物業(yè)經(jīng)營管理

出版時(shí)間:2010-6  出版社:工人出版社  作者:北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心組  頁數(shù):172  字?jǐn)?shù):190000  

內(nèi)容概要

為了方便廣大從業(yè)人員參加考試,提高學(xué)習(xí)、復(fù)習(xí)效率及考試通過率,編者在總結(jié)了全國幾十場(chǎng)近萬人次的注冊(cè)物業(yè)管理師培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合學(xué)員培訓(xùn)效果反饋,嚴(yán)格參照考試大綱,系統(tǒng)編寫了這套考試參考教材《全國物業(yè)管理師資格考試用書》。它是參加注冊(cè)物業(yè)管理師資格考試學(xué)員備考以及老師講解的重要工具。     本書為其中之一的《物業(yè)管理綜合能力》分冊(cè)。書中包括了:房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇、租賃管理等內(nèi)容。

作者簡(jiǎn)介

  亞太教育物業(yè)管理研究中心在物業(yè)管理理論研究及職業(yè)教育培訓(xùn)方面有非常豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)影響力。僅在2007和2008兩個(gè)年度內(nèi),就承接物業(yè)管理課題研究10余項(xiàng)。2009年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理保障體系研究》的部級(jí)研究課題,2010年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《舊城區(qū)物業(yè)管理機(jī)制研究》的國家部級(jí)重點(diǎn)課題?! ≈行闹骶幜俗》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部物業(yè)管理考試輔導(dǎo)教材5本,其他物業(yè)管理類圖書資料16本。  中心在物業(yè)管理考試認(rèn)證培訓(xùn)領(lǐng)域更是有巨大優(yōu)勢(shì),無論是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(原建設(shè)部)認(rèn)證的注冊(cè)物業(yè)管理師,還是人力資源和社會(huì)保障部(原勞動(dòng)部)認(rèn)證的物業(yè)管理師/助師,已累計(jì)培訓(xùn)物業(yè)企業(yè)在職人員和高校學(xué)生17000余人,其中給參加了考試培訓(xùn)的1300余位北京高校學(xué)生推薦安排了工作?! ?shù)據(jù)表明,全國平均每5家物業(yè)企業(yè)中的高層管理人員中有2位參加過我們的培訓(xùn),而在北京4000余家物業(yè)企業(yè)中,平均每個(gè)物業(yè)企業(yè)中就有3位企業(yè)管理人員參加了我們的培訓(xùn)!其主辦的《物業(yè)教育資訊》更是有巨大的讀者群,在物業(yè)行業(yè)中有著非常廣泛的影響力?! ∧壳埃瑏喬逃飿I(yè)管理研究中心已形成了集物業(yè)管理行業(yè)資訊、學(xué)術(shù)研究、咨詢顧問、書籍出版、物業(yè)企業(yè)服務(wù)、行業(yè)人才交流及職業(yè)培訓(xùn)為一體的文化傳播中心。

書籍目錄

第一章  物業(yè)經(jīng)營管理概述  第一節(jié)  物業(yè)經(jīng)營管理的概念  第二節(jié)  物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容第二章  房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇第三章  房地產(chǎn)投資分析技術(shù)  第一節(jié)  投資分析的基本概念  第二節(jié)  現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算  第三節(jié)  設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析  第四節(jié)  房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)第四章  收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估  第一節(jié)  收益性物業(yè)的概念    第二節(jié)  收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征  第三節(jié)  收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類  第四節(jié)  影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素  第五節(jié)  收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法第五章  房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析  第一節(jié)  房地產(chǎn)市場(chǎng)概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系  第三節(jié)  房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)  第四節(jié)  房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能  第五節(jié)  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析  第六節(jié)  物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃第六章  租賃管理  第一節(jié)  物業(yè)租賃概述  第二節(jié)  租賃管理與租賃方案  第三節(jié)  房屋租賃合同  第四節(jié)  租戶關(guān)系管理第七章  成本管理  第一節(jié)  物業(yè)管理中的成本及其分類  第二節(jié)  成本估算方法  第三節(jié)  成本預(yù)算  第四節(jié)  成本控制第八章  合同與風(fēng)險(xiǎn)管理  第一節(jié)  物業(yè)管理中的主要合同類型  第二節(jié)  物業(yè)服務(wù)合同  第三節(jié)  招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理  第四節(jié)  風(fēng)險(xiǎn)管理理論  第五節(jié)  保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)第九章  財(cái)務(wù)管理與績效評(píng)價(jià)  第一節(jié)  財(cái)務(wù)管理概述  第二節(jié)  財(cái)務(wù)報(bào)告分析  第三節(jié)  物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)  第四節(jié)  績效評(píng)價(jià)的主要方法  第五節(jié)  物業(yè)管理報(bào)告第十章  寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理  第一節(jié)  寫字樓及寫字樓物業(yè)管理  第二節(jié)  寫字樓租賃管理  第三節(jié)  寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理  第四節(jié)  寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià)第十一章  零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理  第一節(jié)  零售商業(yè)物業(yè)及其分類  第二節(jié)  零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理  第三節(jié)  零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理  第四節(jié)  零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理  第五節(jié)  風(fēng)險(xiǎn)與安全管理第十二章  物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展  第一節(jié)  房地產(chǎn)組合投資管理  第二節(jié)  大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理  第三節(jié)  設(shè)施管理  第四節(jié)  不良物業(yè)資產(chǎn)管理  第五節(jié)  可持續(xù)的物業(yè)管理  第六節(jié)  新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革附錄1:《物業(yè)經(jīng)營管理》考試模擬習(xí)題附錄2:《物業(yè)經(jīng)營管理》考試模擬習(xí)題參考答案

章節(jié)摘錄

  物業(yè)經(jīng)營管理  第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述  第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念  一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 【A級(jí)】  物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式,以收益性物業(yè)為對(duì)象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)?! ∨c傳統(tǒng)物業(yè)管理相比較,物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主的物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的要求?! 〗?jīng)營管理的內(nèi)容包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理;將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營銷、租賃管理等各種經(jīng)營活動(dòng)?! ∥飿I(yè)經(jīng)營管理是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果?! 《?、物業(yè)經(jīng)營管理的對(duì)象 【C級(jí)】  物業(yè)經(jīng)營管理的對(duì)象通常為收益性物業(yè)。包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等收益性物業(yè)?! ∈找嫘晕飿I(yè)通常出租給租戶使用,可獲得經(jīng)常性租金收益,是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體?! 。ㄒ唬懽謽恰 懽謽鞘菫樯虅?wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑。  國外通常依照寫字樓所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行等級(jí)劃分,分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。 ?。ǘ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)  無論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的還是分散的,為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化,都非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)?! ×闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍?! ×闶凵虡I(yè)物業(yè)按此三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分為以下六類:  1?區(qū)域購物中心:10萬m2以上,具有服務(wù)功能復(fù)合性,有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km?! ??市級(jí)購物中心:3萬m2以上,以大型百貨公司為主,服務(wù)人口在30萬人以上?! ??地區(qū)購物商場(chǎng):1萬~3萬m2之間,中型百貨公司,輻射城市的某一部分?! ??居住區(qū)商場(chǎng):3000~10000m2之間,日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng),服務(wù)某一居住小區(qū)為主?! ??鄰里服務(wù)商店:一般500~1000m2,食品、日雜用品、服裝干洗,服務(wù)人口在1萬人以下?! ??特色商店:商品或服務(wù)的特殊性,經(jīng)營方式的靈活性?! 。ㄈ┏鲎庑蛣e墅或公寓  用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓。為了保持較高的出租率和租金水平,需要物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)來提供招租、租賃管理、維修維護(hù)、安全衛(wèi)生、資本預(yù)算等物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)?! e墅:除獨(dú)棟別墅(獨(dú)立式住宅)外,其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。  公寓:包括復(fù)式公寓、花園公寓和單間公寓?! 。ㄋ模┕I(yè)物業(yè)的特點(diǎn)  工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè),包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。  工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的流程與空間需求特征相關(guān),必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢,同時(shí)還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對(duì)企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。 ?。ㄎ澹┚频旰托蓍e娛樂設(shè)施  酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等?! 【频旰托蓍e娛樂設(shè)施的差別表現(xiàn)在:服務(wù)對(duì)象不同、地理位置不同、服務(wù)內(nèi)容不同、建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。  三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 【C級(jí)】  從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正??臻g使用需求,在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿??! ∷?、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 【B級(jí)】  物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程,通常是從物業(yè)管理起家,向上延伸,或從房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)向下延伸發(fā)展而來。  物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種?! ??管理型:受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,處在總包的位置?! ??專業(yè)型:具有某種專業(yè)管理能力的企業(yè)?! ??綜合型:同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。  物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)從管理的層次上,又可分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次?!   〉诙?jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容    一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次 【A級(jí)】  物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主?! ??物業(yè)管理  物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。  對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè),除了物業(yè)管理,還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。  2?設(shè)施管理  設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù),其主要功能是為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對(duì)象主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè),服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)?! ??房地產(chǎn)資產(chǎn)管理  資產(chǎn)管理指為滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司聘用多個(gè)物業(yè)服務(wù)公司和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè),以使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化為目標(biāo)。  4?房地產(chǎn)組合投資管理  組合投資管理內(nèi)容包括理解和執(zhí)行投資目標(biāo)、評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)、審批更新改造計(jì)劃;以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn);以及在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)?! 》康禺a(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的:一是在極好的條件下購買物業(yè);二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè);三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。  二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 【A級(jí)】  大宗房地產(chǎn)投資組合中,物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系如下: ?。?)物業(yè)管理和設(shè)施管理是定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理,其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。  物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要職責(zé)是:保持租戶關(guān)系;收租;控制運(yùn)營成本;財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存;物業(yè)維護(hù);資本性支出計(jì)劃;危機(jī)管理;安全管理;公共關(guān)系?! 。?)資產(chǎn)管理公司通常不在現(xiàn)場(chǎng),資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效,來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。資產(chǎn)管理公司通過考察物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃是否能有效提升物業(yè)價(jià)值來決定是否批準(zhǔn)該項(xiàng)計(jì)劃?! ≠Y產(chǎn)管理的主要職責(zé)是:制訂物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃;持有/出售分析;物業(yè)更新改造等主要開支決策;監(jiān)控物業(yè)績效;管理和評(píng)價(jià)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè);協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作;定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析?! 。?)房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行投資組合戰(zhàn)略,努力分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。  組合投資管理的主要職責(zé)是:制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則;制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略;設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu);負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用;監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策;負(fù)責(zé)投資組合的績效;客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。  為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標(biāo),三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào),并根據(jù)市場(chǎng)需求的變化主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營策略?! ∪?、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 【B級(jí)】  1?確定戰(zhàn)略;  2?確定標(biāo)準(zhǔn):確定不同市場(chǎng)下的投資標(biāo)準(zhǔn);  3?構(gòu)建信息基礎(chǔ);  4?決策分析;  5?進(jìn)行資產(chǎn)組合?! ∷?、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 【B級(jí)】  物業(yè)經(jīng)營管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制,主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。常規(guī)工作主要包括以下幾項(xiàng):  (一)常規(guī)工作內(nèi)容概述  經(jīng)營管理要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上,保持合理的開支水平,盡量減少給使用者帶來的不便?! 。ǘ┈F(xiàn)金流和成本管理  包括對(duì)支出的分配、費(fèi)用和成本、租金、服務(wù)費(fèi)的控制和管理?! 。ㄈ┤粘>S修和維護(hù) ?。ㄋ模┪磥砭S修和維護(hù)  對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè),一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)。 ?。ㄎ澹┰O(shè)施設(shè)備管理 ?。┪飿I(yè)保險(xiǎn)管理  第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇  第一節(jié)房地產(chǎn)投資  一、房地產(chǎn)投資的概念 【A級(jí)】  房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?,直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為?! ⊥顿Y者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的,是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資,投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值,還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵消通貨膨脹的影響?! 《?、房地產(chǎn)投資的形式 【A級(jí)】  房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資又可以分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式?! 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)直接投資  1?房地產(chǎn)開發(fā)投資  房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時(shí),短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期置業(yè)投資?! ??房地產(chǎn)置業(yè)投資  房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資?! 》康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)。一是自用,二是作為投資出租,以獲取穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是投資者在不愿繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí),可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益?! 。ǘ┓康禺a(chǎn)間接投資  1?房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資  房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)融資時(shí),其債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者?! ??投資于房地產(chǎn)投資信托基金(房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式)  房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。通過REITs,投資者把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給投資者,而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。  投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn):第一,收益相對(duì)穩(wěn)定,REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REITs投資的流動(dòng)性較好,投資者很愿意將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因?yàn)镽EITs股份可在證券交易所交易?! “促Y產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式?! ??購買住房抵押支持證券  住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購買住房抵押支持證券的投資者是房地產(chǎn)間接投資者?! ∪⒎康禺a(chǎn)投資的特性 【A級(jí)】 ?。ㄒ唬┪恢霉潭ㄐ曰虿豢梢苿?dòng)性  (二)壽命周期長  房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。房地產(chǎn)的壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。 ?。ㄈ┻m應(yīng)性  適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。對(duì)置業(yè)投資者來說,如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差,則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)?! 。ㄋ模└鳟愋浴 「鳟愋允侵阜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。  (五)政策影響性  房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在,使房地產(chǎn)很難避免政策調(diào)整所帶來的影響?! 。I(yè)管理依賴性  專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)?! 。ㄆ撸┫嗷ビ绊懶浴 ∠嗷ビ绊懶允侵阜康禺a(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響?! ∷摹⒎康禺a(chǎn)投資的利弊 【B級(jí)】 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資之利  由于房地產(chǎn)的特性如自然壽命周期長,易于滿足使用者不斷變化的需要,能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等,因此房地產(chǎn)投資有許多優(yōu)點(diǎn): ?。?)相對(duì)較高的收益水平 ?。?)能夠得到稅收方面的好處  置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運(yùn)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈運(yùn)營收益為基數(shù)以固定稅率征收的。會(huì)計(jì)上的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多,致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營收益減少,相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出?! 。?)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持  由于可以將物業(yè)抵押,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。 ?。?)能抵消通貨膨脹的影響  房地產(chǎn)投資具有保值性和增值性,能抵消通貨膨脹的影響?! 。?)提高投資者的資信等級(jí)  (二)房地產(chǎn)投資之弊 ?。?)流動(dòng)性差; ?。?)投資數(shù)額巨大; ?。?)投資回收期較長; ?。?)需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)?!   〉诙?jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)    一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 【C級(jí)】  從房地產(chǎn)投資的角度來說,風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面?! 《?、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 【B級(jí)】  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)?! 。ㄒ唬┫到y(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)  即宏觀不可控風(fēng)險(xiǎn)和宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),投資者不易判斷和控制。  1?通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)  2?市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)  3?周期風(fēng)險(xiǎn)  4?變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)  5?利率風(fēng)險(xiǎn)  6?政策風(fēng)險(xiǎn)  7?政治風(fēng)險(xiǎn)  8?或然損失風(fēng)險(xiǎn):火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發(fā)生的災(zāi)害事件引起的置業(yè)投資損失?! 。ǘ﹤€(gè)別風(fēng)險(xiǎn)  即微觀風(fēng)險(xiǎn)、非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),由于投資者自身原因造成的風(fēng)險(xiǎn)?! ??收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)?! ??未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)  物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)?! ??資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)  預(yù)期資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值的差異風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費(fèi)用水平?! ??比較風(fēng)險(xiǎn)  又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn),是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后,失去了其他投資機(jī)會(huì),同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)?! ??時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)  時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng),還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、改造時(shí)機(jī)的選擇、轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇等?! ??持有期風(fēng)險(xiǎn)  與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。持有期越長,遇到的影響收益的不確定性因素可能性越大,風(fēng)險(xiǎn)越大?! ∪L(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響 【大綱不要求】  1?根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平  2?根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向  3?根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)  第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇  一、區(qū)位的含義 【C級(jí)】  區(qū)位理解有狹義和廣義之分?! —M義區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置,包括宏觀位置和中觀、微觀位置。根據(jù)對(duì)某一宗地區(qū)位的描述,可以從圖上或現(xiàn)場(chǎng)找到該宗地?! V義區(qū)位除了地理位置外,還包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。  二、不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求 【C級(jí)】  (一)居住物業(yè)  投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括:  1?市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。  2?公共交通便捷程度?! ??環(huán)境因素。  4?居民人口與收入。 ?。ǘ懽謽琼?xiàng)目  區(qū)位選擇的特殊要求包括:  1?與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度?! ??周圍土地利用情況和環(huán)境?! ??易接近性,即周圍有快捷有效的交通?! 。ㄈ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)項(xiàng)目  區(qū)位選擇的特殊要求包括:  1?在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果?! ??對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析也對(duì)場(chǎng)地選擇有主要影響。商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分:主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。  3?在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi),考慮交通通達(dá)程度。對(duì)于大型商場(chǎng)來說,還要考慮停車的方便程度?! 。ㄋ模┕I(yè)物業(yè)項(xiàng)目  區(qū)位選擇的特殊要求包括:  1?當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?。 ??交通運(yùn)輸是否足夠方便,以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng)。  3?技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性。  4?水、電等資源供給的充足程度?! ??控制環(huán)境污染的政策等?!?/pre>

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用戶評(píng)論 (總計(jì)7條)

 
 

  •   是考試必備書,有助于提高和通過。
    正版
  •   這本書寫得好,重點(diǎn)突出,很實(shí)用,對(duì)考試有幫助。
  •   還是當(dāng)當(dāng)?shù)臅?/li>
  •   服務(wù)、質(zhì)量都很好。
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