地產(chǎn)陽(yáng)謀

前言

　　和大力的相識(shí)，是從他前些年發(fā)表在《證券市場(chǎng)周刊》上篇篇充滿慧眼、獨(dú)具洞察力的公司分析文章。他的一些佳作還成為我和我的研究生深度挖掘上市公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、財(cái)務(wù)績(jī)效的案例來(lái)源之一。　　這次有幸先行閱讀了大力這本新書的電子版，深感這是一本反映中國(guó)上市公司運(yùn)營(yíng)，深度透視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展軌跡，全面分析房地產(chǎn)企業(yè)成敗故事的佳作。我特別欣賞本書彰顯的四大亮點(diǎn)：　　1．融合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)與重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的分析內(nèi)容　　房地產(chǎn)是當(dāng)今中國(guó)最受關(guān)注的行業(yè)，并摻雜種種“非議”。以房地產(chǎn)行業(yè)作為解析對(duì)象，既需要作者“偏向虎山行”的膽識(shí)，更需要“一覽眾山小”的心態(tài)與視野。解析上市公司，既不能只見樹木不見森林，也不能只停留在宏觀層面和行業(yè)基本面。從理論上講，行業(yè)經(jīng)營(yíng)特征肯定以各種方式?jīng)Q定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的內(nèi)在關(guān)系，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)固化了所屬企業(yè)的收益能力和風(fēng)險(xiǎn)水平。我認(rèn)為跨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)分析、財(cái)務(wù)比較幾乎只是數(shù)字游戲，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于具體細(xì)分行業(yè)，又有差異化的盈利模式，比如專營(yíng)住宅的萬(wàn)科、熱心商業(yè)地產(chǎn)的昆百大，還有高舉旅游地產(chǎn)的華僑城，所以，更有經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)分析的廣闊空問與巨大價(jià)值。大力這部新作對(duì)此有入木三分的見解?！　?．既奉行“數(shù)據(jù)說話”，又不拘泥于數(shù)值的分析方法　　我個(gè)人一直認(rèn)為會(huì)計(jì)指標(biāo)與財(cái)務(wù)報(bào)表固然有其各種局限，但是它肯定是投資者評(píng)價(jià)企業(yè)的“第一個(gè)”和“唯一直接”公開獲得的最佳分析資料，而且會(huì)讓你領(lǐng)略到一種奇特的思維方式。巴菲特曾感言：“會(huì)計(jì)數(shù)字當(dāng)然是商業(yè)語(yǔ)言，而且為任何評(píng)估企業(yè)價(jià)值并跟蹤其進(jìn)步的人提供了巨大的幫助。沒有這些數(shù)字，我就會(huì)迷失方向。對(duì)我們來(lái)說，它們總是評(píng)估自己的企業(yè)和他人企業(yè)的起點(diǎn)。但是，經(jīng)理們和投資者要記住，會(huì)計(jì)僅僅有助于業(yè)務(wù)思考，而永遠(yuǎn)不能取代業(yè)務(wù)思考。”

內(nèi)容概要

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的大背景下，本土房地產(chǎn)公司展示著豐富多彩、令人眼花繚亂的運(yùn)作與財(cái)技。其中，不僅包括萬(wàn)科與華僑城的盈余管理，也包括新湖中寶的融資“四部曲”、新恒基地產(chǎn)的借“殼”難題、SOHO中國(guó)的逆勢(shì)踏空、華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“包裝待嫁”，還包括一些公司赴港上市后的業(yè)績(jī)“變臉”等。諸多故事中，更涉及到人們所熟悉的地產(chǎn)大佬，如王石、潘石屹、任志強(qiáng)、黃俊欽、黃偉等。本書通過財(cái)報(bào)數(shù)字，深入到房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)層面，透過表象探討諸種運(yùn)作背后的關(guān)鍵點(diǎn)——利益，是對(duì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期地產(chǎn)公司現(xiàn)世相的寫真。本書可以幫助讀者通過研究案例提高對(duì)公司的分析能力。

作者簡(jiǎn)介

王大力，曾從事公司財(cái)會(huì)實(shí)務(wù)工作十二年，后涉足財(cái)經(jīng)媒體、上市公司研究與證券分析等領(lǐng)域，于《證券市場(chǎng)周刊》、《新地產(chǎn)》、《新理財(cái)》、《新財(cái)經(jīng)》、《中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)》、《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》等報(bào)刊發(fā)表各類專業(yè)探討、公司分析等文章愈百篇。

書籍目錄

行業(yè)篇　第1章  房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作三要素    資金    土地    業(yè)績(jī)　第2章  政策敏感，需奉行“三大紀(jì)律”      一項(xiàng)稅收引發(fā)“血案”    企業(yè)債：咫尺天涯    風(fēng)險(xiǎn)之下奉行“三大紀(jì)律”　第3章  2007年度房地產(chǎn)上市公司20強(qiáng)    20強(qiáng)上市公司營(yíng)業(yè)收入翻倍    房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)高毛利率    利潤(rùn)向大型房企集中    資產(chǎn)升值給部分公司帶來(lái)巨額賬面浮盈    現(xiàn)金為王    非常業(yè)績(jī)的非常原因　第4章  萬(wàn)科A：中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿模樣    龍頭企業(yè)奉行“中庸”之道    市場(chǎng)調(diào)整初期四種作為    高息債券多付利息愈億元借殼篇　第5章  “新湖系”：民營(yíng)房企借“殼”標(biāo)桿    準(zhǔn)財(cái)務(wù)公司的挑戰(zhàn)    養(yǎng)“殼”千日，用“殼”一時(shí)    選擇與資產(chǎn)評(píng)估    打開融資一片天    掌門人的智慧　第6章  華遠(yuǎn)上市：財(cái)富“?！毖绲谋澈?   財(cái)富“?！毖?，皆大歡喜    兩版數(shù)據(jù)，資金饑渴    資產(chǎn)評(píng)估，順序倒置    盈利預(yù)測(cè)，有失謹(jǐn)慎    外來(lái)之“殼”，便于運(yùn)作　第7章  新恒基地產(chǎn)：昔日所攬壞“殼”大變身    昔日身陷“壞殼門”      一朝變身“殼王”     地產(chǎn)注入的“時(shí)空”藝術(shù)    民企借“殼”之“路漫漫”  　第8章  中房集團(tuán)：欽定央企的主業(yè)經(jīng)營(yíng)悖論    主業(yè)突出，盈利不佳    下屬公司遇ST尷尬    喜新厭舊，另借他“殼”  IPO篇  第9章  SOHO中國(guó)的“三維”財(cái)技    資金：低負(fù)債率下的隱性融資    土地：期地與“二手”模式    業(yè)績(jī)：配合IPO集中釋放  第10章  濱江集團(tuán)：逆行上市的業(yè)績(jī)樣本    逆行上市，業(yè)績(jī)大增    首發(fā)資金，味如甘露    逆市拿地，長(zhǎng)期看多財(cái)務(wù)篇  第11章  昆百大A：商業(yè)地產(chǎn)計(jì)量模式拯救財(cái)報(bào)    計(jì)量轉(zhuǎn)變    融資先導(dǎo)    “提升”業(yè)績(jī)    利于估值  第12章  華天酒店：一棟樓提升業(yè)績(jī)    一棟樓的故事    另類售后租回    公允價(jià)值懸疑    未來(lái)任重道遠(yuǎn)

章節(jié)摘錄

　　行業(yè)篇　　第1章　房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作三要素　　土地　　商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，不進(jìn)則退。發(fā)展才是公司存續(xù)的主題。透過房地產(chǎn)公司拿地與土地儲(chǔ)備的情況，可以考查未來(lái)發(fā)展空間。預(yù)付賬款與存貨通常是歸集房地產(chǎn)公司開發(fā)樓宇與土地的報(bào)表項(xiàng)目，所以，我們計(jì)算這兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)占總資產(chǎn)的比重（下稱“存貨資產(chǎn)比”），來(lái)考查23家房地產(chǎn)上市公司于項(xiàng)目及土地上的資源配置情況?！　?008年6月末，23家上市房地產(chǎn)公司存貨資產(chǎn)比平均為64.82％，比1季度末的65.03％略有降低；該比率2007年末為63.22％，2006年末為62.52％，可見，近兩年呈逐漸上升趨勢(shì)。具體到公司方面，保利地產(chǎn)的存貨資產(chǎn)比較高，為90.77％：濱江集團(tuán)稍遜，為83.41％；萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、首開股份與北辰實(shí)業(yè)分別是78.29％，72.67％、59.05％與58.84％（見圖表1-1）?！　【挖厔?shì)而言，萬(wàn)科A的預(yù)付賬款與存貨占總資產(chǎn)的比重是逐漸提高的，2006年末、2007年末與2008年1季度末分別是73.08％、74.69％與77.64％；保利地產(chǎn)亦基本是同樣趨勢(shì)，2006年末、2007年末與2008年1季度末該項(xiàng)比率分別是85.86％、84.30％與91.49％。金地集團(tuán)的該項(xiàng)比率則有降低的趨勢(shì)。可見，在項(xiàng)目與土地配置方面，主流房地產(chǎn)上市公司的水平不同，趨勢(shì)變化亦有差異?！　》康禺a(chǎn)公司的貨幣資金與存貨可視為硬幣的兩面，前者反映公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但持幣過多會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的低下；后者蘊(yùn)含了公司的盈利能力，是未來(lái)公司利潤(rùn)的源泉，但是在存貨上大量占用資金會(huì)影響流動(dòng)性，進(jìn)而導(dǎo)致資金緊張。于是，公司需要在二者之間進(jìn)行權(quán)衡，進(jìn)行合理配置?！　∑鋵?shí)，房地產(chǎn)公司在存貨上的配置類似于炒股中的倉(cāng)位控制。存貨占總資產(chǎn)比重多，意味著在看多未來(lái)的判斷之下持重倉(cāng)。不過，二者的商業(yè)模式不同，炒股具有短期性，股價(jià)天天在變，可以天天操作；而房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作具有中長(zhǎng)期的特點(diǎn)，這使房地產(chǎn)公司們被動(dòng)地成為“中長(zhǎng)期投資者”?！　倪@種角度上看，萬(wàn)科A與保利地產(chǎn)在土地與項(xiàng)目上的資產(chǎn)配置比率呈增加的趨勢(shì)，即其逐漸“加倉(cāng)”的含義，可以理解為其依然中長(zhǎng)期看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管短期內(nèi)會(huì)面臨一些調(diào)整。具體的例證是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整初期，一些房地產(chǎn)公司仍未放慢擴(kuò)張的步伐，如保利地產(chǎn)近期通過掛牌方式取得位于江西省南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊，該地塊面積164.77萬(wàn)平方米，容積率不大于0.6，用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)、辦公和文化娛樂用地，成交價(jià)為5.93億元?！　∪绻糜诜康禺a(chǎn)公司整體運(yùn)作的視角下考查，土地與項(xiàng)目不僅僅會(huì)產(chǎn)生未來(lái)的業(yè)績(jī)，同時(shí)也與“市值管理”關(guān)系密切。這不僅涉及到股東財(cái)富的增長(zhǎng)，也與融資運(yùn)作相關(guān)，比如IPO融資以及大股東的股權(quán)質(zhì)押融資等。

媒體關(guān)注與評(píng)論

　　“開卷有益”是文章與著作最基本的“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”。對(duì)于證券分析師來(lái)說，最為關(guān)鍵的是分析工具要科學(xué)、分析內(nèi)容要全面、分析結(jié)論要有用。本書高水平地采納了哈佛的分析思路，向讀者展示了一個(gè)個(gè)活靈活現(xiàn)、完整的房地產(chǎn)公司。我們不僅難以簡(jiǎn)單定性某個(gè)公司的“故事”是“好”還是“壞”，而且還難以定論某個(gè)案例到底是“業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)”、“重組題材”，還是單純會(huì)計(jì)上的“盈余管理”。比如“華天酒店：一棟樓提升業(yè)績(jī)”就是如此?！　　　　獙?duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國(guó)際商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師　湯谷良　　盤點(diǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)的業(yè)績(jī)喜宴，探索拐點(diǎn)來(lái)臨時(shí)的應(yīng)時(shí)之作，歷數(shù)浮華表象背后的利益得失，展示業(yè)界眾生的喜怒哀樂，挖掘未知世界的坦道正途。本書以資本市場(chǎng)為依托，從專業(yè)視角解析房地產(chǎn)運(yùn)作的經(jīng)典案例，底蘊(yùn)深厚，獨(dú)樹一幟。特薦于投資者、分析師、監(jiān)管層、房企從業(yè)者、財(cái)會(huì)專業(yè)人士及相關(guān)學(xué)者等。　 ——《證券市場(chǎng)周刊》常務(wù)副社長(zhǎng)、主編　于穎　　中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)作感性偏多，理性偏少；陰謀居多，陽(yáng)謀居少。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的分析亦然，要么“棒殺”，要么“捧殺”，持中之論如鳳毛麟角。返觀今日行業(yè)難局困境，除卻金融海嘯等外因，大抵根源于此。本書地產(chǎn)陽(yáng)謀論，以資本的視角，生動(dòng)的案例，既對(duì)企業(yè)成敗因由施以庖丁之手，又指出“做好人也能賺錢”的陽(yáng)關(guān)道。激賞之下，薦為從業(yè)者案頭之卷?！　　　　缎碌禺a(chǎn)》雜志主編　張文豪　　本書透過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析行業(yè)本質(zhì)，通過分析若干代表性地產(chǎn)公司的財(cái)技運(yùn)作，揭示背后可能存在的財(cái)務(wù)陷阱，同時(shí)也揭示了優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于投資者從財(cái)務(wù)視角理解地產(chǎn)公司價(jià)值有極大幫助?！　　　　?cái)務(wù)專家、知名上市公司財(cái)務(wù)舞弊揭露先鋒　夏草

編輯推薦

　　《地產(chǎn)陽(yáng)謀》特點(diǎn)：以數(shù)據(jù)說話，探究房企灰色區(qū)域，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)雙牛市下的崛起之路，轉(zhuǎn)軌時(shí)期房地產(chǎn)公司動(dòng)作樣本。

圖書封面

圖書標(biāo)簽Tags

無(wú)

評(píng)論、評(píng)分、閱讀與下載

---

    地產(chǎn)陽(yáng)謀 PDF格式下載

---