二手房買賣法律實務

內(nèi)容概要

本書是作者在房地產(chǎn)交易領域法律實務的經(jīng)驗總結(jié)，其亮點在于將房產(chǎn)買賣程序濃縮成若干步驟，使讀者能在短時間內(nèi)迅速掌握簽約和履約要點，而且文字淺顯易懂，用于專業(yè)人士參考，但更適合非專業(yè)人士閱讀。書中所引用的案例，均來自于實務中的典型案件，具有相當?shù)拇硇浴?   本書的讀者定位為想買房或者想賣房，但又缺乏法律知識的人，這是現(xiàn)在房產(chǎn)買賣市場的主要人群。這本書可以讓他們在短時間內(nèi)掌握交易流程，避免法律風險。本書關(guān)于買房和賣房的自助流程可以作為當事人在二手房買賣時的操作指引。買房的十一個步驟和賣房的五個步驟里，基本涉及了當前房產(chǎn)交易的絕大多數(shù)糾紛，如果讀者能嚴格按此操作，安全交易的幾率一定會大幅提高。

作者簡介

張黔林
　　律師系上海大邦律師事務所合伙人，是上海市律師協(xié)會房地產(chǎn)業(yè)務研究委員會委員、上海市工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會法律分會會員、上海市法學會會員、FT中文網(wǎng)特約撰稿人、新浪網(wǎng)“樂居315”專家團專家。執(zhí)業(yè)十多年來，一直致力于房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、房地產(chǎn)交易領域的法律業(yè)務，并于2005年創(chuàng)辦了房地產(chǎn)法律咨詢網(wǎng)。

書籍目錄

序第一部分  買二手房自助流程  1.找一個好的中介公司  2.看房  3.簽《看房確認書》  4.付意向金前要注意的事  5.簽訂《居間合同》  6.簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》  7.辦理貸款手續(xù)（買方需要貸款的情況）  8.交付首期房款、取得他項權(quán)證、辦理抵押注銷手續(xù)  9.辦理房屋過戶交易手續(xù)  10.交付第二期房款  11.交房和支付尾款第二部分  賣二手房自助流程  1.到房產(chǎn)中介掛牌并簽署《委托出售合同》  2.簽訂《居間合同》  3.簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》  4.辦理提前還貸、抵押注銷、過戶交易手續(xù)  5.交房和收取尾款第三部分  重點問題  1.八招買房防身術(shù)  2.買房為什么要弄清土地使用權(quán)  3.如何避免“到手價”風險  4.買二手房如何預防冒名頂替  5.買“準婚房”要注意什么  6.付誠意金要注意什么問題  7.分清房屋買賣中的幾個重要概念  8.房產(chǎn)中介應當有哪些法定義務  9.針對房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為有哪些對策  10.二手房常見避稅方法風險評析  11.二手房交易各方有什么樣的心理  12.二手房交易中律師和中介的作用有什么不同  13.二手房買賣九種典型糾紛  14.二手房買賣常涉及哪些房地產(chǎn)登記  15.簽“陰陽合同”須防法律糾紛  16.房地產(chǎn)買賣合同有哪些常見的付款方式  17.房產(chǎn)中介提供虛假情況的法律責任  18.購買別墅要注意的法律問題  19.購買商鋪要注意什么問題  20.對上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀  21.當愛成往事房子怎么分  22.被查封的房產(chǎn)怎樣買  23.共有的房產(chǎn)怎樣買  24.售后公房怎樣買  25.外籍人買房要注意哪些問題  26.動遷房怎樣買  27.有抵押的房產(chǎn)怎樣買  28.二手房買賣中戶口遷移條款應怎樣約定  29.《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的爭議解決條款應怎樣約定  30.《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的補充條款及附件應怎樣約定  31.《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第9～10條應如何約定  32.公證要注意什么問題  33.怎樣請房產(chǎn)律師  34.律師在庭審中應當注意哪些技巧  35.律師眼中的房產(chǎn)中介  36.律師提供房產(chǎn)買賣法律服務要注意什么問題  37.公房的動遷補償款應怎樣分割  38.公房的承租和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要注意什么問題  39.售后公房容易產(chǎn)生哪些問題  40.地震是否構(gòu)成住房抵押借款中借款人不償還借款的事由  41.“期房限轉(zhuǎn)”政策下買方要注意什么問題  42.離婚房產(chǎn)分割要注意什么問題  43.分家析產(chǎn)要注意什么問題  44.對上海市高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》的理解  45.二手房買賣中怎樣發(fā)書面通知  46.境外機構(gòu)及外籍人士購房結(jié)匯時要注意什么問題  47.當事人打房產(chǎn)官司要注意什么問題  48.對計稅依據(jù)不服怎么辦  49.中介行業(yè)十大典型糾紛  50.大型商鋪整體收購要注意什么問題  51.法定解除還是約定解除  52.怎樣防止房東跳價  53.收了意向金能隨便毀約嗎第四部分  代理詞及案例點評  1.買賣合同簽訂后未及時過戶案件的代理詞  2.要求確認為售后公房產(chǎn)權(quán)共有人案件的代理詞  3.因土地使用權(quán)縮水原告要求返還定金糾紛案件的代理詞  4.雖無授權(quán)委托書但已構(gòu)成表見代理案件  5.未經(jīng)同住人同意購房合同無效案件  6.逾期交房反而起訴買方解除合同案件  7.中介未經(jīng)買方認可交付誠意金案件附錄  1.關(guān)于對《城市房屋拆遷管理條例》進行審查的建議書  2.上海律師上書全國人民代表大會建議修訂《拆遷管理條例》  3.法學專家三問《拆遷條例》  4.廟堂與江湖——上海律師參政議政沖動調(diào)查  5.對賠償方案的追問  6.“樓脆脆”倒下去小業(yè)主怎么辦  7.律師詳解閔行“倒樓”業(yè)主如何索賠  8.解開房產(chǎn)糾紛死結(jié)專業(yè)律師解讀《合同法司法解釋（二）》  9.當前房產(chǎn)買賣常見糾紛及防范后記

章節(jié)摘錄

插圖：3.逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛。由于房價波動較大，可能造成一方毀約，但采取的方式可能不同。比如，上家可能找各種理由不去辦理過戶手續(xù)，下家可能采用拖延支付房款的方法。如果上家拖延過戶，而下家又希望繼續(xù)履約，一定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進行財產(chǎn)保全。4.要求返還定金引起的糾紛。按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金、證約定金等，定金的性質(zhì)要看合同中怎么約定。如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具。一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質(zhì)會產(chǎn)生爭議，支付定金應當簽訂合同以確定定金的性質(zhì)。5.因中介行為引起的糾紛。如上、下家在與中介公司簽訂居間合同后，避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責任。此外，有的中介公司在進行居間和代理時，由于中介不規(guī)范不盡責造成客戶的損失也容易形成糾紛。6.要求解除房屋買賣合同或因房屋買賣合同無效引起的糾紛。要求解除合同一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件還會伴隨著賠償損失的請求，其爭議點在對方是否實施了違約行為以及這種違約行為是否達到了守約方可以解除合同的程度。如合同無效，法院在審理這類案件時會根據(jù)雙方過錯程度的不同，來判過錯方向無過錯方進行賠償。7.因房屋質(zhì)量引起的糾紛。上家交付的房屋存在質(zhì)量問題遭到下家索賠或要求解除合同的案件也很多。根據(jù)上海市高級人民法院的有關(guān)規(guī)定，如果上家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應承擔賠償責任，如果上家已就房屋質(zhì)量的問題明確告知下家的，那上家可不承擔責任。

后記

一部《蝸居》，讓多少想買房或者買過房的人唏噓不已。在房價高企的當下，住房是每個平頭百姓揮之不去的一個心結(jié)。幾乎對每個人來說，沒有房，就沒有家，更沒有幸福的生活，房子是婚姻的前提、家庭的前提、幸福的前提。但是，很多人動用了多年的積蓄，并且決心向銀行還上數(shù)十年的貸款準備買房時，卻由于法律知識欠缺、對交易流程不清楚而吃了虧，買房招來了煩惱，甚至還引起了官司。做律師十多年，我處理了無數(shù)因房子買賣引起的糾紛。一套房子，真是得來不易?？擅慨斅蓭煶雒妫m紛已經(jīng)形成，怎么才能防患于未然，讓更多的人避免這些糾紛呢？在許多人看來，法律條文枯燥乏味，很少有人能為了買套房而靜下心來仔細研讀相關(guān)法律?？晌矣X得，法律條文生動有趣，研討法律和案例讓我覺得生命靈動而富有活力。慢慢的，我產(chǎn)生了一個念頭：為什么不能有一本類似于家電說明書這樣的“買房說明書”，好讓人們可以按圖索驥，簡單操作呢？于是在工作之余，我盡量用通俗的語言寫了“買二手房自助流程”和“賣二手房自助流程”（之所以寫二手房，是因為二手房交易的糾紛在房產(chǎn)買賣中最為復雜，最容易產(chǎn)生糾紛），此外我又把在辦案中的一些思考記下來，陸陸續(xù)續(xù)寫了幾十篇文章，這些文字是本書的雛形。

編輯推薦

《二手房買賣法律實務》編輯推薦：房地產(chǎn)領域資深律師為您傾力奉上的一部“買房說明書”，教您防患于未然，避免房屋糾紛，輕松擁有屬于自己的幸福家！

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