房地產(chǎn)經(jīng)營管理

前言

　　“21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材”自2001年陸續(xù)出版以來多次印刷，得到了兄弟院校同行的支持和廣大讀者的厚愛，被許多大專院校作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的教材采用，為我國房地產(chǎn)理論的推廣起到了一定的積極作用，也得到許多讀者的認(rèn)可。在這期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策、企業(yè)經(jīng)營、消費(fèi)者消費(fèi)模式、政府管理目標(biāo)、政策法規(guī)等均發(fā)生了巨大變化，以下幾個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的情況：與2001年相比，2005年房地產(chǎn)企業(yè)從近3萬家增加到近6萬家，房屋建筑面積從79411.7 7萬平方米增加到166053.2 6萬平方米，商品房銷售面積也從22411.9 萬平方米增加到55486.2 萬平方米，房地產(chǎn)投資額占GDP的比重從5.8 7％增加到8.6 5％（支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是5％以上）。除了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的巨大變化，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理也經(jīng)歷了從培育市場(chǎng)、促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展到對(duì)市場(chǎng)調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)穩(wěn)定為目標(biāo)的轉(zhuǎn)變。同時(shí)民眾對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)也不斷深入，房地產(chǎn)產(chǎn)品從百姓的生活必需消費(fèi)品向具有投資消費(fèi)雙重屬性的商品過渡，百姓投資置業(yè)觀念越來越理性。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握對(duì)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中能否獲勝至關(guān)重要，企業(yè)從賣方市場(chǎng)一買方市場(chǎng)一賣方市場(chǎng)的不斷轉(zhuǎn)換，特別是新的土地出讓（招拍掛）政策的實(shí)施，金融政策的出臺(tái)，企業(yè)間的合作、兼并、重組等已不是新聞，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式也隨之變化。隨著我國物權(quán)法的頒布，房地產(chǎn)銷售方式、物業(yè)管理內(nèi)容、業(yè)主的維權(quán)意識(shí)、城市拆遷、土地的征用程序等都發(fā)生了變化，出現(xiàn)了房地產(chǎn)金融從放寬鼓勵(lì)其發(fā)展到完善金融制度等的變化。在這期間，我國房地產(chǎn)業(yè)也從初期階段進(jìn)入了完善和規(guī)范發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)理論與實(shí)踐取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，不論是價(jià)格評(píng)估，還是房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)政策制度、企業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資等的研究都不斷深入。相比我國房地產(chǎn)的實(shí)踐發(fā)展，本叢書第一版的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要，在中國人民大學(xué)出版社的再三敦促下，系列教材第二版的編寫工作終于于2006年年底啟動(dòng)。在保留原有風(fēng)格不變的前提下，本次編寫吸收了部分讀者的意見，更新和增加了與當(dāng)前發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)容，刪除了陳舊的內(nèi)容。同時(shí)盡量協(xié)調(diào)好各書之間的內(nèi)容，避免出現(xiàn)各書間大量的重復(fù)描述。我們要求作者編寫時(shí)力求做到理論闡述深入淺出，為更好地掌握理解，加入一些實(shí)踐內(nèi)容，實(shí)踐描述盡量做到言簡(jiǎn)意賅，與理論相互呼應(yīng)。同時(shí)，在編寫中，我們還吸收了一些國內(nèi)外最新研究成果。除了原來《房地產(chǎn)估價(jià)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷》、《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》、《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)投資分析》、《房地產(chǎn)管理法》等八部教材外，本次出版還增加了《房地產(chǎn)政策分析》、《房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論與實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目管理》等五部教材，以使其更全面完善。其中《房地產(chǎn)估價(jià)》等四部教材被評(píng)為“十一五”國家級(jí)規(guī)劃教材?！　　?1世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材”是中國人民大學(xué)土地管理系教師在長(zhǎng)期教學(xué)、研究基礎(chǔ)上吸收兄弟單位相關(guān)學(xué)者的成果編寫而成的。希望本系列教材的出版，能為當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)熱帶去理性的分析工具，為培養(yǎng)房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)生作出貢獻(xiàn)。同時(shí)，本系列教材也可以作為從事、熱愛、關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)的讀者學(xué)習(xí)時(shí)的參考工具。

內(nèi)容概要

本教材的編寫得益于北京市高等教育精品教材立項(xiàng)項(xiàng)目的資助。本教材適用于具有經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的工程管理、土地資源管理、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、地理學(xué)、建筑學(xué)、城市規(guī)劃等專業(yè)及經(jīng)濟(jì)學(xué)和工商管理類高年級(jí)本科生教學(xué)參考，也適宜于有雄心壯志從事令人激動(dòng)而又富有挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)經(jīng)營的人士，以及那些已經(jīng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營之道，或正在從事房地產(chǎn)經(jīng)營并想使自己的工作更加有成效的人士閱讀。

書籍目錄

第1章 導(dǎo)論　1.1 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)　1.2 房地產(chǎn)業(yè)透視　1.3 與房地產(chǎn)經(jīng)營理論研究和實(shí)務(wù)相關(guān)的領(lǐng)域　1.4 本書的框架體系第2章 房地產(chǎn)制度　2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度　2.2 房地產(chǎn)開發(fā)制度　2.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度　2.4 房屋租賃制度　2.5 房地產(chǎn)抵押制度　2.6 房地產(chǎn)稅收制度　2.7 房地產(chǎn)中介服務(wù)制度第3章 房地產(chǎn)市場(chǎng)　3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述　3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行　3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第4章 房地產(chǎn)價(jià)格理論　4.1 地租理論　4.2 土地價(jià)格　4.3 建筑物價(jià)格　4.4 房地產(chǎn)價(jià)格　4.5 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素第5章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估　5.1 房地產(chǎn)估價(jià)概述　5.2 成本法　5.3 市場(chǎng)比較法　5.4 收益法　5.5 假設(shè)開發(fā)法　5.6 不同估價(jià)目的下的價(jià)格評(píng)估　5.7 估價(jià)報(bào)告的編寫要求和內(nèi)容第6章 房地產(chǎn)開發(fā)　6.1 房地產(chǎn)開發(fā)概述　6.2 房地產(chǎn)開發(fā)過程　6.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇　6.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理　6.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資　6.6 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制第7章 房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究　7.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究概述　7.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)可行性研究　7.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資財(cái)務(wù)可行性研究　7.4 房地產(chǎn)開發(fā)投資的環(huán)境影響評(píng)價(jià)　7.5 可行性研究報(bào)告的編寫第8章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷　8.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷概述　8.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)選擇　8.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷組合策略　8.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷計(jì)劃的實(shí)施及營銷的延伸……第9章 物業(yè)管理第10章 房地產(chǎn)投資第11章 房地產(chǎn)金融參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　2.房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍及性質(zhì)　　聯(lián)合國在1968年修訂的《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》中，把房地產(chǎn)業(yè)列為第八類，由四個(gè)部分組成：出租和經(jīng)營房地產(chǎn)（非住宅建筑、公寓建筑、住宅建筑）；進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)（用自己的賬戶）；不動(dòng)產(chǎn)出租人；通過“合同或收費(fèi)方式”經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評(píng)估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)紀(jì)人和管理者。在美國的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)中，房地產(chǎn)業(yè)被列為第七類，包括五個(gè)子行業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營（除去開發(fā)商）和租賃房屋經(jīng)紀(jì)人；拍賣商品和管理者；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)服務(wù)公司；小區(qū)規(guī)劃分類和開發(fā)；自建自賣的建筑商（以出售為目的）。在加拿大的產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第九類，包括：各類房地產(chǎn)經(jīng)營商；各類房地產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)買賣代理機(jī)構(gòu)、代理商和經(jīng)紀(jì)人；房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)管理商；房地產(chǎn)與金融結(jié)合的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)與保險(xiǎn)、擔(dān)保、法律事務(wù)結(jié)合的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)。根據(jù)日本標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)的分類，房地產(chǎn)業(yè)包括：房地產(chǎn)租賃業(yè)；房地產(chǎn)中介業(yè)，即以房地產(chǎn)買賣、交換、借貸的代理或媒介為業(yè)；房地產(chǎn)買賣業(yè)，即以房地產(chǎn)買賣、交換為業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，即以城市的開發(fā)、再開發(fā)為目的的大規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。我國的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB／T4754－2002）將房地產(chǎn)業(yè)列為K類，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（7210）、物業(yè)管理（7220）、房地產(chǎn)中介服務(wù)（7230）、其他房地產(chǎn)活動(dòng)（7290）。通過對(duì)國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)分類的介紹，可以看出房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)部門，其性質(zhì)為第三產(chǎn)業(yè)。我們可以將房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)分為如下幾類：（1）房地產(chǎn)開發(fā)組織業(yè)，是以組織城市的開發(fā)、再開發(fā)為目的的大規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從事這類業(yè)務(wù)的主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司。（2）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)，包括房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)。（3）房地產(chǎn)中介、咨詢及評(píng)估服務(wù)業(yè)。（4）物業(yè)管理業(yè)，包括樓宇管理、住宅小區(qū)綜合管理等社會(huì)服務(wù)活動(dòng)。（5）與上述經(jīng)營活動(dòng)直接相關(guān)的管理，如交易管理、產(chǎn)權(quán)管理等。需要指出的是，房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中主要起策劃、組織、管理的作用，而不應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)的全部活動(dòng)，特別是不能將建筑施工類屬于建筑業(yè)具體行使的職能活動(dòng)，歸到房地產(chǎn)業(yè)中。

圖書封面

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