購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹞⒂^決定因素與租戶組合實(shí)證研究

前言

　　購(gòu)物中心零售租金的相關(guān)實(shí)證研究真正起步于20世紀(jì)90年代，現(xiàn)在已經(jīng)成為國(guó)際學(xué)術(shù)界關(guān)注的一大焦點(diǎn)。但由于受到數(shù)據(jù)可得性的限制，關(guān)于商鋪?zhàn)饨鸬膶?shí)證分析仍然較少。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，購(gòu)物中心在中國(guó)的各個(gè)主要城市蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。同時(shí)，理論界對(duì)中國(guó)城市購(gòu)物中心的研究興趣也與日俱增。盡管如此，目前中國(guó)理論界對(duì)于購(gòu)物中心的投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)研究卻明顯滯后。如何有效地指導(dǎo)購(gòu)物中心的投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，是中國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)迫切需要解決的問(wèn)題。購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)和有效運(yùn)營(yíng)的最終目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)租金收益最大化。因此，科學(xué)地識(shí)別出購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬臎Q定因素與租戶組合的作用機(jī)制，能夠從理論上有效地指導(dǎo)購(gòu)物中心發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商的實(shí)踐活動(dòng)?！　”緯?shū)追蹤國(guó)內(nèi)外最新的研究進(jìn)展，結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，以商業(yè)發(fā)展程度較高的長(zhǎng)三角和珠三角部分城市的購(gòu)物中心作為實(shí)證研究對(duì)象，定量分析影響城市購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬母鞣N微觀決定因素和租戶組合。核心內(nèi)容包括以下三個(gè)方面：第一，從區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征“四維度”入手，構(gòu)建影響購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬奶卣鲀r(jià)格模型，通過(guò)實(shí)證分析識(shí)別出購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬奈⒂^決定因素，計(jì)算得到各特征的特征價(jià)格和邊際價(jià)格。第二，基于商鋪?zhàn)饨鸬囊暯?，通過(guò)將“商鋪種類”劃分為主力店、次主力店與非主力店三大類，深入細(xì)致地探討了購(gòu)物中心不同商鋪種類的租戶組合優(yōu)化，揭示其租金水平變化的規(guī)律。

內(nèi)容概要

　　購(gòu)物中心零售租金的相關(guān)實(shí)證研究真正起步于20世紀(jì)90年代，現(xiàn)在已經(jīng)成為國(guó)際學(xué)術(shù)界關(guān)注的一大焦點(diǎn)。但由于受到數(shù)據(jù)可得性的限制，關(guān)于商鋪?zhàn)饨鸬膶?shí)證分析仍然較少。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，購(gòu)物中心在中國(guó)的各個(gè)主要城市蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。同時(shí)，理論界對(duì)中國(guó)城市購(gòu)物中心的研究興趣也與日俱增。盡管如此，目前中國(guó)理論界對(duì)于購(gòu)物中心的投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)研究卻明顯滯后。如何有效地指導(dǎo)購(gòu)物中心的投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，是中國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)迫切需要解決的問(wèn)題。購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)和有效運(yùn)營(yíng)的最終目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)租金收益最大化。因此，科學(xué)地識(shí)別出購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬臎Q定因素與租戶組合的作用機(jī)制，能夠從理論上有效地指導(dǎo)購(gòu)物中心發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商的實(shí)踐活動(dòng)。　　本書(shū)追蹤國(guó)內(nèi)外最新的研究進(jìn)展，結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，以商業(yè)發(fā)展程度較高的長(zhǎng)三角和珠三角部分城市的購(gòu)物中心作為實(shí)證研究對(duì)象，定量分析影響城市購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬母鞣N微觀決定因素和租戶組合。核心內(nèi)容包括以下三個(gè)方面：第一，從區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征“四維度”入手，構(gòu)建影響購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬奶卣鲀r(jià)格模型，通過(guò)實(shí)證分析識(shí)別出購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬奈⒂^決定因素，計(jì)算得到各特征的特征價(jià)格和邊際價(jià)格。第二，基于商鋪?zhàn)饨鸬囊暯牵ㄟ^(guò)將“商鋪種類”劃分為主力店、次主力店與非主力店三大類，深入細(xì)致地探討了購(gòu)物中心不同商鋪種類的租戶組合優(yōu)化，揭示其租金水平變化的規(guī)律。第三，進(jìn)一步聚焦于非主力店“零樣本數(shù)據(jù)采集，獲得了中國(guó)城市購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬牡谝皇仲Y料，并發(fā)現(xiàn)部分與其他研究不相一致的結(jié)果。

書(shū)籍目錄

第一章 緒論第一節(jié) 問(wèn)題的提出一、理論背景二、實(shí)踐背景三、研究問(wèn)題的界定第二節(jié) 幾個(gè)基本概念一、購(gòu)物中心二、商鋪?zhàn)饨鹋c零售租金三、商鋪種類四、零售類型第三節(jié) 研究目標(biāo)和研究?jī)?nèi)容一、研究目標(biāo)二、研究?jī)?nèi)容第四節(jié) 研究方法一、文獻(xiàn)研究二、實(shí)證分析第五節(jié) 技術(shù)路線和結(jié)構(gòu)安排一、技術(shù)路線二、結(jié)構(gòu)安排第二章 購(gòu)物中心零售租金相關(guān)文獻(xiàn)綜述第一節(jié) 國(guó)外研究進(jìn)展綜述一、零售租金的理論背景二、零售租約的主要構(gòu)成三、零售租金的決定因素第二節(jié) 國(guó)內(nèi)研究進(jìn)展綜述一、商業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)研究二、購(gòu)物中心的相關(guān)研究第三章 購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹞⒂^決定因素的識(shí)別、量化和數(shù)據(jù)獲取第一節(jié) 購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹞⒂^決定因素的識(shí)別一、區(qū)位因素二、建筑因素三、商鋪因素四、租約因素第二節(jié) 購(gòu)物中心租金微觀決定因素研究中的主要問(wèn)題一、數(shù)據(jù)獲取難二、多重共線性三、異方差問(wèn)題第三節(jié) 變量選擇和數(shù)據(jù)獲取一、研究變量的選擇及其量化二、樣本數(shù)據(jù)的獲取第四章 購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹞⒂^決定因素的特征價(jià)格模型分析第一節(jié) 特征價(jià)格模型的構(gòu)建一、特征價(jià)格模型的核心思想二、特征價(jià)格模型在住宅市場(chǎng)的廣泛應(yīng)用三、商鋪?zhàn)饨鹛卣鲀r(jià)格模型的構(gòu)建第二節(jié) 研究假設(shè)一、區(qū)位特征和商鋪?zhàn)饨痖g的關(guān)系二、建筑特征和商鋪?zhàn)饨痖g的關(guān)系三、商鋪特征和商鋪?zhàn)饨痖g的關(guān)系四、租約特征和商鋪?zhàn)饨痖g的關(guān)系第三節(jié) 模型設(shè)定與描述性統(tǒng)計(jì)一、函數(shù)形式的選擇二、數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)三、模型的估計(jì)方法和識(shí)別第四節(jié) 實(shí)證結(jié)果一、商鋪特征價(jià)格的符號(hào)分析二、對(duì)實(shí)證結(jié)果的簡(jiǎn)要分析三、購(gòu)物中心商鋪特征的特征價(jià)格分析第五節(jié) 結(jié)果討論及啟示一、結(jié)果討論二、實(shí)證結(jié)果對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展的啟示第五章 購(gòu)物中心不同商鋪種類間租戶組合的實(shí)證分析第一節(jié) 購(gòu)物中心商鋪種類的識(shí)別一、主力店的內(nèi)涵二、主力店、次主力店和非主力店的劃分標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié) 研究假設(shè)一、不同的商鋪種類是否為異質(zhì)性群體二、商鋪位置對(duì)于主力店和次主力店對(duì)租金的影響是否存在顯著差異三、次主力店的集中配置是否對(duì)商鋪?zhàn)饨甬a(chǎn)生一個(gè)正向效應(yīng)第三節(jié) 模型設(shè)定與描述性統(tǒng)計(jì)一、模型設(shè)定二、數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)第四節(jié) 實(shí)證結(jié)果一、模型(5.1)的實(shí)證結(jié)果二、模型(5.2)的實(shí)證結(jié)果三、模型(5.3)的實(shí)證結(jié)果第五節(jié) 結(jié)果討論及啟示一、結(jié)果討論二、實(shí)證結(jié)果對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展的啟示第六章 購(gòu)物中心非主力店不同零售類型間租戶組合的實(shí)證研究第一節(jié) 變量來(lái)源和研究假設(shè)一、商鋪位置二、零售類型三、其他變量第二節(jié) 模型設(shè)定與描述性統(tǒng)計(jì)一、模型設(shè)定二、數(shù)據(jù)和描述性統(tǒng)計(jì)第三節(jié) 實(shí)證結(jié)果第四節(jié) 結(jié)果討論及啟示一、結(jié)果討論二、實(shí)證結(jié)果對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展的啟示第七章 研究結(jié)論與展望第一節(jié) 研究結(jié)論及啟示一、研究結(jié)論二、對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的進(jìn)一步思考第二節(jié) 學(xué)術(shù)意義和應(yīng)用價(jià)值一、學(xué)術(shù)意義二、應(yīng)用價(jià)值第三節(jié) 研究不足與研究展望一、研究不足二、研究展望附錄1：購(gòu)物中心租金研究訪談提綱附錄2：購(gòu)物中心基本情況實(shí)地調(diào)查附錄3：購(gòu)物中心商鋪情況調(diào)查問(wèn)卷參考文獻(xiàn)攻讀博士學(xué)位期間主要科研成果后記

章節(jié)摘錄

　　由于商鋪?zhàn)饨鹣嚓P(guān)數(shù)據(jù)的獲取十分困難，因而筆者在這方面花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。本書(shū)實(shí)證分析中所采用的方法主要包括以下三種：訪談?wù){(diào)查、實(shí)地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析?！　。ㄒ唬?訪談?wù){(diào)查　　為了對(duì)購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹞⒂^決定因素進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，一方面對(duì)已有文獻(xiàn)中關(guān)于變量設(shè)置的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)；另一方面進(jìn)行訪談?wù){(diào)查來(lái)反映實(shí)證研究區(qū)域的本地特點(diǎn)。畢竟，每個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)習(xí)慣不同，使得影響購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬囊蛩乜赡軙?huì)有所差異。而且，影響購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鸬挠绊懸蛩乇姸?，必須?jīng)過(guò)調(diào)查訪談，才能夠確定具體的影響因素，為調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)提供依據(jù)。所以說(shuō)，實(shí)地訪談至關(guān)重要，很大程度上決定了研究的質(zhì)量。本書(shū)希望通過(guò)實(shí)地訪談了解業(yè)界人士對(duì)購(gòu)物中心租金的認(rèn)識(shí)和看法，特別是從業(yè)人員在購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹬贫ǚ矫嫠龅墓ぷ?，印證和完善文獻(xiàn)研究中形成的初步觀點(diǎn)，調(diào)整研究框架，為編制調(diào)查問(wèn)卷創(chuàng)造條件。具體的訪談工作分為以下幾個(gè)步驟：　　第一步，訪談提綱。筆者根據(jù)文獻(xiàn)研究的結(jié)果設(shè)計(jì)了訪談提綱。訪問(wèn)主要由10個(gè)開(kāi)放性的問(wèn)題構(gòu)成。這10個(gè)問(wèn)題是訪談的主題。在不同單位進(jìn)行訪談的時(shí)候，根據(jù)各部門(mén)的實(shí)際情況和訪談對(duì)象的特點(diǎn)，訪談的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。訪談提綱詳見(jiàn)附錄1?！　〉诙?，訪談過(guò)程。從2007年3月份開(kāi)始，筆者利用研討會(huì)、課題項(xiàng)目、房地產(chǎn)沙龍等各種機(jī)會(huì)，相繼走訪了商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政府部門(mén)、科研院校、房地產(chǎn)公司、咨詢公司、物業(yè)公司等20家單位，與28位專業(yè)人士進(jìn)行了深入訪談。訪談過(guò)程主要是分階段和分地區(qū)進(jìn)行的。第一階段主要是在長(zhǎng)三角區(qū)域，包括杭州、上海、嘉興和紹興等地區(qū)，時(shí)間在2007年3～4月，訪談了浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、杭州九源不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)、杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)有限公司、杭州西城物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、浙江江南摩爾物業(yè)管理有限公司、上海開(kāi)元企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司和紹興市萬(wàn)通房開(kāi)有限公司等單位。第二階段主要是在珠三角區(qū)域（深圳），時(shí)間主要是2007年4-5月，訪談單位包括深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司、深圳招商房地產(chǎn)有限公司等。

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