房地產(chǎn)行業(yè)思考（上下）

內(nèi)容概要

上冊：   2008年是房地產(chǎn)行業(yè)巨變的一年，雖然支撐中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的基本面并未被顛覆，但不確定性確實已成為現(xiàn)代社會的既定景象。為什么萬科會在市場調(diào)整期率先降價，發(fā)出追求合理利潤的行業(yè)呼聲？新鴻基為何在內(nèi)地的市場高點頻頻出手，勇奪地王，并占據(jù)上海甲級寫字樓、商業(yè)物業(yè)九成以上的市場份額？長江實業(yè)在成都的南城都匯項目為何始終不緊不慢……本書將所有開發(fā)企業(yè)分為三大類：地產(chǎn)商、房產(chǎn)商、房地產(chǎn)商，鎖定了數(shù)個標(biāo)桿性開發(fā)企業(yè)，以數(shù)理研究承載邏輯美學(xué)，對原型企業(yè)屬性與其商業(yè)邏輯之間的根源性聯(lián)系進行了探索，并對各自邏輯下的運營差異進行了解讀。通過剖析不同開發(fā)企業(yè)的商業(yè)邏輯，可以幫助大家看穿市場現(xiàn)象背后的成因，更是引導(dǎo)大家進入一個新的思考維度的引玉之磚。下冊：	地震影響下城市居民的短期消費習(xí)慣有何改變？災(zāi)后重建中，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與城市消費會出現(xiàn)怎樣的新特征？地震對消費者心理會產(chǎn)生什么影響？這一影響的衰減周期又是多久？震后輕災(zāi)區(qū)與重災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場會有怎樣的表現(xiàn)差異……本書結(jié)合美國、日本、中國臺灣等國家與地區(qū)震后的經(jīng)濟發(fā)展軌跡，借助各類翔實的數(shù)據(jù)，把歷史性規(guī)律與“5•12”地震后都江堰、成都等地的實證研究進行對比分析，創(chuàng)新性地歸納出地震后城市價值與消費心理的諸多規(guī)律，這也體現(xiàn)出實證研究與案例分析超越理論層面的價值與意義。

作者簡介

成都正合地產(chǎn)顧問有限公司成立于1998年，是成都最早從事房地產(chǎn)智力服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)之一。向客戶提供營銷策劃、銷售代理、土地營銷、舊城改造、市場研究、顧問咨詢等服務(wù)，現(xiàn)服務(wù)于萬科、龍湖、華僑城、中信、中鐵二局、水井坊、正成、武城等知名地產(chǎn)商。正合地產(chǎn)以優(yōu)秀的業(yè)績

書籍目錄

第一篇 自我約束的房產(chǎn)商：專業(yè)化、市場化、精細(xì)化第一章 房產(chǎn)商的盈利模式與核心能力——帕爾迪、萬科1. 建立與市場化發(fā)展趨勢相匹配的公司結(jié)構(gòu)市場化趨勢促使行業(yè)規(guī)則呈現(xiàn)全新形態(tài)萬科股權(quán)重組是選擇市場化道路的重要一步市場化道路下的政商關(guān)系：職業(yè)經(jīng)理人團隊、組織與政府的對接模式2. 建立立足市場化發(fā)展的盈利模式專業(yè)化是企業(yè)實現(xiàn)市場價值最高效的定位：從多元走向集中住宅開發(fā)充分利用資本市場，實現(xiàn)合理利潤與高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品聚焦主流市場與城市白領(lǐng)3. 持續(xù)提高運營能力應(yīng)對市場變化的決策能力是運營的基礎(chǔ)提高資源整合度，降低運營風(fēng)險加強客戶維系，全力提升產(chǎn)品、服務(wù)品質(zhì)，挖掘經(jīng)營效率4. 盈利模式對專業(yè)能力與精細(xì)化能力提出更高要求太平洋對岸的標(biāo)桿：帕爾迪的戰(zhàn)略圖萬科在專業(yè)化與精細(xì)化方面與帕爾迪的差距5. 精細(xì)化能力的三個關(guān)鍵詞：工廠化、客戶滿意度與產(chǎn)業(yè)鏈整合工廠化是公司高質(zhì)量增長與成本控制的技術(shù)手段客戶管理能力是提高重復(fù)及相關(guān)購買的基礎(chǔ)價值鏈整合是成本控制的有效途徑第二章 房產(chǎn)商土地儲備規(guī)模的安全紅線1. 房產(chǎn)商土地儲備的關(guān)鍵詞：進出平衡束之高閣的低吸高拋原理合理的土地儲備模型：水池平衡原理2. 帕爾迪土地儲備的兩個核心指標(biāo)土地儲備規(guī)模旨在滿足未來2~3年的房屋銷售量物業(yè)投入與銷售收入比值約等于13. 帕爾迪逆市跑贏大勢的秘訣：土地儲備安全紅線的本質(zhì)土地儲備的理想范式：50%的合理資產(chǎn)負(fù)債率+65%的土地儲備資產(chǎn)率次貸信用危機中積極調(diào)整土地儲備策略提高運營效率，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均保持在100%以上合理的土地儲備策略使帕爾迪業(yè)績優(yōu)于競爭對手4. 以帕爾迪土地儲備經(jīng)驗推證萬科萬科土地儲備的三個階段萬科土地儲備可滿足未來3~4年的住宅銷售需求萬科土地儲備量偏大第三章 資本擴張鍛造萬科多元化融資能力1. 資本擴張凸顯融資赤字2001年開始連續(xù)4年全國布局，萬科投資赤字現(xiàn)象凸顯2005年開始連續(xù)3年加快土地儲備，融資赤字現(xiàn)象加劇2. 融資赤字淬煉多元化融資能力4年全國布局，尋求可轉(zhuǎn)債、境外融資與信托等多元化融資渠道多元化融資渠道運用日趨嫻熟，再次進行定向增發(fā)2008年股市蕭條，萬科慎行股權(quán)融資3. 多元化融資決策的前提：資本結(jié)構(gòu)與負(fù)債結(jié)構(gòu)第二篇 地產(chǎn)商的入場券：資金、資源與模式第四章 資源整合型的地產(chǎn)商模式——華僑城1. 央企開發(fā)商將成為中國房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的行業(yè)力量集團母公司資源嫁接催生主題地產(chǎn)央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組或?qū)⒄Q生中國地產(chǎn)業(yè)的航空母艦2. 地產(chǎn)商華僑城的發(fā)展歷程國資委控股下的華僑城集團旅游為核心的多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展城邦計劃：模式的復(fù)制與擴張3. 華僑城的盈利模式：產(chǎn)業(yè)嫁接下的區(qū)域土地增值“旅游+地產(chǎn)”的綜合運營開發(fā)模式“低負(fù)債＋低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＋高利潤”的資本運作模式4. 地產(chǎn)商的入場券：資金、資源與模式5. 民營企業(yè)的類地產(chǎn)商實踐	第五章 業(yè)務(wù)多元化的地產(chǎn)商模式——長江實業(yè)1. 市場化運作——長江實業(yè)的企業(yè)基因基因1：半世紀(jì)錘煉而成的公司反周期投資能力基因2：以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，構(gòu)建多元化業(yè)務(wù)平臺基因3：成功的多業(yè)務(wù)組合確保長江實業(yè)營業(yè)收入增長平穩(wěn)基因4：中資背景，土地儲備有限2. 多元化業(yè)務(wù)組合下的地產(chǎn)盈利模式：土地增值溢利非地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高利潤低周轉(zhuǎn)郊區(qū)大型屋邨開發(fā)收獲土地溢價應(yīng)對市場波動的反周期投資策略3. 時間溢價模式下的土地儲備特征資本負(fù)債率的安全紅線是溢價的前提香港土地儲備規(guī)模滿足3年開發(fā)需求走出香港進軍內(nèi)地，突破發(fā)展瓶頸內(nèi)地土地儲備延續(xù)并放大香港囤地模式4. 長江實業(yè)香港市場過冬之道合作開發(fā)與自主開發(fā)隨市場變化消長投資型物業(yè)有效平滑銷售毛利的波動第六章 內(nèi)部融資的卓越實踐——長江實業(yè)依托內(nèi)部融資良性發(fā)展1. 內(nèi)部融資大幅降低投資赤字在市場衰退期，內(nèi)部融資解決半數(shù)投資支出需求高內(nèi)部融資量不僅來自于多元化的盈利渠道，也得益于銷售性物業(yè)存貨的減持2. 高內(nèi)部融資率下的外部融資結(jié)構(gòu)：債務(wù)融資為主、股權(quán)融資為輔長江實業(yè)為提高公司資金利用率，債務(wù)融資占據(jù)主導(dǎo)地位股權(quán)融資僅作為長江實業(yè)平衡資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的手段第三篇 產(chǎn)業(yè)鏈價值最大化的房地產(chǎn)商第七章 產(chǎn)業(yè)鏈上的多元化發(fā)展——新鴻基1. 新鴻基的業(yè)務(wù)框架策略：產(chǎn)業(yè)鏈上的多元化發(fā)展“房地產(chǎn)+多元投資”的業(yè)務(wù)組合以房地產(chǎn)為核心，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)成本控制自力更生，保持較低資產(chǎn)負(fù)債率與合理的債項組合2. 住宅銷售業(yè)務(wù)的盈利模式：快速銷售、復(fù)合增值住宅銷售物業(yè)秉持全線產(chǎn)品策略，實現(xiàn)快速銷售與高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率城市綜合體運作模式，商業(yè)、住宅復(fù)合增值產(chǎn)品科技創(chuàng)新+立體式集成化開發(fā)流程體系，確保卓越品質(zhì)3. 商業(yè)投資業(yè)務(wù)的盈利模式：長期持有，資本增值逐步增加投資型物業(yè)規(guī)模，平衡銷售收入波動投資物業(yè)在總資產(chǎn)占比維持于60%，空間分布與產(chǎn)業(yè)特征契合第八章 房地產(chǎn)商之中的房產(chǎn)商——中海發(fā)展1. 在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域做大做強“房地產(chǎn)+多元化投資”，實現(xiàn)房地產(chǎn)鏈價值最大化業(yè)務(wù)框架調(diào)整：從雙主營業(yè)務(wù)走向單主營業(yè)務(wù)2. 盈利模式：聚焦住宅開發(fā)、關(guān)注周轉(zhuǎn)、規(guī)避風(fēng)險專注住宅開發(fā)筑就企業(yè)牢固的風(fēng)險防御線：四大城市圈均衡發(fā)展3. 從成都中海管窺中海戰(zhàn)略聚焦主流地段提供全線產(chǎn)品，聚焦主流區(qū)間快慢結(jié)合，降低市場下調(diào)帶來的整體業(yè)績風(fēng)險快速應(yīng)變提高運營效能商業(yè)地產(chǎn)協(xié)同增值，建筑質(zhì)量打造產(chǎn)品口碑第九章 中海轉(zhuǎn)型期的土地策略1. 中海的土地儲備量日益增長土地儲備規(guī)模與新增土地雙雙攀升銷售物業(yè)投入與銷售收入之比遠(yuǎn)高于1，土地儲備規(guī)模遠(yuǎn)大于3年開發(fā)需求2. 運營表現(xiàn)支持中海的高土地儲備策略財務(wù)狀況：中海土地儲備與資產(chǎn)規(guī)模的匹配度、償債能力均優(yōu)于萬科運營效率偏低：銷售物業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均40%3. 內(nèi)地拓展：土地儲備空間分布日趨均衡第十章 新鴻基樓市復(fù)蘇期的土地儲備策略1. 高土地儲備下，新鴻基穩(wěn)步實施瘦身計劃2003年前土地儲備滿足7年以上的開發(fā)需要新鴻基的土地儲備瘦身行動：持續(xù)降低銷售物業(yè)投入瘦身的財務(wù)前提：高銷售物業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低資產(chǎn)負(fù)債率2. 瘦身不忘積極改善土地儲備結(jié)構(gòu)土地儲備類型多元化：降低住宅土地儲備規(guī)模土地儲備空間分布均衡：香港空間分布穩(wěn)定，內(nèi)地拓展策略激進

章節(jié)摘錄

　　第一篇 震后經(jīng)濟重建城市價值體系　　第一章 城市經(jīng)濟受損與短期消費變化　　摘記　　地震對城市產(chǎn)業(yè)的破壞，直接影響居民收入水平與投資消費偏好，進而影響到房地產(chǎn)市場的需求及購買力。四川經(jīng)濟在本次地震中受損嚴(yán)重，但震后3個月，初步擺脫地震陰影，重新進入上升通道?！　∈啥际転?zāi)輕微，作為全川最大的經(jīng)濟體，短期經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)基本與全省同步，居民的消費偏好并未發(fā)生改變?！　≈貫?zāi)區(qū)都江堰、德陽、綿陽的短期經(jīng)濟恢復(fù)表現(xiàn)各有差異。從短期經(jīng)濟指標(biāo)分析，都江堰旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)受到重創(chuàng)，整體經(jīng)濟出現(xiàn)大幅度的負(fù)增長，短期難以全面恢復(fù)；重型裝備制造業(yè)基地德陽由于工業(yè)破壞集中于綿竹、什邡等地，雖兩地復(fù)蘇滯緩，但德陽整體經(jīng)濟仍保持緩慢增長；地震對科技城綿陽的破壞，集中于安縣、北川、平武、江油，對城市工業(yè)根基影響較小，震后綿陽工業(yè)產(chǎn)值短暫下滑后，迅速回升?！　≌w經(jīng)濟恢復(fù)能力的差異已顯現(xiàn)于居民消費端。受家庭可支配收入縮減的影響，都江堰城市居民一改消費大膽的傳統(tǒng)，轉(zhuǎn)而吝于消費、緊縮開支，汲汲于銀行儲蓄；德陽城市居民面對收入增長趨緩，表現(xiàn)與都江堰居民類似，但程度較輕；綿陽城市居民并未呈現(xiàn)出因擔(dān)憂收入的減少而改變消費能力與偏好的狀況?！　　?/pre>




編輯推薦
　　《21世紀(jì)經(jīng)濟觀察報》等專業(yè)媒體關(guān)注及轉(zhuǎn)載，趙曉與聶梅生作序推薦，正合地產(chǎn)顧問公司十周年傾情敬獻?！　≡搮矔稚舷聝蓛?。上冊《在不確定中前行：做有準(zhǔn)備的企業(yè)》是一本對所有開發(fā)企業(yè)思考其發(fā)展戰(zhàn)略都具備指導(dǎo)意義的書。2008年是房地產(chǎn)行業(yè)巨變的一年，雖然支撐中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的基本面并未被顛覆，但不確定性確實已成為現(xiàn)代社會的既定景象。正合地產(chǎn)顧問從一個全新的思考維度——開發(fā)商屬性入手，將所有開發(fā)企業(yè)分為地產(chǎn)商、房產(chǎn)商、房地產(chǎn)商三大類，對各類企業(yè)屬性與其商業(yè)邏輯之間的根源性聯(lián)系進行了探索，并對各自邏輯下的運營差異進行了解讀。圖書出版之后的幾個月時間內(nèi)，我們看到市場的變化與該書根據(jù)開發(fā)商屬性所做出的預(yù)測相吻合，這部得到市場證明的研究成果更體現(xiàn)出其超越理論層面的意義和價值?！　∠聝浴兜卣饘Τ鞘芯幼∧Ｊ降挠绊憽愤@一命題，國外有一些研究卻不成體系；國內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域研究更幾近真空地帶。身處成都，正合切身體驗到地震對地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，作為站在市場前沿最接近消費者的市場主體，正合借助夯實的市場數(shù)據(jù)、實地考察以及國外相關(guān)研究成果，填補了這一研究空白。





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