商品房買賣合同操作指南

前言

買房置業(yè)從古至今都是人生大事。房屋價值高企的特性以及隨著人們對日常生活條件的要求日益提高，決定了人們對居住條件也即對房屋提出了更高的要求。與之相對，房屋買賣活動也呈現(xiàn)日趨復雜和專業(yè)的趨勢?？陀^地說，目前我國整個房地產市場還不成熟，市場中各參與主體，包括購房人、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構、律師事務所、政府及其相關部門等，對自身在這個飛速發(fā)展的市場中應扮演何種角色都還在摸索當中。而市場的成熟和規(guī)范需要每一個參與者的努力和付出。本所作為一家以房地產法律服務為特色的專業(yè)律師事務所，自成立以來，承辦了大量的房地產訴訟案件與非訴訟法律事務。本所的客戶包括房地產市場的各個主體：購房人、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構、政府及其相關部門等。市場發(fā)展之初，本所就提出了“守法、規(guī)范、誠信”的操作理念。因為只有守法，才能做到規(guī)范，守法是規(guī)范的前提，規(guī)范則是守法的保證；而誠信則是貫穿守法、規(guī)范的原則和終極目標。本所在法律實踐的過程中積極貫徹上述理念，同時也積極通過講座、媒體、房交會咨詢等不同形式去傳播這些理念。本所告訴購房人要依法維權，告誡房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構要誠信經營，同時也建議政府部門要規(guī)范管理。本所深知，房地產市場中沒有絕對的強者或者弱者，只有守法、規(guī)范、誠信才是制勝的法寶。2000年9月，建設部(現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設部)與國家工商行政管理局共同制定了《商品房買賣合同示范文本》(下簡稱《示范文本》)，這是政府部門規(guī)范商品房交易的重大舉措，對房地產市場有著深遠的意義?！妒痉段谋尽吠菩泻?，本所立即組織律師編寫了《商品房買賣合同操作指導》，對《示范文本》進行逐條解釋，闡述了客戶在簽訂商品房買賣合同時應當注意的事項。該書出版后，立刻受到讀者的歡迎，并進行了增印。本著對讀者負責的精神，該書在2004年10月進行了修訂，出版了修訂版。時至今日，法律法規(guī)又發(fā)生了很大變化，特別是《物權法》的頒布施行以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)的修訂，對房地產市場產生了深遠的影響。在另一方面，房地產市場的情況也發(fā)生了翻天覆地的變化，修訂版已經不能完全滿足當前商品房交易的需要了。因此，本所對《商品房買賣合同操作指導》進行了修改，并形成了本書。

內容概要

　　《商品房買賣合同操作指南》由浙江騰飛金鷹律師事務所精通房地產法律事務的多名律師編寫。編者以現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和國家標準為依據，結合豐富的辦案經驗，逐條解釋了《商品房買賣合同示范文本》（GF－2000－0171）和《房屋轉讓合同示范文本》的含義，闡述了當事人在簽訂上述合同時應當注意的事項，并附有案例加以說明。在商品房操作指南部分，鑒于買受人在商品房買賣過程中的相對弱勢地位，《商品房買賣合同操作指南》著重指出買受人應當注意的事項，使買受人在閱讀《商品房買賣合同操作指南》后能夠準確理解合同條款的含義，避開各種購房“陷阱”；《商品房買賣合同操作指南》同時也指導房地產開發(fā)企業(yè)如何通過誠信、規(guī)范的方式去實現(xiàn)自身的利益。在二手房操作指南部分，《商品房買賣合同操作指南》則著重指導買賣雙方如何兼顧自身和對方的利益，如何規(guī)范、安全地實現(xiàn)交易。相信《商品房買賣合同操作指南》能夠成為廣大消費者和房地產專業(yè)人士置業(yè)、工作的好幫手。

書籍目錄

《商品房買賣合同示范文本》條文釋義商品房買賣合同說明商品房買賣合同合同雙方當事人第一條 項目建設依據第二條 商品房銷售依據第三條 買受人所購商品房的基本情況第四條 計價方式與價款第五條 面積確認及面積差異處理第六條 付款方式及期限第七條 買受人逾期付款的違約責任第八條 交付期限第九條 出賣人逾期交房的違約責任第十條 規(guī)劃、設計變更的約定第十一條 交接第十二條 出賣人關于所售商品房權利的承諾第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾第十五條 關于產權登記的約定第十六條 保修責任第十七條 房屋公共部位權利的約定第十八條 房屋交付后權利義務的約定第十九條 合同爭議處理方式第二十條 補充協(xié)議第二十一條 合同附件效力的約定第二十二條 合同頁數、份數第二十三條 合同生效日期第二十四條 登記備案約定合同附件《房屋轉讓合同示范文本》條文釋義房屋轉讓合同合同雙方當事人中介機構第一條 房屋具體情況第二條 房屋轉讓價格第三條 付款方式第四條 房屋交接第五條 房屋裝修及附屬設施第六條 房屋質量第七條 保修責任第八條 產權過戶第九條 房屋風險責任第十條 相關稅費的承擔第十一條 逾期交付第十二條 逾期付款違約責任第十三條 其他約定事項第十四條 補充協(xié)議第十五條 合同生效第十六條 爭議解決第十七條 合同份數合同附件相關法律、法規(guī)、規(guī)章及司法解釋中華人民共和國物權法(節(jié)錄)中華人民共和國合同法(節(jié)錄)中華人民共和國城市房地產管理法城市房地產開發(fā)經營管理條例建設工程質量管理條例商品房銷售管理辦法城市商品房預售管理辦法房屋登記辦法最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋《商品房買賣合同示范文本》和《房屋轉讓合同示范文本》建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知《商品房買賣合同示范文本》《房屋轉讓合同示范文本》

章節(jié)摘錄

(2)平等、自愿、公平、誠實信用原則是合同法的基本原則平等原則是指合同各方當事人在進行民事活動，參與合同法律關系時，其法律地位都是完全平等的。合同當事人在產生、變更和消滅合同法律關系時，必須平等協(xié)商，任何一方當事人都不得將自己的意志強加給另一方當事人；當事人之間應當平等地分攤權利義務，任何一方都不能單方面主張高于對方的特權；任何單位或個人不能因其經濟實力強大、行政地位優(yōu)越、人數眾多等因素，而向對方主張?zhí)貦?，或操縱、控制實力較弱的另一方當事人；合同的內容只能在平等協(xié)商達成一致后才能確定，任何一方都不得強迫對方接受自己提出的條款；合同一旦依法成立，當事人必須平等地受合同約束，嚴格履行合同約定的義務；變更或解除合同，也應當按照合同約定或經當事人協(xié)商一致才能確定，任何一方不得擅自變更或解除合同。合同的平等原則還表現(xiàn)為承擔違約責任時當事人法律地位平等，合同當事人的合法權益平等地受法律保護等。合同是兩個以上當事人自愿的意思表示，當事人依法享有決定是否締約、與誰締約、合同內容、合同變更和解除等問題的權利。合同成立后，當事人便受到合同約束。當事人在法律范圍內享有的這種自由就是合同自愿原則的體現(xiàn)。另外，當事人還應當遵循公平原則和誠實信用原則。公平是法律追求的最高價值目標，也是民法所恪守的基本準則。公平原則主要表現(xiàn)在：當事人參加民事活動的機會均等；當事人權利義務對等；當事人承擔民事責任合理，其所承擔的責任與過錯程度相適應。不符合公平原則的典型情況是顯失公平。顯失公平是指明顯的不公平，合同明顯地損害一方當事人的合法權益，另一方則不適當地通過合同取得了過多的權益，合同的天平過于傾斜。訂立時若是顯失公平的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。誠實信用原則是民法的一項基本原則。所謂誠實信用，就是在訂立合同時，各方都應心懷善意，不欺不霸，誠實守信；在訂立合同后，要講究信用，自覺履行合同。商品房買賣合同要兼顧買賣雙方的利益，既不能由房地產開發(fā)企業(yè)制定“霸王條款”，也不能一味地偏向買受人。個別地方出現(xiàn)的《“×××”條商品房買賣合同》，其內容使合同雙方的權利義務嚴重失衡，明顯地違反合同法的基本原則，這是不可取的?！咀⒁馐马棥?1)當事人訂立合同的目的、形式以及合同內容不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，否則，合同無效。(2)平等、自愿、公平、誠實信用原則應當貫穿于合同簽訂、履行的全過程，對于一方當事人違反合同法基本原則的要求，另一方當事人有權拒絕。

編輯推薦

《商品房買賣合同操作指南》由浙江大學出版社出版。

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