購物中心商鋪租金微觀決定因素與租戶組合實證研究

前言

　　購物中心零售租金的相關(guān)實證研究真正起步于20世紀(jì)90年代，現(xiàn)在已經(jīng)成為國際學(xué)術(shù)界關(guān)注的一大焦點。但由于受到數(shù)據(jù)可得性的限制，關(guān)于商鋪租金的實證分析仍然較少。隨著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展進步和城市化進程的快速推進，購物中心在中國的各個主要城市蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。同時，理論界對中國城市購物中心的研究興趣也與日俱增。盡管如此，目前中國理論界對于購物中心的投資開發(fā)與運營管理的相關(guān)研究卻明顯滯后。如何有效地指導(dǎo)購物中心的投資開發(fā)與運營管理，是中國目前商業(yè)地產(chǎn)迫切需要解決的問題。購物中心投資開發(fā)和有效運營的最終目標(biāo)，是實現(xiàn)租金收益最大化。因此，科學(xué)地識別出購物中心商鋪租金的決定因素與租戶組合的作用機制，能夠從理論上有效地指導(dǎo)購物中心發(fā)展商和運營商的實踐活動?！　”緯粉檱鴥?nèi)外最新的研究進展，結(jié)合中國的實際情況，以商業(yè)發(fā)展程度較高的長三角和珠三角部分城市的購物中心作為實證研究對象，定量分析影響城市購物中心商鋪租金的各種微觀決定因素和租戶組合。核心內(nèi)容包括以下三個方面：第一，從區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征“四維度”入手，構(gòu)建影響購物中心商鋪租金的特征價格模型，通過實證分析識別出購物中心商鋪租金的微觀決定因素，計算得到各特征的特征價格和邊際價格。第二，基于商鋪租金的視角，通過將“商鋪種類”劃分為主力店、次主力店與非主力店三大類，深入細致地探討了購物中心不同商鋪種類的租戶組合優(yōu)化，揭示其租金水平變化的規(guī)律。

內(nèi)容概要

　　購物中心零售租金的相關(guān)實證研究真正起步于20世紀(jì)90年代，現(xiàn)在已經(jīng)成為國際學(xué)術(shù)界關(guān)注的一大焦點。但由于受到數(shù)據(jù)可得性的限制，關(guān)于商鋪租金的實證分析仍然較少。隨著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展進步和城市化進程的快速推進，購物中心在中國的各個主要城市蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。同時，理論界對中國城市購物中心的研究興趣也與日俱增。盡管如此，目前中國理論界對于購物中心的投資開發(fā)與運營管理的相關(guān)研究卻明顯滯后。如何有效地指導(dǎo)購物中心的投資開發(fā)與運營管理，是中國目前商業(yè)地產(chǎn)迫切需要解決的問題。購物中心投資開發(fā)和有效運營的最終目標(biāo)，是實現(xiàn)租金收益最大化。因此，科學(xué)地識別出購物中心商鋪租金的決定因素與租戶組合的作用機制，能夠從理論上有效地指導(dǎo)購物中心發(fā)展商和運營商的實踐活動?！　”緯粉檱鴥?nèi)外最新的研究進展，結(jié)合中國的實際情況，以商業(yè)發(fā)展程度較高的長三角和珠三角部分城市的購物中心作為實證研究對象，定量分析影響城市購物中心商鋪租金的各種微觀決定因素和租戶組合。核心內(nèi)容包括以下三個方面：第一，從區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征“四維度”入手，構(gòu)建影響購物中心商鋪租金的特征價格模型，通過實證分析識別出購物中心商鋪租金的微觀決定因素，計算得到各特征的特征價格和邊際價格。第二，基于商鋪租金的視角，通過將“商鋪種類”劃分為主力店、次主力店與非主力店三大類，深入細致地探討了購物中心不同商鋪種類的租戶組合優(yōu)化，揭示其租金水平變化的規(guī)律。第三，進一步聚焦于非主力店“零樣本數(shù)據(jù)采集，獲得了中國城市購物中心商鋪租金的第一手資料，并發(fā)現(xiàn)部分與其他研究不相一致的結(jié)果。

書籍目錄

第一章 緒論第一節(jié) 問題的提出一、理論背景二、實踐背景三、研究問題的界定第二節(jié) 幾個基本概念一、購物中心二、商鋪租金與零售租金三、商鋪種類四、零售類型第三節(jié) 研究目標(biāo)和研究內(nèi)容一、研究目標(biāo)二、研究內(nèi)容第四節(jié) 研究方法一、文獻研究二、實證分析第五節(jié) 技術(shù)路線和結(jié)構(gòu)安排一、技術(shù)路線二、結(jié)構(gòu)安排第二章 購物中心零售租金相關(guān)文獻綜述第一節(jié) 國外研究進展綜述一、零售租金的理論背景二、零售租約的主要構(gòu)成三、零售租金的決定因素第二節(jié) 國內(nèi)研究進展綜述一、商業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)研究二、購物中心的相關(guān)研究第三章 購物中心商鋪租金微觀決定因素的識別、量化和數(shù)據(jù)獲取第一節(jié) 購物中心商鋪租金微觀決定因素的識別一、區(qū)位因素二、建筑因素三、商鋪因素四、租約因素第二節(jié) 購物中心租金微觀決定因素研究中的主要問題一、數(shù)據(jù)獲取難二、多重共線性三、異方差問題第三節(jié) 變量選擇和數(shù)據(jù)獲取一、研究變量的選擇及其量化二、樣本數(shù)據(jù)的獲取第四章 購物中心商鋪租金微觀決定因素的特征價格模型分析第一節(jié) 特征價格模型的構(gòu)建一、特征價格模型的核心思想二、特征價格模型在住宅市場的廣泛應(yīng)用三、商鋪租金特征價格模型的構(gòu)建第二節(jié) 研究假設(shè)一、區(qū)位特征和商鋪租金間的關(guān)系二、建筑特征和商鋪租金間的關(guān)系三、商鋪特征和商鋪租金間的關(guān)系四、租約特征和商鋪租金間的關(guān)系第三節(jié) 模型設(shè)定與描述性統(tǒng)計一、函數(shù)形式的選擇二、數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計三、模型的估計方法和識別第四節(jié) 實證結(jié)果一、商鋪特征價格的符號分析二、對實證結(jié)果的簡要分析三、購物中心商鋪特征的特征價格分析第五節(jié) 結(jié)果討論及啟示一、結(jié)果討論二、實證結(jié)果對于購物中心發(fā)展的啟示第五章 購物中心不同商鋪種類間租戶組合的實證分析第一節(jié) 購物中心商鋪種類的識別一、主力店的內(nèi)涵二、主力店、次主力店和非主力店的劃分標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié) 研究假設(shè)一、不同的商鋪種類是否為異質(zhì)性群體二、商鋪位置對于主力店和次主力店對租金的影響是否存在顯著差異三、次主力店的集中配置是否對商鋪租金產(chǎn)生一個正向效應(yīng)第三節(jié) 模型設(shè)定與描述性統(tǒng)計一、模型設(shè)定二、數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計第四節(jié) 實證結(jié)果一、模型(5.1)的實證結(jié)果二、模型(5.2)的實證結(jié)果三、模型(5.3)的實證結(jié)果第五節(jié) 結(jié)果討論及啟示一、結(jié)果討論二、實證結(jié)果對于購物中心發(fā)展的啟示第六章 購物中心非主力店不同零售類型間租戶組合的實證研究第一節(jié) 變量來源和研究假設(shè)一、商鋪位置二、零售類型三、其他變量第二節(jié) 模型設(shè)定與描述性統(tǒng)計一、模型設(shè)定二、數(shù)據(jù)和描述性統(tǒng)計第三節(jié) 實證結(jié)果第四節(jié) 結(jié)果討論及啟示一、結(jié)果討論二、實證結(jié)果對于購物中心發(fā)展的啟示第七章 研究結(jié)論與展望第一節(jié) 研究結(jié)論及啟示一、研究結(jié)論二、對購物中心發(fā)展的進一步思考第二節(jié) 學(xué)術(shù)意義和應(yīng)用價值一、學(xué)術(shù)意義二、應(yīng)用價值第三節(jié) 研究不足與研究展望一、研究不足二、研究展望附錄1：購物中心租金研究訪談提綱附錄2：購物中心基本情況實地調(diào)查附錄3：購物中心商鋪情況調(diào)查問卷參考文獻攻讀博士學(xué)位期間主要科研成果后記

章節(jié)摘錄

　　由于商鋪租金相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取十分困難，因而筆者在這方面花費了大量的時間和精力。本書實證分析中所采用的方法主要包括以下三種：訪談?wù){(diào)查、實地調(diào)查和統(tǒng)計分析?！　。ㄒ唬?訪談?wù){(diào)查　　為了對購物中心商鋪租金微觀決定因素進行科學(xué)合理的選擇，一方面對已有文獻中關(guān)于變量設(shè)置的內(nèi)容進行總結(jié)；另一方面進行訪談?wù){(diào)查來反映實證研究區(qū)域的本地特點。畢竟，每個城市經(jīng)濟實力和消費習(xí)慣不同，使得影響購物中心商鋪租金的因素可能會有所差異。而且，影響購物中心商鋪租金的影響因素眾多，必須經(jīng)過調(diào)查訪談，才能夠確定具體的影響因素，為調(diào)查問卷的設(shè)計提供依據(jù)。所以說，實地訪談至關(guān)重要，很大程度上決定了研究的質(zhì)量。本書希望通過實地訪談了解業(yè)界人士對購物中心租金的認識和看法，特別是從業(yè)人員在購物中心商鋪租金制定方面所做的工作，印證和完善文獻研究中形成的初步觀點，調(diào)整研究框架，為編制調(diào)查問卷創(chuàng)造條件。具體的訪談工作分為以下幾個步驟：　　第一步，訪談提綱。筆者根據(jù)文獻研究的結(jié)果設(shè)計了訪談提綱。訪問主要由10個開放性的問題構(gòu)成。這10個問題是訪談的主題。在不同單位進行訪談的時候，根據(jù)各部門的實際情況和訪談對象的特點，訪談的側(cè)重點會有所不同。訪談提綱詳見附錄1?！　〉诙?，訪談過程。從2007年3月份開始，筆者利用研討會、課題項目、房地產(chǎn)沙龍等各種機會，相繼走訪了商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政府部門、科研院校、房地產(chǎn)公司、咨詢公司、物業(yè)公司等20家單位，與28位專業(yè)人士進行了深入訪談。訪談過程主要是分階段和分地區(qū)進行的。第一階段主要是在長三角區(qū)域，包括杭州、上海、嘉興和紹興等地區(qū)，時間在2007年3～4月，訪談了浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、杭州九源不動產(chǎn)營銷機構(gòu)、杭州雙贏置業(yè)營銷有限公司、杭州西城物業(yè)經(jīng)營管理有限公司、浙江江南摩爾物業(yè)管理有限公司、上海開元企業(yè)經(jīng)營管理有限公司和紹興市萬通房開有限公司等單位。第二階段主要是在珠三角區(qū)域（深圳），時間主要是2007年4-5月，訪談單位包括深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司、深圳招商房地產(chǎn)有限公司等。

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