中國房地產(chǎn)市場調(diào)控績效研究

內(nèi)容概要

《中國房地產(chǎn)市場調(diào)控績效研究》由張紅利所著，本書從產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的視角研究房地產(chǎn)調(diào)控問題，對上一輪房地產(chǎn)調(diào)控做出客觀評價，對各種調(diào)控手段及其績效進行全面分析，以期為改進房地產(chǎn)市場調(diào)控提供決策支持。
本書從制度創(chuàng)新的角度論述了實現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的途徑。只有通過制度創(chuàng)新構建房地產(chǎn)市場發(fā)展新模式，才能為中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)業(yè)的制度創(chuàng)新主要包括行業(yè)制度環(huán)境創(chuàng)新和行業(yè)內(nèi)部改革兩方面內(nèi)容。

作者簡介

張紅利，陜西西安人，工學博士。西安科技大學管理學院教師。1996年畢業(yè)于長安大學。獲工學學士學位；2011年畢業(yè)于西安建筑科技大學，獲工學博士學位。研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟學與工程管理，先后發(fā)表論文十余篇，主持和參與課題多項。

書籍目錄

第一章  導論
  1．1 背景與意義
  1．2 國內(nèi)外研究狀況
  1．3 研究思路與體系結構
  1．4 研究方法
  1．5 創(chuàng)新點
第二章  中國房地產(chǎn)業(yè)的市場特征與健康發(fā)展形態(tài)
  2．1 中國房地產(chǎn)業(yè)的市場特征
    2．1．1 受到資源環(huán)境條件的制約  
    2．1．2 市場不夠成熟和規(guī)范
    2．1．3 利益關系失衡
    2．1．4 剛性需求支持房價上漲
    2．1．5 投資性需求過盛導致房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化
    2．1．6 普通商品房同時承擔居住和投資功能
    2．1．7 地方財政與房地產(chǎn)市場共生
  2．2 生態(tài)學視角的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展形態(tài)
    2．2．1 產(chǎn)業(yè)生態(tài)學視角的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡
    2．2．2 生態(tài)學視角的房地產(chǎn)市場主體
    2．2．3 生態(tài)學視角的房地產(chǎn)資源利用  
    2．2．4 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展形態(tài)的內(nèi)涵及其實現(xiàn)
    2．2．5 保障性住房的適度需求量分析
  2．3 中國房地產(chǎn)市場的可調(diào)控性因素辨析
    2．3．1 房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展及其不可調(diào)控性
    2．3．2 房地產(chǎn)市場失靈及其可調(diào)控性
    2．3．3 房地產(chǎn)業(yè)的非市場失靈與制度創(chuàng)新
第三章  房地產(chǎn)調(diào)控績效評價體系
  3．1 績效評價理論
    3．1．1 績效和組織績效評價
    3．1．2 政府績效評價
  3．2 房地產(chǎn)調(diào)控績效評價體系
    3．2．1 房地產(chǎn)調(diào)控目標
    3．2．2 房地產(chǎn)調(diào)控績效評價
第四章  房地產(chǎn)市場調(diào)控手段及其績效評析
  4．1 房地產(chǎn)市場調(diào)控手段
  4．2 房地產(chǎn)市場調(diào)控績效分析
    4．2．1 數(shù)據(jù)包絡分析
    4．2．2 調(diào)控單元的確定
    4．2．3 評價模型的構建
    4．2．4 模型評價的結論
  4．3 調(diào)控績效評價結果的驗證
  4．4 各種調(diào)控手段的實際績效
第五章  房地產(chǎn)市場調(diào)控的理論模型
  5．1 房地產(chǎn)調(diào)控模型的理論依據(jù)
  5．2 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)動力學模型
    5．2．1 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)模型的結構與假設
    5．2．2 房地產(chǎn)調(diào)控手段子系統(tǒng)
    5．2．3 房地產(chǎn)市場要素子系統(tǒng)
    5．2．4 房地產(chǎn)影響因素子系統(tǒng)
    5．2．5 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)
  5．3 模型的基本方程和相關說明
  5．4 模型函數(shù)的確定及模型的檢驗
第六章  房地產(chǎn)市場調(diào)控績效的系統(tǒng)仿真
  6．1 西安房地產(chǎn)市場調(diào)控模型
    6．1．1 西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
    6．1．2 西安房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)模型
  6．2 房地產(chǎn)調(diào)控手段的績效檢驗
    6．2．1 提高購房首付比例
    6．2．2 提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例
    6．2．3 提高土地使用稅、征收土地增值稅
    6．2．4 降低商品房轉讓契稅
    6．2．5 征收商品房轉讓營業(yè)稅、提高貸款利率  
    6．2．6 商品房預售審批
  6．3 房產(chǎn)稅調(diào)控績效評析
    6．3．1 開征房產(chǎn)稅的理論依據(jù)
    6．3．2 房產(chǎn)稅的征收原則和方法
    6．3．4 開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響
    6．3．5 開征房產(chǎn)稅對投資性需求的影響
  6．4 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)仿真
    6．4．1 模型仿真結果
    6．4．2 調(diào)控績效比較分析
    6．4．3 政策建議
第七章  房地產(chǎn)市場調(diào)控中的制度創(chuàng)新與后續(xù)調(diào)控對策建議
  7．1 行業(yè)制度環(huán)境創(chuàng)新
    7．1．1 拓寬居民的投資渠道
    7．1．2 重構房地產(chǎn)法規(guī)體系
    7．1．3 厘清政府在房地產(chǎn)市場的職能
  7．2 行業(yè)內(nèi)部改革
    7．2．1 擬制房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃
    7．2．2 構建多層次房地產(chǎn)市場體系
    7．2．3 創(chuàng)新房地產(chǎn)土地制度
    7．2．4 疏導投資性購房需求
  7．3 后續(xù)調(diào)控的對策建議
    7．3．1 2010年上半年調(diào)控效果分析
    7．3．2 后續(xù)調(diào)控的對策建議
第八章  結論與展望
  8．1 本書的主要結論
  8．2 有待進一步研究的問題
參考文獻

章節(jié)摘錄

　?。?）市場信息不對稱、不透明　　在房地產(chǎn)市場，尤其是期房市場，由于專業(yè)知識和技術條件的限制，購房者在簽訂購房協(xié)議前對于所購房屋的價值、成本和質(zhì)量等方面的信息，很難有較為全面而真實的了解。由于無法掌握充分的市場信息，購房者在交易者中處于不利地位，往往不得不接受不公平、不合理的價格。這樣，開發(fā)商就可以憑借其所掌握的信息和技術優(yōu)勢壟斷市場，侵蝕購房者的利益。實際上，開發(fā)商往往通過廣告宣傳等方式向購房者公布虛假的銷售信息，以此制造樓盤銷售緊俏或價格不斷上漲的假象，誘使購房者接受較高的定價。在許多城市，政府和公眾很難獲得準確而全面的樓盤銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)。造成這種情況的一個重要原因，就是開發(fā)商隱瞞甚至故意散布虛假銷售信息?！　》康禺a(chǎn)市場的信息不對稱、不透明現(xiàn)象是導致房價虛漲的重要因素。對此，常規(guī)的調(diào)控手段難以見效，必須通過制度創(chuàng)新和政府規(guī)制來解決。　?。?）開發(fā)商推高房價　　在商品房市場，作為寡頭壟斷者，開發(fā)商往往通過價格合謀、延遲或分批開盤、提供虛假信息等方式人為地抬高房價。常見的做法有：由于房價不斷上漲，開發(fā)商故意放慢開發(fā)節(jié)奏；樓盤已經(jīng)達到領取預售證的條件，開發(fā)商卻遲遲不領?。灰呀?jīng)拿到該項目的預售證，開發(fā)商卻遲遲不予公開銷售；開盤銷售后，銷售人員隱瞞真實的房源信息，少量、多批次甚至分單元逐次開盤。以西安浐灞半島四期為例，早在該項目開盤前三個月，開發(fā)商就向購房者收取每筆五千元的“誠意金”。此后，繳納“誠意金”時所承諾的開盤時間又被一再推遲。到最終開盤時，售價比當初許諾的高了約20%。開盤四天每平米售價又比開盤當天提高了400多元。　　在中國房地產(chǎn)市場，開發(fā)商力圖采用各種手法不斷推高房價。在正常情況下，無論項目是否熱銷，其樓價幾乎每月甚至每周都會上調(diào)一次。如果在某次售價上調(diào)后交易量明顯減少，開發(fā)商就會采用節(jié)日促銷、展會讓利、現(xiàn)場抽獎等方式吸引購房者。此外，開發(fā)商還經(jīng)常利用捂盤惜售、拒絕公積金貸款等方式制造該項目房源緊張的假象；利用隱瞞房源信息、控制銷售節(jié)奏、搞價格合謀等方式推高房價。上述市場失序現(xiàn)象是市場失靈的重要表現(xiàn)，需要借助政府“看得見的手”進行調(diào)控。　　……

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