房地產(chǎn)招標(biāo)流程解讀

前言

誰是被需要的房地產(chǎn)人才    人才是企業(yè)之本，也是關(guān)乎企業(yè)未來發(fā)展的最重要的核心資源之一。企業(yè)的競爭，從某種意義上來講是人才的競爭。隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)間的人才之戰(zhàn)硝煙滾滾，如何管好人才、用好人才、留住和培養(yǎng)人才成為企業(yè)在激烈的競爭中成長發(fā)展的關(guān)鍵，也是企業(yè)管理中一個重要的課題。從八面玲瓏的“江湖客”轉(zhuǎn)向國際化職業(yè)經(jīng)理人    近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對推動我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)的高速成長使得越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將人才戰(zhàn)略作為企業(yè)發(fā)展的重中之重，對人才的需求與日俱增，對人才也提出新的要求。整個行業(yè)對于人才的理解已經(jīng)發(fā)生了明顯改變：從八面玲瓏的“江湖客”轉(zhuǎn)向分工細(xì)膩、一專多能的國際化職業(yè)經(jīng)理人，而人才結(jié)構(gòu)的逐步完善也是房地產(chǎn)行業(yè)走向健康與規(guī)范的關(guān)鍵之一。    但是整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀卻難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求，人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因。無論什么時候，人才總是短缺，在今天中國的房地產(chǎn)界更是如此。早些年還是“時勢造英雄”的時代，哪怕沒資金、沒學(xué)歷、沒背景，在房地產(chǎn)江湖上翻騰幾年，說不定也能成就一番傳奇。如今，草莽之氣漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)越來越龐大，也越來越理性，這兩者都增大了房地產(chǎn)行業(yè)對于人才的胃口。要么選擇企業(yè)，要么選擇城市    隨著房地產(chǎn)發(fā)展的主要市場由一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，人才流動也將出現(xiàn)區(qū)域性流動的特點，主要表現(xiàn)在：第一，人才流動量逐年遞增：第二，商業(yè)營銷管理類人才特別是高端人才需求量會急劇增加；第三，綜合管理型、一專多能型、專業(yè)拔尖型人才會成為企業(yè)爭奪的重點。品牌房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)線早已深入二、三線甚至四線城市，人才當(dāng)然也得跟著“上山下鄉(xiāng)”?，F(xiàn)在的市場競爭就是人才的競爭。誰擁有人才，誰就占有很大的優(yōu)先權(quán)。房地產(chǎn)人才必須面對的現(xiàn)實是：要么選擇企業(yè)，要么選擇城市。企業(yè)問的人才“暗戰(zhàn)”永不停息    房地產(chǎn)企業(yè)理性了，候選人才也理性了，房地產(chǎn)人才需求正在向精細(xì)化運(yùn)作過渡，逐漸呈現(xiàn)理性和平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，這跟國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控有明顯關(guān)聯(lián)。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍處在“戰(zhàn)國時代”，無論大企業(yè)、小企業(yè)，都同樣渴求人才，圍繞人才的“暗戰(zhàn)”將永不停息。而《房地產(chǎn)無師自通手冊》就是這場“暗戰(zhàn)”中培養(yǎng)核心人才的必備手冊。    編者    2011年10月

內(nèi)容概要

這本《房地產(chǎn)招標(biāo)流程解讀》由克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司編著，內(nèi)容精華包括：
從招標(biāo)準(zhǔn)備到最后合同管理分為7堂課，對招標(biāo)投標(biāo)流程進(jìn)行詳細(xì)的梳理。此內(nèi)容對房地產(chǎn)招標(biāo)入門者有精確的指導(dǎo)作用。
整合中國房產(chǎn)信息專業(yè)研究團(tuán)隊成果，匯集最新招標(biāo)投標(biāo)實戰(zhàn)專業(yè)內(nèi)容，打造全新房地產(chǎn)開發(fā)流程工具書。
這本《房地產(chǎn)招標(biāo)流程解讀》以課堂的形式組織內(nèi)容，對招標(biāo)流程按發(fā)生的時序做了詳盡的分析，使讀者能在7堂課的內(nèi)容里即學(xué)即用，迅速掌握技巧，對工作應(yīng)付自如。

作者簡介

克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司是一家專門從事房地產(chǎn)信息技術(shù)系統(tǒng)研發(fā)的高科技公司。公司以中國房地產(chǎn)海量信息數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，面向開發(fā)商、投資商、基金公司、金融機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、營銷機(jī)構(gòu)等各類房地產(chǎn)上下游企業(yè)及機(jī)構(gòu)，提供全面、精準(zhǔn)的信息服務(wù)。

書籍目錄

第1堂課 全面掌握房地產(chǎn)招標(biāo)操作
 房地產(chǎn)招標(biāo)入門
 操作招標(biāo)三大基本方式
 招標(biāo)的基本操作
 比較中外建筑工程的招標(biāo)方式
第2堂課 打好開局戰(zhàn)，解讀工程施工招標(biāo)
 周密布局四大環(huán)節(jié)打牢招標(biāo)基礎(chǔ)
 把好招標(biāo)文件質(zhì)量關(guān)是招標(biāo)關(guān)鍵
 招標(biāo)質(zhì)量的保證：嚴(yán)控招標(biāo)流程
 房地產(chǎn)招標(biāo)應(yīng)用指南
第3堂課 篩選優(yōu)質(zhì)合作者，確定投標(biāo)者資質(zhì)
 實行招標(biāo)資格審核的兩大關(guān)鍵
 體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)的兩大標(biāo)準(zhǔn)
 防止投標(biāo)人借用資質(zhì)損害工程質(zhì)量
第4堂課 選定合作者的過程：工程標(biāo)書開標(biāo)
 招標(biāo)方重點關(guān)注的開標(biāo)會議
 影響開標(biāo)結(jié)果的兩大細(xì)節(jié)
 開標(biāo)會議紀(jì)要
第5堂課 成功招標(biāo)的關(guān)鍵：工程交底及評標(biāo)
 了解工程技術(shù)交底的實質(zhì)
 提升投標(biāo)質(zhì)量的測試器：評標(biāo)
 鋪裝大理石地面技術(shù)交底記錄
第6堂課 預(yù)先解決問題的重要途徑：合同談判
 掌握核心內(nèi)容，占據(jù)談判優(yōu)勢
 明確談判目的，談判成功的保障因素
 做好周密準(zhǔn)備，使談判萬無一失
 解密合同談判技巧
 使合同談判效果加倍的辦法
第7堂課 控制合作雙方風(fēng)險的關(guān)鍵：合同管理
 管理施工合同，保證施工質(zhì)量
 訂立合同應(yīng)注意的問題
 建立建設(shè)工程合同體系系統(tǒng)管理
 簽訂有利建設(shè)方的施工合同
 要控制六大關(guān)鍵點
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

一、日本私人與公共工程招標(biāo)投標(biāo)方式有區(qū)別    在日本，私人項目和公共項目有不同的管理辦法。私人項目主要采用總價包干的合約形式，這種方法的基礎(chǔ)是業(yè)主、總承包商和分包商之間在長期合作中形成的信任關(guān)系。    根據(jù)公共會計法，公共項目必須進(jìn)行選擇性招標(biāo)，即邀請招標(biāo)。    1. 總承包商在建筑市場中占據(jù)支配地位    目前，日本共有50多萬家建筑承包商，其中排名前20位、60位和100位的、總承包商所占的市場份額分別為16.3％、23.8％和26.9％，超級總承包商在建筑市場中占據(jù)了支配地位?？偝邪毯苌僦苯訌氖率┕せ顒?，施工任務(wù)幾乎全部由分包商完成，總承包商委派項目經(jīng)理對分包商進(jìn)行管理。    2. 價格因素在評標(biāo)過程中占據(jù)主導(dǎo)地位    招標(biāo)方根據(jù)官方價格指數(shù)確定工程的最高限價，招投標(biāo)過程中評標(biāo)專家不對承包商的素質(zhì)和技術(shù)能力等因素進(jìn)行評估。承包商是否中標(biāo)，完全取決于投標(biāo)報價。    3. “倒掛分包”現(xiàn)象多    日本鹿兒島隧道的盾構(gòu)工程是一個典型案例。這項總長度僅為773米的工程在地方官員的干預(yù)下被肢解為11段，有19家承包商參加競標(biāo)。最后，當(dāng)?shù)氐?1家承包商瓜分了這項工程，再轉(zhuǎn)手分包給一家專業(yè)公司，形成11個總承包商對一個分包商的“倒掛分包”。這種現(xiàn)象在公共項目中并不少見，比如從事路面鋪砌的大公司年營業(yè)額中的40％～60％是通過這種“倒掛分包”方式實現(xiàn)的，而且這個比例還有上升的趨勢。    二、成功的美國工程招標(biāo)制度    美國是較為發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，其招標(biāo)制度被認(rèn)為是世界上比較成功的建筑交易體制之一。成功的招標(biāo)及其配套制度保障各種實施機(jī)制的順利制定與實施，能夠維護(hù)商業(yè)公正及商業(yè)信譽(yù)、擴(kuò)大商業(yè)競爭，降低招標(biāo)的管理成本和交易費用。    1. 招標(biāo)范圍全方位化    在美國，幾乎所有的政府采購項目均實行招標(biāo)，大到上千億美元的軍用飛機(jī)訂購，小到1萬美元的公廁，涵蓋了政府出資的所有工程。民間工程也基本上全部采用招標(biāo)的形式。在美國，業(yè)主出資進(jìn)行采購，不進(jìn)行招標(biāo)幾乎是不可想象的。    2. 制定招標(biāo)管理制度部門多元化    美國有政府發(fā)布的聯(lián)邦政府標(biāo)準(zhǔn)合同格式，也有各個學(xué)會、協(xié)會制定的條款、準(zhǔn)則等，如美國建筑師學(xué)會制定的合同條款、美國工程師合同文件聯(lián)合會的建筑合同標(biāo)準(zhǔn)通用條款、美國承包商總會的建筑工程分包合同標(biāo)準(zhǔn)格式、美國仲裁協(xié)會的建筑業(yè)仲裁規(guī)則、美國陸軍工程師團(tuán)的技術(shù)合同條款等在美國均有較大的影響，另外，美國各州、特別行政區(qū)等也都制定了嚴(yán)格的招標(biāo)法律、法規(guī)。    3。招標(biāo)競爭公開、無限制    招標(biāo)公告發(fā)布后，通過資格預(yù)審的承包商均可報名參加，以真正達(dá)到競爭的目的。    4. 實行最低價中標(biāo)的原則    美國的資格審查是相當(dāng)嚴(yán)格的，承包商的施工資質(zhì)、信用必須經(jīng)過專門進(jìn)行資格審查的中介機(jī)構(gòu)的核定，然后在此資格范圍內(nèi)承攬相應(yīng)的工程，資格預(yù)審主要是核驗承包商的資格和信用，通過資格預(yù)審后最低報價的投標(biāo)者就是中標(biāo)者，當(dāng)然，業(yè)主對最低報價的投標(biāo)會詳細(xì)審閱，預(yù)防合同實施過程的高額索賠。    5. 有健全的銀行保證系統(tǒng)    投標(biāo)者以最低報價中標(biāo)，其報價很可能低于成本價，為防止承包商履約過程中因報價過低無法履行合同或承包商因虧損而倒閉，造成業(yè)主的損失，要求每個投標(biāo)者必須提供銀行擔(dān)保，即全面履行合同的銀行擔(dān)保函。當(dāng)發(fā)生承包商不能履行合同的情況時，由所擔(dān)保的銀行提供資金，保證承包商履行合同中所規(guī)定的義務(wù)。發(fā)生這種情況后，承包商的信用將會受到較大影響，并很可能造成公司今后無法立足，以致破產(chǎn)。因此，承包商一般會極力避免此種情況的發(fā)生。當(dāng)然，銀行對承包商提供擔(dān)保時也會十分慎重，以避免造成銀行的損失。    三、完善我國工程招投標(biāo)制度的啟示    1. 加快制定《招標(biāo)投標(biāo)法》的配套制度法規(guī)    研究制定相應(yīng)的配套法規(guī)是保障《招標(biāo)投標(biāo)法》順利施行的重要條件。有關(guān)部門應(yīng)加快立法步伐，就招標(biāo)文件編制、投標(biāo)人資格審查、評標(biāo)委員會組成、標(biāo)底(設(shè)有標(biāo)底的)以及合同的履行等招標(biāo)投標(biāo)的具體操作規(guī)程做出明確規(guī)定，并提供規(guī)范化的招標(biāo)文件和合同文本，為招標(biāo)人、投標(biāo)人和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)等中介組織依法進(jìn)行建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)提供進(jìn)一步的法律依據(jù)。    2. 加強(qiáng)對招標(biāo)活動的監(jiān)督    當(dāng)前招標(biāo)活動中出現(xiàn)種種不規(guī)范現(xiàn)象的一個重要原因是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、監(jiān)督不力、實施機(jī)制不健全。有關(guān)部門要進(jìn)一步強(qiáng)化法治意識和責(zé)任意識，切實履行自身職責(zé)，不斷研究和探索適合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督形式，加強(qiáng)對招標(biāo)活動的監(jiān)督檢查。要建立對招標(biāo)全過程實施監(jiān)督的機(jī)制，重視對招標(biāo)活動的事后跟蹤監(jiān)督，督促各項合同落到實處。    3. 進(jìn)一步完善有形建筑市場    有形建筑市場即建設(shè)工程交易中心。目前有形建筑市場自身還存在一定的問題，需要進(jìn)一步完善。一是要進(jìn)一步理順有形建筑市場的管理體制，使政府對工程招標(biāo)活動的監(jiān)管職能與有形建筑市場的服務(wù)職能分離；二是要建立和完善有形建筑市場的運(yùn)行機(jī)制，改變目前一些有形建筑市場管理不規(guī)范的問題；三是要對地方政府涉及工程建設(shè)的文件和規(guī)定進(jìn)行全面的清理，堅決糾正工程招標(biāo)管理中的地方保護(hù)、行業(yè)壟斷等問題。P017-021

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房地產(chǎn)無師自通手冊！    這本《房地產(chǎn)招標(biāo)流程解讀》由克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司編著，整合專業(yè)團(tuán)隊重要研究，為零基礎(chǔ)人士量身定制；采用課堂特訓(xùn)方式講解，匯集實例引導(dǎo)讀者學(xué)習(xí)。    只需12步掌握實戰(zhàn)要點，一看就懂，一點就通，化繁為簡，即查即用。    步步為贏——12步分解房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：將房地產(chǎn)項目開發(fā)流程分解為12步，使讀者能夠循序漸進(jìn)地掌握每個步驟的核心要點。    深入淺出——70個案例直觀展現(xiàn)流程核心環(huán)節(jié)：針對行業(yè)入門人士量身定制，以70個直觀的案例分析幫助讀者理解行業(yè)必備知識。    現(xiàn)學(xué)現(xiàn)用——556個流程圖指導(dǎo)實戰(zhàn)操作重點：以556個流程圖提煉經(jīng)典核心內(nèi)容，提高讀者的閱讀效率，在第一時間獲取閱讀重點。

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