物業(yè)管理基本制度與政策

內(nèi)容概要

　　《全國(guó)物業(yè)管理師資格考試用書(shū):物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試其中一門(mén)課程教材，《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》施行后，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)》，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》。2010年物業(yè)管理師資格考試的具體時(shí)間是2010年10月23日－24日?！　∥飿I(yè)管理師考試分四門(mén)課程，分別是《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》《全國(guó)物業(yè)管理師資格考試用書(shū):物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》和《物業(yè)管理綜合能力》?！　∵@套考試用書(shū)由亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心組編，資深培訓(xùn)師張海港主編。　　張海港是北京亞太興業(yè)物業(yè)管理咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司執(zhí)行董事；北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心主任；《物業(yè)教育資訊》專(zhuān)刊總編；《中國(guó)房地信息》雜志特約專(zhuān)欄撰稿人；中物協(xié)注冊(cè)物業(yè)管理師培訓(xùn)客座教授，2006至2009年全國(guó)巡講注冊(cè)物業(yè)管理師課程六十余場(chǎng)，累計(jì)培訓(xùn)近萬(wàn)人次。

作者簡(jiǎn)介

　　亞太教育物業(yè)管理研究中心在物業(yè)管理理論研究及職業(yè)教育培訓(xùn)方面有非常豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)影響力。僅在2007和2008兩個(gè)年度內(nèi)，就承接物業(yè)管理課題研究10余項(xiàng)。2009年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理保障體系研究》的部級(jí)研究課題，2010年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《舊城區(qū)物業(yè)管理機(jī)制研究》的國(guó)家部級(jí)重點(diǎn)課題?！　≈行闹骶幜俗》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部物業(yè)管理考試輔導(dǎo)教材5本，其他物業(yè)管理類(lèi)圖書(shū)資料16本?！　≈行脑谖飿I(yè)管理考試認(rèn)證培訓(xùn)領(lǐng)域更是有巨大優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）認(rèn)證的注冊(cè)物業(yè)管理師，還是人力資源和社會(huì)保障部（原勞動(dòng)部）認(rèn)證的物業(yè)管理師/助師，已累計(jì)培訓(xùn)物業(yè)企業(yè)在職人員和高校學(xué)生17000余人，其中給參加了考試培訓(xùn)的1300余位北京高校學(xué)生推薦安排了工作。　　數(shù)據(jù)表明，全國(guó)平均每5家物業(yè)企業(yè)中的高層管理人員中有2位參加過(guò)我們的培訓(xùn)，而在北京4000余家物業(yè)企業(yè)中，平均每個(gè)物業(yè)企業(yè)中就有3位企業(yè)管理人員參加了我們的培訓(xùn)！其主辦的《物業(yè)教育資訊》更是有巨大的讀者群，在物業(yè)行業(yè)中有著非常廣泛的影響力?！　∧壳埃瑏喬逃飿I(yè)管理研究中心已形成了集物業(yè)管理行業(yè)資訊、學(xué)術(shù)研究、咨詢(xún)顧問(wèn)、書(shū)籍出版、物業(yè)企業(yè)服務(wù)、行業(yè)人才交流及職業(yè)培訓(xùn)為一體的文化傳播中心。

書(shū)籍目錄

第一章　物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理的概念第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章　物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同第四節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù)第三章　物業(yè)管理的基本制度第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度第二節(jié) 管理規(guī)約制度第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度第七節(jié) 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度第四章　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第五章　房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié) 商品房銷(xiāo)售管理第五節(jié) 房屋租賃管理第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理附錄1：物業(yè)管理最新行政法規(guī)中華人民共和國(guó)物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋保安服務(wù)管理?xiàng)l例業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則附錄2：《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱附錄3：《物業(yè)管理基本制度與政策》考試模擬習(xí)題附錄4：《物業(yè)管理基本制度與政策》考試模擬習(xí)題參考答案

章節(jié)摘錄

　　物業(yè)管理基本制度與政策　　第一章物業(yè)管理概述　　第一節(jié)物業(yè)管理的概念　　一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定位　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）明確規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。這就是《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定位?！　。ㄒ唬?duì)《條例》所稱(chēng)物業(yè)管理定義的理解 【B級(jí)】　　1?物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。　　對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以采用三種方式：其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理；其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司；其三是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。　　2?物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同?！　??物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)?！　。ǘ稐l例》調(diào)整的范圍 【C級(jí)】　　1?《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)?！　??《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理的市場(chǎng)化特征 【B級(jí)】　　1?房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變；　　2?多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)；　　3?物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則?！　⑹袌?chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于：　?。?）強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)；　　（2）強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序?！　??非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。　　二、物業(yè)管理的特征 【B級(jí)】　　社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征?！　∥飿I(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)?！　?zhuān)業(yè)化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，要求物業(yè)管理從業(yè)人員具備一定的職業(yè)資格。　　市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)?！　　　〉诙?jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 【C級(jí)】　　　　一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展　　物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，由一位名叫奧克維婭?希爾的女士創(chuàng)始的。隨后英國(guó)還成立了非營(yíng)利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)?！　?0世紀(jì)初，美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)?！　《⒊擎?zhèn)住房及住房制度改革　　我國(guó)物業(yè)管理是通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的?！　。ㄒ唬┪覈?guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況　?。ǘ└母镩_(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度　　我國(guó)改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：　　1?住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；　　2?住房分配采取實(shí)務(wù)分配；　　3?住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度?！　。ㄈ┳》可唐坊贫取　??建立并扶持商品房市場(chǎng)　　1978年以后，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革?！　??城鎮(zhèn)住房制度改革　　1979年，國(guó)家開(kāi)始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。1994年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開(kāi)展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開(kāi)始實(shí)施住房分配貨幣化?！　∪⑽覈?guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的專(zhuān)業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生?！　∷?、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展　　1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范?！　?994年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理”?！　　冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》頒布后，各地開(kāi)始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項(xiàng)來(lái)著手推行?！　?995年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議。　　1997年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）在大連召開(kāi)了全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議?！　?999年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)?！　?000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用?！　?002年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）建立全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年年底，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)已超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員突破300萬(wàn)人?！　∥濉⑽飿I(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用　　1?有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；　　2?有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量；　　3?有利于增加就業(yè)；　　4?有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定；　　5?有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。　　　　第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革　　　　我國(guó)物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，政府起到不可或缺的作用，主要是因?yàn)橐韵氯齻€(gè)原因：　　1?我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期；　　2?物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；　　3?普通住房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，需要政府進(jìn)行必要的監(jiān)管?！　∫弧ⅰ稐l例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 【C級(jí)】　　從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：　　1?借鑒性，主要借鑒新加坡、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；　　2?過(guò)渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；　　3?針對(duì)性，針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。　?。ㄒ唬冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）于1994年3月23日，頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。這是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響?！　。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)　　1?《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》　　為貫徹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）于1995年印發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知?！　??《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》　　1997年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）印發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。　　3?《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》　　2000年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》。通知附則分別編制了全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度　　1996年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理，管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》?！　。ㄋ模冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》　　1996年，國(guó)家計(jì)委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。　?。ㄎ澹段飿I(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》　　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等方面具體規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為?！　。蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》　　為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專(zhuān)項(xiàng)用于保修期滿(mǎn)后的大修、更新和改造?！　。ㄆ撸段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》　　1999年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試行辦法》），要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定，然后才能依法運(yùn)營(yíng)。經(jīng)過(guò)幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)也基本得到穩(wěn)定?！　。ò耍蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》　　2002年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》［住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）令第110號(hào)］。　　二、《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè) 【B級(jí)】　　2003年6月28日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)了以下特點(diǎn)：　　1?配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本方針；　　2?經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)地作出制度安排；　　3?操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施?！　　稐l例》頒布后制定的全國(guó)性法規(guī)列舉：　?。?）2003年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》?！　。?）2003年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》。　?。?）2003年11月，國(guó)家發(fā)改委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》?！　。?）2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)登記標(biāo)準(zhǔn)》?！　。?）2004年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。　?。?）2004年7月，國(guó)家發(fā)改委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。　?。?）2004年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》?！　。?）2005年11月，人力資源和社會(huì)保障部（原人事部）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。　?。?）2007年3月，全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，于2007年10月1日開(kāi)始施行?！　。?0）2007年8月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》。于2007年10月1日開(kāi)始施行?！　。?1）2007年9月，國(guó)家發(fā)改委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》規(guī)定?！　。?2）2007年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》?！　。?3）2007年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）與財(cái)政部發(fā)布了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，2008年2月1日起施行，原（建住房〔1998〕213號(hào)）同時(shí)廢止。　　第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》　　　　一、《條例》的立法過(guò)程【大綱不要求】　　1?收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理立法情況；　　2?開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料；　　3?進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題；　　4?廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意?！　《ⅰ稐l例》的指導(dǎo)思想和立法原則 【B級(jí)】　　《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三方面：　　1?強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；　　2?強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；　　3?強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)?！　　稐l例》在立法過(guò)程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則：　　1?物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則；　　2?維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則；　　3?現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則；　　4?從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則?！　∪?、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 【A級(jí)】　　學(xué)習(xí)和貫徹《條例》，關(guān)鍵在于要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵，其主要內(nèi)容如下：　　（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為；凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則；對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上，也充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神?！　。ǘ┙I(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制　　共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要由民主協(xié)商的機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則?！　。ㄈ稐l例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)　　《民法通則》《合同法》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。所以，在貫徹實(shí)施《條例》中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)?！　。ㄋ模┩咨铺幚碚褪袌?chǎng)的關(guān)系　　物業(yè)管理活動(dòng)中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過(guò)設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過(guò)司法程序調(diào)節(jié)。對(duì)這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。《條例》對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。　　四、《條例》的主要內(nèi)容簡(jiǎn)介 【A級(jí)】　　《條例》共有七章七十條。具體內(nèi)容參閱法規(guī)全文，主要章節(jié)如下：　　（一）第一章總則　?。ǘ┑诙聵I(yè)主及業(yè)主大會(huì)　?。ㄈ┑谌虑捌谖飿I(yè)管理　　本章的一個(gè)基本思想就是通過(guò)制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度?！　。ㄋ模┑谒恼挛飿I(yè)管理服務(wù)　　本章共十八條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！　。ㄎ澹┑谖逭挛飿I(yè)的使用與維護(hù)　　本章共七條，對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范?！　。┑诹路韶?zé)任　　《條例》的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：　　1?行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類(lèi)特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體——廣大業(yè)主中，還存在著單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個(gè)方面?！稐l例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)，對(duì)行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定?！　??凡是能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則。確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則?！　??體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時(shí)，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任?！　。ㄆ撸┑谄哒赂絼t　　五、《條例》確立的基本法律關(guān)系 【A級(jí)】　?。ㄒ唬I(yè)主相互之間的關(guān)系　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理?！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！　。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系　　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為?！　。ㄈ╅_(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系　　《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)簽訂?！稐l例》要求，購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同的基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷(xiāo)售合同?！　。ㄋ模┕┧?、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。　?。ㄎ澹┥鐓^(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系　　社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在很多職能上實(shí)際是政府的延伸。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。因此，居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居委會(huì)之間也沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！稐l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)?！　。┪飿I(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來(lái)規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種原則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。

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