城市住房價格時空演變研究

內容概要

《城市住房價格時空演變研究——理論、方法及應用》按內容結構分為三部分，綜合了住房價格時空演變研究的理論、方法與應用。第一部分為理論部分，系統(tǒng)闡述住房價格時空演變研究的支撐理論框架，并在對我國住房制度改革進行回顧和住房市場存在的問題進行評述的基礎上，綜述國內外城市住房價格的研究進展；第二部分為方法部分，在介紹住房特征價格模型、GIS空間分析方法、地統(tǒng)計學空間內插等方法的基礎上，進行住房價格時空演變研究方案的設計，重點闡述住房空間特征測度方法和住房價格探索性數(shù)據分析方法，第三部分為應用部分，以杭州市為研究對象，進行住房特征價格模型分析、住房價格時空演變規(guī)律探索和房價租金比空間分異規(guī)律探索。
《城市住房價格時空演變研究——理論、方法及應用》可作為房地產經營管理、城市管理等相關人士的專業(yè)讀物，也可作為房地產相關專業(yè)高年級本科生、碩士生和博士生的參考教材。

書籍目錄

序
前言
第1章  城市住房價格研究的支撐理論
  1.1  住房價格研究的理論框架
    1.1.1  市場與政府
    1.1.2  空間與時間
  1.2  房地產市場
    1.2.1  土地出讓
    1.2.2  供求關系
    1.2.3  金融與貨幣政策
    1.2.4  稅收
  1.3  住房政策
    1.3.1  貧困與城市化新增人口
    1.3.2  住房保障政策
    1.3.3  負擔得起的住房
  1.4  住房價格的空間分異
    1.4.1  區(qū)位
    1.4.2  地租與城市結構
    1.4.3  特征價格模型中的空間特性
  1.5  住房價格的時間演變
    1.5.1  住房價格的波動和指數(shù)
    1.5.2  規(guī)劃與預期
    1.5.3  過濾模型的時間性
第2章  城市住房價格時空演變研究定位
  2.1  城市化與城市住房
  2.2  改革開放以來中國城市住房政策回顧
  2.3  中國住房市場存在的問題分析
    2.3.1  許多城市的住房價格過高，超出居民的購買能力
    2.3.2  住房市場信息不對稱，投機現(xiàn)象凸顯
    2.3.3  住房三級市場不活躍，中低收入階層的住房供給短缺
    2.3.4  物業(yè)管理問題層出不窮，觀念有待轉變
  2.4  國內外城市住房價格研究綜述
    2.4.1  住房價格與宏觀經濟
    2.4.2  住房特征價格模型應用
    2.4.3  房地產價格指數(shù)
    2.4.4  住房價格空間分異規(guī)律
  2.5  本書的研究定位
    2.5.1  研究意義
    2.5.2  研究的主要內容
第3章  城市住房價格時空演變研究方法
  3.1  特征價格模型方法
    3.1.1  一個簡單的特征價格模型示例
    3.1.2  回歸分析方法
    3.1.3  特征價格模型方程
  3.2  GIS空間分析方法
    3.2.1  GIS組成和特點
    3.2.2  GIS中的地理空間數(shù)據表示
    3.2.3  GIS的用途和功能
    3.2.4  GIS空間分析方法
  3.3  地統(tǒng)計學方法
    3.3.1  區(qū)域化變量
    3.3.2  半方差函數(shù)及其擬合模型
    3.3.3  Kriging空間內插法
    3.3.4  地統(tǒng)計學方法在經濟地理領域的應用
  3.4  研究方案設計
  3.5  研究案例
    3.5.1  研究實例的選定
    3.5.2  杭州市區(qū)基本情況
    3.5.3  研究區(qū)域的劃定
  3.6  數(shù)據獲取與預處理
    3.6.1  住房樣點數(shù)據
    3.6.2  住房樣點數(shù)據庫的建立
第4章  GIS支持下的住房空間特征測度
  4.1  空間基礎數(shù)據庫的建立
    4.1.1  城市基礎地形
    4.1.2  住宅區(qū)空間基礎信息庫
    4.1.3  研究區(qū)域空間信息
  4.2  地理編碼與空間分析
  4.3  住房區(qū)位特征測度
    4.3.1  住宅區(qū)離西湖距離測度
    4.3.2  住宅區(qū)離市中心距離測度
  4.4  住房出行便捷度特征測度
    4.4.1  住宅區(qū)周邊的路網密度的測度
    4.4.2  住宅區(qū)周邊公交站點密度測度
    4.4.3  住宅區(qū)周邊對外交通影響測度
  4.5  住房周邊環(huán)境影響度特征測度
    4.5.1  住宅區(qū)周邊水系影響測度
    4.5.2  住宅區(qū)周邊鐵路影響測度
  4.6  住房周邊服務設施完備度特征測度
    4.6.1  住宅區(qū)周邊學校影響測度
    4.6.2  住宅區(qū)周邊醫(yī)院影響測度
第5章  探索性數(shù)據分析及住房政策啟示
  5.1  住房基本特征探索
    5.1.1  住房樣點建造年份
    5.1.2  住房樣點建筑面積
    5.1.3  住房樣點室廳數(shù)目分布
    5.1.4  住房樣點樓層分布
  5.2  住房價格特征探索
    5.2.1  住房樣點總報價
    5.2.2  住房樣點單位面積報價
  5.3  住房政策啟示
    5.3.1  一種測度城市整體購房投機程度的方法探討
    5.3.2  土地供給與物業(yè)稅的探討
    5.3.3  居民住房購買力探討
    5.3.4  中低收入階層住房供給的政策分析
第6章  住房特征價格模型分析
  6.1  變量的選擇
  6.2  模型選擇和結果
  6.3  模型結果分析
    6.3.1  模型總體的有效性
    6.3.2  住房建筑特征
    6.3.3  住房區(qū)位特征
    6.3.4  住房鄰里特征
    6.3.5  時間因素
  6.4  模型結論
第7章  住房價格時空演變規(guī)律探索
  7.1  數(shù)據準備
    7.1.1  研究報告期與基期的確定
    7.1.2  建筑特征標準化修正體系
    7.1.3  支撐尺度的確定
    7.1.4  樣點的選取
  7.2  樣點數(shù)據統(tǒng)計分析
    7.2.1  樣點數(shù)據描述性統(tǒng)計分析
    7.2.2  空間容差距離
    7.2.3  樣本容量分析
  7.3  空間相關性分析
    7.3.1  空間連續(xù)分析
    7.3.2  h-展點分析
  7.4  半方差函數(shù)擬合模型的確定
    7.4.1  半方差函數(shù)計算
    7.4.2  半方差函數(shù)結構分析
    7.4.3  半方差函數(shù)數(shù)學模型
    7.4.4  半方差函數(shù)各向異性的數(shù)學變換
    7.4.5  半方差函數(shù)模型選優(yōu)
  7.5  Kriging空間內插結果
  7.6  杭州市住房價格時空演變分析
    7.6.1  1999年杭州市中心城區(qū)住房價格空間分布
    7.6.2  2004年杭州市中心城區(qū)住房價格空間分布
    7.6.3  1999年和2004年杭州市中心城區(qū)住房價格空間演變
  7.7  住房價格時空演變規(guī)律探討
    7.7.1  現(xiàn)象綜述
    7.7.2  基本結論
    7.7.3  編制房地產價格指數(shù)的拓展應用
第8章  房價租金比空間分異規(guī)律探索
  8.1  房價租金比的概念
    8.1.1  從收益還原法說起
    8.1.2  房價租金比指標的作用
  8.2  住房租金空間內插分析
    8.2.1  數(shù)據準備
    8.2.2  單位面積租金的空間分布
  8.3  房價租金比空間分異規(guī)律
  8.4  基本結論
參考文獻
彩圖

章節(jié)摘錄

　　在實際生活中，我們會看到定期公布的商品房平均價格和二手房交易平均價格。這些平均價格的變化固然非常重要，但是從研究角度來說，其缺乏嚴密性。平均價格是根據一段時間內的隨機發(fā)生的交易而計算的，如果在這段時間內，城市中心交易的住房數(shù)量多而郊區(qū)交易的數(shù)量少，這往往導致平均價格的偏高；反之，城市中心交易的住房數(shù)量少而郊區(qū)交易的數(shù)量多，這往往導致平均價格的偏低。另外，尤其對于商品房平均價格，考慮到城市開發(fā)的次序往往有從市中心不斷向外拓展的趨勢，在不同時期商品房平均價格即使保持不變，其實也可能意味著城市的房價在上漲。因為以同樣的價格，過去買的離市中心較近，而現(xiàn)在買的離市中心較遠?！　∫涌茖W地反映出住房價格的變化，應該采用住房價格指數(shù)。住房價格指數(shù)是反映兩個時期住房價格變動方向和程度的相對數(shù)，采用定基指數(shù)或環(huán)比指數(shù)。價格指數(shù)最早產生于18世紀的歐洲，適用于同質性頗強的商品，而對于異質性強的地產商品（土地或住房），有關價格指數(shù)的研究在20世紀三四十年代以后開始盛行（亓琳等，2000）。住房的空間特性，使得其價格指數(shù)的編制在理論和技術上都很難，因為住房市場的交易具有隨機性，在編制周期內不會有一個固定的位置上的住房重復售出。換言之，住房價格指數(shù)，表面上是一個時間序列問題，其實更是一個時間與空間綜合的問題。

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