.3個和0.7個百分點。其中，商品住宅投資18010億元，同比增長32.1％，為2003年以來最高，增速比上年提高6.5個百分點，高于同期房地產投資增速1.9個百分點，延續(xù)了2004年以來住宅投資增速均高于同期房地產投資增速的走勢；住宅投資占房地產投資的比重為71.2％，比2006年上升了1個百分點（見表1）。在住宅投資中，90平方米以下中小戶型投資為4198億元，占23.3％；納入住房保障體系的經濟適用房投資為834億元，同比增長19.7％，但仍低于同期住宅投資增速，所占比重比2006年下降0.3個百分點。全國辦公樓投資1037億元，比上年增長11.7％，增速同比下降9.3個百分點；營業(yè)用房投資2776億元，比上年增長17.9％，增速同比上升2.9個百分點；其他投資3457億元，同比增長38.1％，增速比上年提高26.7個百分點?！　?.個人按揭貸款增長迅速　　2007年全國房地產開發(fā)資金為37257億元，同比增長37.3％，增速比2006年上升10.5個百分點。在房地產開發(fā)資金中，國內貸款占18.7％，比重比2006年低1個百分點；自籌資金占31.6％，比重同比低0.1個百分點；利用外資占1.7％，比重同比高0.2個百分點；其他資金占48.0％，比重同比高0.9個百分點（見表2）。其中，個人購房按揭貸款同比增長88.4％，所占比重比2006年高3.6個百分點。由此看出，要減少銀行貸款比重，降低房地產業(yè)對銀行信貸的依賴程度，實現(xiàn)房地產開發(fā)融資渠道多元化目標，還需要有更多的政策措施。　?。ǘ┓康禺a開發(fā)與銷售　　1.土地購置扭轉連續(xù)下降局面　　2007年全國土地購置面積4.1億平方米，同比增長11.0％，扭轉了連續(xù)兩年絕對量減少的局面。土地購置費同比增長27.6％，增幅同比下降3.7個百分點；土地購置價格為1198元/平方米，比2006年提高155元，上升幅度為14.9％（見表3）?！　?007年全國土地開發(fā)投資為1499億元，同比增長22.9％，增幅同比下降5.8個百分點，低于同期房地產開發(fā)投資增幅7.3個百分點；占房地產投資的比重為5.9％，同比下降0.3個百分點。土地開發(fā)面積為2.69億平方米，同比下降20.5％。土地開發(fā)投資增幅下降、土地開發(fā)面積絕對數(shù)略有下降，將限制2009年前后年度房地產供給的增加?！　?.市場需求總體旺盛　　2007年全國房地產施工面積23.6億平方米，同比增長21.1％，增幅同比上升3.8個百分點。其中，新開工面積9.5億平方米，同比增長19.4％，增幅上升3個百分點。竣工面積5.8億平方米，同比上升4.3％，增幅下降0.2個百分點（見表4）?！　?007年全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長10.5％，比上年上升2.4個百分點；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7％，增速比上年高12.9個百分點（見表5）。其中，現(xiàn)房銷售面積2.12億平方米，同比增長5.0％，增幅比2006年上升15.1個百分點；期房銷售面積4.79億平方米，同比增長36.0％，比2006年上升4.2個百分點。與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降，12月底全國空置商品住房6756萬平方米，同比下降16.6％，降速較2006年加快8.6個百分點。這表明，2007年房地產產品供給增量相對于市場需求明顯不足，成為刺激房價上升的原因之一。　　2006年全國房地產土地開發(fā)面積增幅較大，為2008年增加供給、抑制房價的過快增長提供了條件，2007年住宅新開工面積的較大增幅，意味著2008年以后住宅供應將有相應上升。2007年全國商品住宅銷售面積大于竣工面積2.13億平方米，表明了需求的旺盛，房價上升在所難免。按商品房全年銷售額和銷售面積相除計算，2007年商品房均價3885元/平方米，比上年上升15.4％，增幅同比上升9.1個百分點，其中住宅價格上升17.5％，增幅上升11.3個百分點（見表6）?！　。ㄈ﹨^(qū)域差異　　改革開放30年來，我國經濟迅速發(fā)展，但區(qū)域發(fā)展極不平衡，房地產業(yè)尤為明顯。2007年有向理想方向發(fā)展的趨勢。東部地區(qū)的房地產投資同比增長26.3％，增速上升7.6個百分點；占全國的61.9％，比2006年下降2個百分點。中部地區(qū)房地產投資增長率為35.4％，增速高于東部地區(qū)；占全國的比重為18.9％，比2006年上升0.7個百分點。西部地區(qū)房地產投資增長率為39.5％，高于東部、中部；占全國的比重為19.2％，比2006年上升1.3個百分點（見表7）。北京房地產投資增長率為16.0％，上海房地產投資增長率為2.5％，均遠低于30.2％的全國平均水平。住宅投資中，中部、西部增幅分別為37.9％、40.5％，均超過東部的增速（27.9％）。住宅投資增幅超過55％的省區(qū)分別是新疆（55.9％）、吉林（64.9％）海南（65.4％），說明我國住宅投資正在向中部和西部省份轉移。

媒體關注與評論

　　今年房價上漲將趨緩　不會出現(xiàn)房價拐點　　4月27日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心組織編寫的2008年《房地產藍皮書》正式對外發(fā)布。該藍皮書預測認為，房價經歷連續(xù)多年高速增長，2007年仍在高位，由于國家調控政策效力的發(fā)揮，2008年房價上漲幅度將大大低于2007年，但是房價拐點出現(xiàn)的可能性不大。 　　國際熱錢將是推動房價上漲的一個因素 　　藍皮書指出，2008年我國房地產調控力度將進一步加強。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實；另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產融資管理和抑制投機性需求等方面。同時資源將向保障性住房傾斜。 　　藍皮書預計，由于國家調控政策效力的發(fā)揮，2008年房價上漲幅度將大大低于2007年。2008年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預期，大量國際熱錢可能進入國內房地產領域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產調控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現(xiàn)房價在高位震蕩，但全國房價整體性走熊拐點出現(xiàn)的可能性不大。 　　對于部分城市房價出現(xiàn)調整的現(xiàn)象，藍皮書認為，從目前我國部分城市房地產市場有價無市、銷量下降、房價漲勢趨緩看，還不能證明中國房地產整體上價格已經或即將步入下坡路。從基本面看，盡管制約中國房地產市場價格過速上漲的因素正在增強，但還不具有整體走熊的條件。 　　全國總體地價水平增長呈加快趨勢 　　除了房價這一熱點問題，對于2007年地價走勢，藍皮書也進行了全面分析。藍皮書指出，從總體趨勢上看，全國總體地價水平增長有加快趨勢，2007年地價漲幅明顯高于2006年。但從主要分區(qū)上看，全國各區(qū)域地價增長率差異明顯，東南地區(qū)城市地價　　水平高于全國平均水平，中南地區(qū)、東南地區(qū)、東北地區(qū)地價增長率高于全國平均水平，西北地區(qū)的平均地價水平值和增長率均為全國最低。 　　藍皮書認為，2007年我國土地市場宏觀調控力度進一步加大，但由于宏觀調控政策需要時間來顯現(xiàn)效應，以及受土地供應及房地產市場影響，多數(shù)城市延續(xù)了近年來地價穩(wěn)中有升的態(tài)勢，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等均較上年有大幅增長。 　　從總體水平看，2007年全國主要城市總體綜合地價水平值為1751元/平方米，綜合地價增長率為13.37%，與2006年5.19%的平均綜合地價增長率相比，上漲了8.18個百分點，全國平均地價水平增長速度明顯高于2006年。 　　此外，從用途看，工業(yè)地價增長率最高，住宅地價次之，商業(yè)地價漲幅最低。與2006年相比，商業(yè)地價、住宅地價和工業(yè)地價增長率均明顯提高。從近四年來地價增長率變化情況來看，2007年是各種用途地價增長最快、變化最為明顯的一年，三種用途土地的價格增長率都超過了10%。工業(yè)用地的增長速度超過了商業(yè)用地和住宅用地，增長率已經接近2006年的5倍，商業(yè)地價、住宅地價增長率也超過2006年的2倍。 　　北京已購房中北京戶籍房主約占7成 　　對于北京、上海這兩大樓市熱點城市，藍皮書還進行了專門分析。藍皮書指出，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心對北京城區(qū)36個重點區(qū)域抽樣樓盤調查結果顯示，戶主戶籍為北京本地的平均占比近七成。 　　其中，戶主戶籍是北京本地所占比重超過平均占比69.6%的區(qū)域有19個，占36個區(qū)域的52.8%；超過80%的區(qū)域有8個，占36個區(qū)域的22.2%。戶主戶籍是北京本地所占比重在60%以下的區(qū)域有10個，占36個區(qū)域的27.8%。 　　對于上海房地產市場的未來走勢，藍皮書認為，2007年上海房地產市場整體開發(fā)投資下降明顯，預計未來兩年供應可能趨緊。 　　藍皮書指出，2007年，上海市完成房地產開發(fā)投資1307.53億元，同比增長為2.5%，增幅同比略增0.2個百分點。而全國2007年1至11月房地產開發(fā)投資增長31.8%，增速同比上升7.8個百分點。截至2007年11月，上海市的房地產開發(fā)投資增長率在全國排名倒數(shù)第一。 　　與此同時，上海市的房地產開發(fā)投資在固定資產投資中的比重連續(xù)第三年下降，從2004年最高時的38.1%下降到2007年的29.3%，同比下降3.3個百分點。其中，商品住宅類房地產開發(fā)投資額比2006年同期增長9.5%，而全國同比增長33.7%。 　　藍皮書認為，上海的房地產開發(fā)投資已經處于比較低的水平。如果房地產開發(fā)投資增速繼續(xù)保持低位，今后兩三年的住房供應將會出現(xiàn)不足，房價上漲的壓力將增加，對上海市的經濟也會產生一定的負面作用。

編輯推薦

　　《中國房地產發(fā)展報告No.5（2008版）》是社會科學文獻出版社推出的第五本房地產藍皮書，由房地產經濟學家牛鳳瑞、李景國擔任主編，尚教蔚、李恩平、李慶擔任副主編，匯集了眾多研究城市房地產經濟問題的專家、學者關于城市房地產方面的的最新研究成果?！　　吨袊康禺a發(fā)展報告No.5（2008版）》屬于中國社會科學院重點課題，由總報告、住房保障篇、土地篇、金融篇、市場篇、管理篇、區(qū)域篇、企業(yè)篇、熱點篇等九部分組成?！　　吨袊康禺a發(fā)展報告No.5（2008版）》秉承客觀公正、科學中立的宗旨和原則，追蹤我國房地產市場最新資訊，深度分析，剖析因果，謀劃對策，展望未來。

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