實(shí)踐中的房地產(chǎn)法律問題

內(nèi)容概要

　本書共收集論文44篇。這些論文分別從房地產(chǎn)基礎(chǔ)法律關(guān)系、開發(fā)法律關(guān)系、交易法律關(guān)系、使用法律關(guān)系等方面，對實(shí)踐中的房地產(chǎn)開發(fā)法律問題進(jìn)行論述，選題涉及物權(quán)法、合同法、信托法、行政法、民事訴訟法等諸多法律領(lǐng)域，具有相當(dāng)?shù)膹V度和深度，無疑將對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)法律工作的進(jìn)一步規(guī)范，產(chǎn)生積極的推動作用?！　”緯髡呒扔蟹ü?，又有律師，他們都來自實(shí)務(wù)界，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。在寫作過程中，他們以房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的法律難題為中心，遵從法學(xué)研究規(guī)范，或從立法論的層面，或從解釋論的角度，對當(dāng)前存在的問題進(jìn)行分析，提出處理對策；對今后可能出現(xiàn)的問題展開論證，進(jìn)行預(yù)測；對若干熱點(diǎn)問題，不同的作者提出各自的觀點(diǎn)，展開爭鳴。

書籍目錄

?、瘛》康禺a(chǎn)基礎(chǔ)法律問題　城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中的房地產(chǎn)開發(fā)與民事審判問題　不動產(chǎn)登記制度在民事審判中的理解與適用　在房地產(chǎn)業(yè)崛起的背后 　略論物權(quán)法實(shí)施后對房地產(chǎn)業(yè)的影響　以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)問題探討　試論建設(shè)工程“黑白合同”的性質(zhì)及處理原則　土地征收之公益目的性思考　農(nóng)村土地征收制度與農(nóng)民利益的保護(hù)　試論農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)　試論改變中標(biāo)結(jié)果的民事法律責(zé)任　資產(chǎn)證券化在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的運(yùn)用及操作實(shí)務(wù)探討　我國立法應(yīng)盡快建立“對物訴訟”非訟程序機(jī)制　淺析房地產(chǎn)信托的模式及法律風(fēng)險(xiǎn)控制Ⅱ　房地產(chǎn)開發(fā)法律聞題　建設(shè)工程施工合同相關(guān)法律問題研究　關(guān)于建筑領(lǐng)域掛靠經(jīng)營的相關(guān)法律問題研究　房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的法律問題　建設(shè)工程施工合同無效認(rèn)定與處理原則　建設(shè)工程施工合同的分包、轉(zhuǎn)包、勞務(wù)分包及內(nèi)部承包的界限及法律責(zé)任　村鎮(zhèn)房屋建筑施工傷亡事故賠償案件歸責(zé)雛議　工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆蓡栴}　工程索賠的操作技巧與法律風(fēng)險(xiǎn)防范　工程造價(jià)司法鑒定制度初探　關(guān)于建設(shè)工程施工合同若干實(shí)務(wù)問題探討 　合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何確定利潤分配時(shí)間　《合同法》第286條適用中的幾個(gè)問題　關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆蛇m用問題　建設(shè)工程轉(zhuǎn)包、分包、內(nèi)部承包相關(guān)法律問題研究　建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償若干問題探討　進(jìn)一步完善工程款優(yōu)先受償權(quán)法律制度探討　論合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律性質(zhì)及效力認(rèn)定　對工程竣工結(jié)算“以承包商的送審資料為依據(jù)”的若干思考　論我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在的問題及建議　城市房屋拆遷聽證制度探析Ⅲ　房地產(chǎn)交易法律問題　淺析商品房認(rèn)購協(xié)議的效力　商品房預(yù)售合同登記的法律效力　房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物初探　預(yù)購商品房抵押法律問題　　論商品房預(yù)售合同登記的效力和性質(zhì)　商品房預(yù)售交易中認(rèn)購行為的認(rèn)定與處理　房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵辨析Ⅳ　房地產(chǎn)使用法律問題　專有與共有：《物權(quán)法》的建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)法律問題研究　房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之不采論　住宅小區(qū)車庫權(quán)屬的界定　試論業(yè)主委員會的法律地位

章節(jié)摘錄

Ⅰ 房地產(chǎn)基礎(chǔ)法律問題不動產(chǎn)登記制度在民事審判中的理解與適用張俊文*黃勇**《物權(quán)法》已于今年10月1日起施行，該法從第9條到第22條，以14個(gè)條文原則性地規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度的主要方面，為我國建立以民事法為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記制度打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是這一套制度中包含了許多新的內(nèi)容，特別是該法第10條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定”，在相應(yīng)的法律法規(guī)未出臺之前，在民事審判中如何理解和適用，值得理論和實(shí)務(wù)界予以研究。本文就此拋磚引玉，請教于各位專家。一、不動產(chǎn)登記的性質(zhì)早在物權(quán)法頒布以前，就有學(xué)者呼吁，必須建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，即建立統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序和統(tǒng)一權(quán)屬證書的五統(tǒng)一制度?！段餀?quán)法》第9條明確規(guī)定建立不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，可謂順應(yīng)民意。這一制度至少應(yīng)包含以下幾個(gè)要素：首先，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)構(gòu)。目前世界上大多數(shù)國家和地區(qū)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基本上都是統(tǒng)一的，但各自的登記機(jī)構(gòu)并不完全相同。有的國家由司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，有的國家由專門的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，但登記機(jī)構(gòu)都是統(tǒng)一的。其次，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的范圍。不動產(chǎn)物權(quán)，原則上均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記?！段餀?quán)法》第9條第2款明確規(guī)定，國家所有的自然資源所有權(quán)，可以不登記，屬于法律規(guī)定的例外情形。類似的還有《物權(quán)法》第28條、第29條、第30條規(guī)定的幾種特殊的不動產(chǎn)物權(quán)，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不以登記為生效要件。除此之外，凡是能夠界定為不動產(chǎn)物權(quán)的均應(yīng)納入統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容，包括四類，即設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)讓登記和消滅登記，不動產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容范圍應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一。第三，統(tǒng)一登記辦法。登記辦法即登記程序。包括登記申請，登記審查，不動產(chǎn)登記簿的管理，不動產(chǎn)權(quán)屬證書的發(fā)放，登記查詢，登記異議，預(yù)告登記，錯(cuò)誤登記的法律后果以及登記收費(fèi)等。第四，統(tǒng)一登記效力。根據(jù)《物權(quán)法》第9條，不動產(chǎn)物權(quán)登記統(tǒng)一采用登記生效主義模式，但也有個(gè)別例外，如《物權(quán)法》第129條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓采取登記對抗主義模式?！段餀?quán)法》所規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，有待于不動產(chǎn)物權(quán)登記法律、法規(guī)的制定實(shí)施，在此之前，只是代表物權(quán)登記的前景和方向。因此，在《物權(quán)法》正式實(shí)施之后的相當(dāng)一段時(shí)間，審判實(shí)踐仍應(yīng)立足于現(xiàn)有的登記制度，適用現(xiàn)有的法律、法規(guī)和司法解釋去作出判定。目前我國不動產(chǎn)物權(quán)登記部門眾多，其特點(diǎn)是根據(jù)物權(quán)的類型由不同的行政管理機(jī)關(guān)行使登記職能，如房屋變動由房屋管理機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，土地權(quán)利登記由土地管理機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，農(nóng)村土地承包權(quán)由農(nóng)業(yè)管理部門負(fù)責(zé)登記等。因此，實(shí)務(wù)中大多把不動產(chǎn)物權(quán)登記作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)行政職能，把行政機(jī)關(guān)頒發(fā)權(quán)利證書的行為就看做行政許可，有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記所產(chǎn)生的糾紛和賠償多采用行政訴訟的程序解決。這種方式符合登記機(jī)關(guān)特定身份的表征，也符合我國目前不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀，難怪成為普遍的處理方式。在新的不動產(chǎn)物權(quán)登記法出臺之前，不宜全盤否定，否則不利于當(dāng)事人維護(hù)自己的權(quán)益。但是，民事法官應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)保持清醒的認(rèn)識，對涉及的民事訴訟妥善處理。不動產(chǎn)物權(quán)登記是物權(quán)公示的技術(shù)性措施，產(chǎn)生私法效果。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)登記只是物權(quán)公示的方法之一，而且并非物權(quán)公示的唯一方法。比如農(nóng)民在自己宅基地上建立的房屋，一般沒有登記，單憑占有相應(yīng)的土地和房屋就足以證明其權(quán)利，因而不動產(chǎn)占有就成為事實(shí)上不動產(chǎn)的權(quán)利外觀。不同之處在于，不動產(chǎn)登記是《物權(quán)法》選定的法定公示形式或者說是物權(quán)的法定外觀。這種公示形式只需由相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，既可以是司法機(jī)關(guān)，也可以是專門性的機(jī)關(guān)，也可以是企業(yè)法人，從技術(shù)操作的角度予以執(zhí)行，而與行政機(jī)關(guān)的行政職能無關(guān)。

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《實(shí)踐中的房地產(chǎn)法律問題》由法律出版社出版。

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